قراءة قانونية في ضوء مشروع قانون التصالح الجديد في مخالفات البناء 2023
بقلم الأستاذ: علاء العيلى
شهدت أروقة مجلس النواب مناقشات ضخمة فى الفترة الأخيرة حول قانون التصالح الجديد فى مخالفات البناء، ويأتي هذا المشروع بقانون تلبية لمطالب العديد من المواطنين ولتلافي الإشكاليات التي كشف عنها التطبيق العملي للقانون السابق رقم ١٧ لسنة ٢٠١٩ بشأن التصالح في بعض مخالفات البناء وتقنين أوضاعها.
فقد تضمن مشروع القانون الجديد تيسيرات ضخمة جديدة ومعالجات قانونية جذرية تستهدف إضافة تيسيرات تساعد في تذليل بعض الجوانب الإدارية والإجرائية بما يحقق هدف الدولة في غلق ملف المخالفات نهائيًا ، تشمل هذه التيسيرات المواطنين والجهة الإدارية على حد سواء بما يُحقق الصالح العام حيث تضمن مشروع القانون الكثير من التيسيرات على المواطنين في إجراءات التصالح في مخالفات البناء وتقنين أوضاعها والتى كانت لا يشملها قانون التصالح السابق رقم ١٧ لسنة ٢٠١٩ أبرز هذه التيسيرات هي إمكانية التصالح على بعض المخالفات التي كان يحظر التصالح عليها وفقًا لبعض الضوابط، كما وضع مشروع القانون حد أدنى وحد أقصى لقيمة التصالح على المتر الواحد، والسماح بتقسيط قيمة التصالح حتى ٥ سنوات منها ٣ سنوات بدون فوائد كما شملت التيسيرات إمكانية تخفيض قيمة التصالح في حالة السداد الفوري.
كما يمنح مشروع القانون الجديد نسبة تخفيض تقدر بنحو ٢٥% مقابل السداد الفوري وقد شمل مشروع القانون تيسيرات ضخمة لإنهاء وغلق هذا الملف الشائك وفقاً لتوجيهات القيادة السياسية بالمضي قُدماً على فتح هذا الملف وإنهائة بحلول ومعالجات قانونية قاطعه وجذرية بما يحقق مصلحة الوطن والمواطن وتقديم كل التيسيرات
مسئولية كبيرة وعمل ضخم بحجم ما يقرره الواقع
هذه المناقشات وهذا الحراك القانونى الذى تم تحت قبة البرلمان لم يكن بالعمل السهل إذا ما عرفنا وفقاً للمناقشات التى تمتخلال الأشهر الماضية بلجنة الإسكان بمجلس النواب أن هناك حوالى ٢٨٠٠٠٠٠ مليون { مليوني طلب وثمانمائة ألف } طلب تصالح التي قدمها المواطنين خلال الفترة السابقة عبارة عن مليون ٤٠٠ ألف طلب تصالح عبارة عن بناء على الأراضي الزراعية خارج الحيز ومنهم ٢٩٠ ألف طلب خارج نطاق التصالح من أساسه أضف إلى ذلك أن هناك ١٤٥ ألف طلب بناء مخالف على أراضي الآثار، ١١٥ ألف طلب بناء مخالف على حرم الطرق، ٢٤٥ ألف طلب بناء مخالف على أراضي ولاية الري
وكان على الحكومة إجراء التقسيم النوعى لهذه الطلبات من حيث عدد طلبات القرى وكذلك بالنسبة للمدن، والطلبات التي توجد خارج نطاق التصالح وهو أمر ليس بالسهل وبحجم ما يقرره الواقع كانت المناقشات الضخمة التى تمت تحت قبة مجلس النواب و التى خرجت بمشروع القانون الجديد للتصالح فى مخالفات البناء حيث كانت الحكومة والبرلمان حريصان على حل مشكلات التصالح في مخالفات البناء السابقة دون السماح بتكرار هذه الممارسات غير المقبولة والتوافق حول النقاط الخلافية والخروج بمشروع القانون بما يلبى آمال وطموحات الوطن فى رؤيته فى تحقيق مزيد من التنمية والتطوير بالمحافظة على الرقعة الزراعية والقضاء على العشوائيات التي تؤثر بصورة سلبية على أهم ما تملكه الدولة من مقومات، وهي أجود أراضيها الزراعية، بالنظر إلى أن هذه المخالفات تعتبر هي السبب الرئيسي في وجود العشوائيات التي أنفقت، وتنفق الدولة، عليها المليارات، بهدف توفير حياة كريمة لساكنيها وهو ما أوردته الحكومة أثناء المناقشات التى جرت الأشهر الماضية وصرح به السيد رئيس مجلس الوزراء
وفى المقابل تلبية طموحات المواطن وتقديم التيسيرات اللازمة لتقنين الأوضاع التى بشأن المخالفات البنائية بما يضمن عدم العودة لمثل هذه الممارسات فى شأن أعمال البناء المخالف و تقنين حالات الشراء للشقق السكنية التى تمت فى عمارات سكنية بها مخالفات مطلوب التصالح عليها فلك أن تتخيل أنه وفقاً لما ورد بمناقشات لجنة الإسكان أن هناك ما يقرب من مليوني ٨٠٠ ألف ملف تقنين تم التقدم بها سابقاً فيما تتضمن غالبية هذه الملفات أبراجا وعمارات ووحدات يستفيد منها ما يقرب من ٥٠ مليون مواطن على الأقل
وقد شملت التعديلات الواردة بمشروع القانون ما يطمئن المواطن فقد تضمنت التعديلات تقنين مسألة تحصيل مقابل الانتفاع من واضع اليد، والنص على أن يترتب على سداد مقابل الانتفاع انقضاء الدعوى الجنائية ، وكذلك إيقاف التنفيذ إذا تم السداد في أثناء تنفيذ العقوبة.
كما تتضمن التعديلات التي اقترحتها الحكومة، فتح المدة المقررة لتقديم طلبات واضعي اليد لتقنين الأوضاع، لـ ٦ أشهر إضافية، وجواز مدّ هذه الفترة لمدة أخرى مماثلة، وكذلك استحداث لجان لنظر التظلمات كما ورد بالمادة ١٤ من مشروع القانون والتى تبيح للمواطن مقدم طلب التصالح التظلم من قرار الرفض، أو من مقابل التصالح، خلال ثلاثين يوما من تاريخ إخطاره به
وقد جائت كلمة المستشار الدكتور حنفى جبالى رئيس مجلس النواب فى إفتتاح الجلسة العامة لمناقشة القانون لتوضح أهمية هذا القانون فقد وجه سيادته رسائل هامة للحكومة والمواطنين بشأن قانون التصالح والتى خاطب فيها أعضاء المجلس قائلاً اننا امام قانون استثنائي يعالج أوضاعاً استثنائية تُشكل مخالفات بنائية وتخضع مرتكبها للمسئولية الجنائية، ويتعين أثناء معالجة تلك الأوضاع أن نوازن بين اعتبارات عدة فى مقدمتها مصلحة المجتمع بعدم شيوع المخالفات البنائية بما يعوق مسيرة التنمية العمرانية وأن البناء خارج الحيز العمراني لا ينبغي أن يكون بمعزل عن المحددات الدستورية، كما تضمنت كلمة سيادته مطالبة الحكومة باتخاذ ما يلزم من قرارات تنفيذية تضمن التطبيق الصحيح لنصوص القانون وحتى نطوي صفحة الماضي ونتخلص من تبعات هذا الإرث الثقيل.
وسوف أستعرض ما حوته مواد مشروع القانون فى نقاط على النحو التالى:-
الحالات التى لا يجوز فيها التصالح وفقاً للقانون الجديد
١- تغيير الاستخدام في المناطق التي لا يوجد لها مخططات تفصيلية معتمدة.
٢- التعديات الواقعة على خطوط التنظيم المعتمدة قبل اعتماد خط التنظيم، أو الواقعة على الشوارع التخطيطية غير المنفذة على الطبيعة.
٣- التعدي على حقوق الارتفاق المقررة قانونًا بشرط الاتفاق بين طالب التصالح وأصحاب الحقوق.
٤- المخالفات التي تمت بالمباني والمنشآت ذات الطراز المعماري المتميز.
٥- المخالفات التي تمت بالعقارات الواقعة داخل حدود المناطق ذات القيمة المتميزة.
٦- تجاوز قيود الارتفاع المقررة وفق قانون الطيران المدني أو تجاوز متطلبات شئون الدفاع عن الدولة.
٧- البناء على الأراضي المملوكة للدولة متى وفق على طلب تقنين وضع اليد وفقًا للقوانين المنظمة.
٨- تغيير استخدام العقارات بالمناطق التي صدرت لها مخططات تفصيلية معتمدة من الجهة الإدارية.
٩- البناء خارج الأحوزة العمرانية المعتمدة في بعض الحالات، ومنها الحالات الواردة في البندين (أ) و(ب) من المادة الثانية من قانون البناء، وكذا المشروعات الحكومية وذات النفع العام، إضافة إلى الكتل المبنية القريبة من الأحوزة العمرانية للمدن والقرى وتوابعها في حدود الأعمال المخالفة التي تحقق فيها وصف الكتل والمقامة على مساحات فقدت مقومات الزراعة حتى التصوير الجوي في ٣٠/٩/٢٠٢٢ .
الحالات التي لا يجوز بها التصالح ومحظور؟
حظر القانون الجديد التصالح بشأن الأعمال المخلة بالسلامة الإنشائية للبناء، فوفقا للمادة (٣) والتى (حظرت التصالح بشأن بعض الأعمال المخلة بالسلامة الإنشائية للبناء، أو البناء على الأراضي الخاضعة لقانوني حماية الآثار وحماية نهر النيل والمجاري المائية من التلوث، أو المتعلقة بتغيير استخدام الأماكن المخصصة لإيواء السيارات (الجراجات)
هل يجوز التصالح على بعض الأعمال المحظور التصالح عليها؟
فوفقا للمادة (٤ ): “منحت لمجلس الوزراء سلطة قبول التصالح على بعض الأعمال المحظور التصالح عليها، بناء على عرض من وزير الإسكان أو وزير التنمية المحلية، والوزير المعني بالحالة المعروضة- والتى يستحيل أو يصعب إزالتها أو استكمال مستنداتها، مع مضاعفة سعر مقابل التصالح عليها إلى ثلاثة أضعاف السعر المحدد.
هل هناك استثناءات في تخفيض أسعار التصالح؟
أجازت المادة “٤” لمجلس الوزراء في حالات الضرورة تخفيض سعر التصالح للمتر المسطح.
هل هناك تيسيرات للمواطنين بتقديم تقرير هندسي؟
القانون القديم كان يتطلب أن يكون المهندس استشاريًا، ووفقا للمادة (٧) من القانون الجديد (منحت تيسيرات للمواطنين بتقديم تقرير هندسي من مهندس معتمد من النقابة دون اشتراط أن يكون استشاريًا، متى كانت مساحة المبنى محل المخالفة لا تزيد عن ٢٠٠ متر مربع ولا يتجاوز ارتفاعه ثلاثة أدوار.
ما أسعار التصالح في مخالفات البناء وفقا للقانون الجديد؟
بخصوص أسعار ورسوم التصالح في مخالفات البناء وفقا لما ورد في تعديلات مشروع القانون وخاصة في المادة (٨) والتي نصت على أن تصدر السلطة المختصة قرارًا بتحديد مقابل التصالح وتقنين الأوضاع على أساس قيمة سعر المتر لكل منطقة بحسب المستوى العمراني والحضاري وتوافر الخدمات، على ألا يقل مقابل التصالح للمتر المسطح عن ٥٠ جنيها ولا يزيد على ٢٥٠٠ جنيه، مع الاسترشاد بما سبق أن حددته اللجان المشار إليها بالمادة الخامسة من القانون رقم ١٧ لسنة ٢٠١٩ المشار إليه، ويستكمل سداد باقي مقابل التصالح خلال ٦٠ يوما من تاريخ إخطار مقدم طلب التصالح بموافقة اللجنة المنصوص عليها بالمادة (٥) من هذا القانون على طلب التصالح، ويجوز بقرار من رئيس مجلس الوزراء منح نسبة تخفيض لا تجاوز ٢٠ % من إجمالي مقابل التصالح، في حال السداد الفوري لمقابل التصالح
ووفقا للمادة ذاتها فأنه يجوز أداء باقي مقابل التصالح على أقساط خلال مدة لا تجاوز ٥ سنوات، على أن يُستحق عائد لا يجاوز ٧% على النحو الذي تحدده اللائحة التنفيذية أو القانون، من تاريخ الاستحقاق حتى تاريخ السداد، وذلك إذا زادت مدة التقسيط على ٣ سنوات، ويراعى خصم ما سبق سداده في أحكام قضائية خاصة بالمخالفات محل الطلب.
ما موقف طلبات التصالح والتظلمات التي قدمت في ظل القانون رقم ١٧ لسنة ٢٠١٩ ولم يتم البت فيها، أو لم تنقض مواعيد فحصها؟
وفقا للمادة الثانية: (أحالت طلبات التصالح والتظلمات التي قدمت في ظل القانون رقم ١٧ لسنة ٢٠١٩ ولم يتم البت فيها، أو لم تنقض مواعيد فحصها، إلى “لجان البت والتظلمات” المُشكَلة طبقًا للقانون المرافق وبذات الأحكام والإجراءات الواردة به.
هل يجوز التقدم بتظلم جديد للجان التظلمات؟
أجاز القانون لكل من رفض طلب تصالحه ولم تنقض مدة التظلم – طبقًا لأحكام القانون رقم ١٧ لسنة ٢٠١٩ ، بأن يتقدم بتظلم جديد للجان التظلمات المشار إليها، خلال (٣٠ ) يومًا من تاريخ العمل باللائحة التنفيذية، كما أجازت لكل من رفض طلب تصالحه طبقًا لأحكام القانون رقم ١٧ لسنة ٢٠١٩ ، التقدم بطلب جديد وفق أحكام القانون المرافق.
هل يجوز استكمال أعمال الدور داخل ذات المسطح المتصالح عليه وبذات الارتفاع في حالة التصالح في ظل القانون القديم على الأعمدة والحوائط فقط؟
وفقا للمادة الثالثة: “وضعت حلًا لإشكالية مخالفة إقامة الأعمدة أو الحوائط أو الأعمدة والحوائط أو الأعمدة والأسقف، والتي قُبلت طلبات التصالح بشأنها في ظل أحكام القانون رقم ١٧ لسنة ٢٠١٩ ، وذلك بجواز تعديل القرار دون رسوم بإضافة التصريح باستكمال أعمال الدور داخل ذات المسطح المتصالح عليه وبذات الارتفاع وأجازت في المخالفات التي كان محلها أعمدة أو حوائط أو أعمدة وحوائط أو أعمدة وأسقف فقط، التي قبل بشأنها التصالح، وتقنين الأوضاع في ظل أحكام القانون رقم ١٧ لسنة ٢٠١٩ ، أن يتم تعديل القرار ودون أي رسوم، بإضافة التصريح باستكمال أعمال الدور داخل ذات المسطح المتصالح عليه، وبذات الارتفاع، وفقًا للضوابط التي تبينها اللائحة التنفيذية للقانون المرافق، بينما نصت المادة الرابعة على أن يصدر رئيس مجلس الوزراء، بعد موافقة مجلس الوزراء، اللائحة التنفيذية للقانون المرافق خلال ثلاثة أشهر من تاريخ العمل به، ثم ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية، ويعمل به اعتبارا من اليوم التالي لتاريخ نشره وفقا للمادة الخامسة.
هل يعتبر قرار قبول التصالح بمثابة ترخيص منتج لجميع آثاره؟
وفقا للـمـادة (٩): “قررت اعتبار قرار قبول التصالح بمثابة ترخيص منتج لجميع آثاره (وعدم إخلاله بحق الملكية)، مع عدم امتداد التصالح لأية أعمال مستجدة تزيد عما قدم بشأنه طلب التصالح.
هل بجوز تغيير أو تعديل في الأعمال المتصالح عليها بعد صدور قرار قبول التصالح؟
لا يجوز – فحظر القانون الجديد إحداث تغيير أو تعديل في الأعمال المتصالح عليها بعد صدور قرار قبول التصالح، إلا بالإجراءات المقررة قانونًا، مع اشتراط طلاء كامل الواجهات الخاصة بالمبني (واستثناء القري وتوابعها من ذلك )
هل بجوز توصيل المرافق للعقارات المتصالح عليها؟
نصت المادة ( ١٠ ): (إمكانية توصيل المرافق للعقارات بناء على قرار الجهة الإدارية المختصة، مع إلزامها بإخطار الجهات القائمة على المرافق به لاتخاذ ما يلزم بحسب الأحوال، مع اشتراطها في حالة رفض التصالح وسبق توصيلها بألا يتم التمتع بأية أوجه دعم بشأن مقابل استهلاك المرافق أو اتخاذ أية إجراءات للشهر أو التسجيل.
ماهي حالات رفض التصالح ؟
نصت المادة (١٢): (حالات رفض التصالح أو اعتباره كأن لم يكن، سواء برفض اللجنة أو فوات مواعيد التظلم أو تأييد لجنة التظلمات لقرار الرفض، أو عدم سداد المقابل أو التقاعس عن سداد قسطين، أو إحداث تغيير أو تعديل في محل التصالح، أو عدم صحة المستندات والبيانات المقدمة.
– أوجبت أن يتضمن قرار الرفض النص على استكمال الإجراءات القانونية والتنفيذية، أو تصحيح الأعمال المخالفة، أو استئناف نظر الدعاوي والتحقيقات، أو تنفيذ الأحكام والقرارات (بحسب الأحوال)، مع إخطار مقدم الطلب بالقرار.
هل ترد المبالغ المدفوعة كمقابل للتصالح لذوي الشأن في حالة رفض طلب التصالح؟
وفقا للمادة (١٣): ( نظمت آلية رد المبالغ المدفوعة كمقابل للتصالح لذوي الشأن في حالة رفض طلب التصالح).
من يدفع رسوم التصالح المالك أم المستأجر؟
الفقرة الثانية من المادة ٢٤ من قانون ٤٩ لسنة ١٩٧٧ نصت على أنه يلزم المؤجر (المالك) عند تأجير المبنى أو وحدة منه أن يثبت في عقد الإيجار تاريخ ورقم وجهة إصدار ترخيص البناء، ويتضح من تلك المادة بأن المستأجر عليه التزامات ليس من بينها صلاحية ترخيص البناء من عدمه، إذ أن هذا الالتزام يلتزم به المؤجر، حيث أنه هو الذي قام باستخراج رخصة البناء وبنى العقار على أساسها وهذه الواقعة لم يحضر فيها المستأجر ولم يكن شريكًا فيها، إذ أنه من المفترض أن المؤجر حين قام بواقع البناء لم يكن موجودًا أثناءها المستأجر، وذلك لأنه حضر لتأجير الشقة بعد بنائها، وفي حال أن المؤجر بنى بدون ترخيص فهو مخالف ويقع تحت طائلة القانون، ويحاسب على ذلك الأمر وفقًا للقانون.
