ملاحظات قانونية في الدعاوى الإيجارية

كتب: أشرف الزهوي المحامي

رغم ان عقد الإيجار يقوم على مبدأ رضائية العقود، الا ان المشرع لاضفاء الحماية على المستأجر اشترط لإثبات العقد من جانب المؤجر أن يكون العقد مكتوبا فلا يجوز إثباته بالبينة، الا اذا وجد احد مسوغات الاثبات بالبينة فيما يجب إثباته بالكتابة، فإذا كانت العلاقة الإيجارية قد نشأت قبل أحكام العمل بالقانون ٥٢ لسنة ١٩٦٩ فإنه لا يشترط الكتابة ويخضع إثبات التعاقد للقواعد العامة ومن ثم يجوز اثباتها بكافة طرق الاثبات المقررة قانونا.

في حالة ابرام عقد الإيجار بتاريخ لاحق في ظل اشتراط تحرير عقد الإيجار مكتوبا، فإنه لايجوز قبول دعوى المؤجر ضد المستآجر الا اذا كان العقد مكتوبا ويستثني من ذلك حالة عدم إنكار المستأجر للعلاقة الإيجارية. ويمكن لكل من المؤجر والمستأجر طلب إثبات العلاقة الإيجارية قبل التطرق إلى طلب الإخلاء أو الانهاء أو الترميم.. الخ

يثور التساؤل اذا كان العقد مكتوبا ولكنه غير واضح في شأن تحديد مدته، تواترت الأحكام التي أرستها محكمة النقض المصرية إلى أنه في تلك الحالة فإن مدة العقد تعتبر هي المدة المحددة لدفع الأجرة ومن ثم فإنه يجوز للمؤجر إنذار المستأجر بعدم رغبته في تجديد التعاقد خلال الخمس عشر يوما الأولى من الشهر اذا كان دفع الإيجار شهريا أو يزيد عن تلك المدة، فلا يجوز أن يكون عقد الإيجار مؤبدا طالما لم يكن مشهرا وفقا للقوانين السابقة. تجدر الإشارة إلى أحقية المستأجر في إثبات صورية العقد بكافة طرق الاثبات. يختلف الحال بين طلب الفسخ والاخلاء عن طلب طرد المستأجر، حيث أن طلب الفسخ يتعلق بعقد الإيجار القائم ولم ينتهي من حيث مدته اما الطرد فيكون في حالة بقاء المستأجر بالعين بعد انتهاء مدة العقد أو لم يكن هناك عقد يحكم العلاقة بين الطرفين وأسس المؤجر دعواه على غصب المدعي عليه الحائز للعين دون سند من القانون، ولا يمنع هذا من تمسك المستأجر بإثبات العلاقة الإيجارية.

وأخيرا فإن سلامة العلاقة الإيجارية وحماية طرفيها وتوفير الضمانات القانونية لكليهما تقتضي لجوء طرفي العلاقة الإيجارية إلى التصديق على توقيعاتهما على عقد الإيجار أمام الشهر العقارى بما يمنع من اللجوء إلى الطعن بالتزوير وتبقى المناضلة في شأن العقد وبنوده متعلقة بالالتزمات المسطرة به نحو كلا من المؤجر و المستأجر.

ويبقى لنا الحق في مناشدة المشرع المصري لإضافة نص يشترط وجوب التصديق على عقود الإيجار قبل تنفيذها، ومنع المرافق عن المستأجر الذي يمتنع عن سداد الأجرة في مواعيدها المنصوص عليها بالعقد وفي حالة الحصول على حكم ضده بالاخلاء يتم منع تقديم الخدمات الحكومية إليه الا بتنفيذ الحكم إذا كان نهائيا لرفع مستوى الثقة في التعامل في مجال العلاقة الإيجارية وتشجيع أصحاب العقارات على التأجير بما يؤدي إلى توافر السكن والشقق المعروضة للايجار بما يساعد على تخفيض القيمة الإيجارية وفقا لقانون العرض وهما الطلب.