اتحاد ملاك طبقات البناء الواحد.. «مأمور الاتحاد ـ القرارات ـ التمثيل أمام القضاء ـ إدارة الأجزاء المشتركة»
كتب: علي عبدالجواد
نعرض في سلسلة موضوعات نصوص مواد القانون رقم 13 لسنة 1968 بشأن إصدار قانون المرافعات المدنية والتجارية وتعديلاته التي تناولت الوكالة، معلقًا عليها بموجزات محكمة النقض، لطرح ما أثير من إشكاليات ومسائل قانونية أو قضائية تتعلق بفكرة الوكالة في عرض موجز، ويأتي عنوان موضوعنا: (اتحاد ملاك طبقات البناء الواحد).
مادة 862 من القانون رقم 13 لسنة 1968 وتعديلاته
1 ـ حيثما وجدت ملكية مشتركة لعقار مقسم إلى طبقات أو شقق جاز للملّاك أن يكونوا اتحادًا فيما بينهم.
2 -ويجوز أن يكون الغرض من تكوين الاتحاد بناء العقارات أو مشتراها لتوزيع ملكية أجزائها على أعضائها .
تعليق محكمة النقض:
زيادة طبقات المبنى أو شققه على خمس ومجاوزة عدد مالكها خمسة أشخاص . أثره . نشأة اتحاد
المالك بقوة القانون . المادتان 862 مدنى ، 73 من القانون 49 لسنة 19٧٧ .مدة الاتحاد . عدم بدئها إلا من تاريخ قيده بالوحدة المحلية المختصة. المادة 9 من النظام النموذجي الصادر به قرار وزير الإسكان 109 لسنة 1979 . وجوب الرجوع للأصل المنصوص عليه في المادة 830 مدني قبل هذا التاريخ . مؤداه . للشريك على الشيوع اتخاذ ما يلزم لحفظ المال الشائع باعتباره أصيالًا عن نفسه ووكيالًا عن سائر الشركاء ما لم يعترض أحدهم على عمله.
(الطعن رقم 2442 لسنة 57 ق – جلسة 22/4 /2003 – س54 ص664)
إدارة الأجزاء المشتركة في العقار المقسم إلى طبقات أو شقق لاتحاد المالك. قراراته ملزمة. شرطه . دعوة جميع ذوي الشأن إلى الاجتماع وصدور قراراته من أغلبية المالك محسوبة على أساس قيمة الأنصبة. تعيين مأمور الاتحاد بذات الأغلبية. مهمته تنفيذ قراراته وتمثيله أمام القضاء حتى في مخاصمة الملاك أنفسهم.
(الطعن رقم 3008 لسنة 62 ق – جلسة 17/1 /1999 – س50 ج1 ص110)
تكوين اتحاد الملاك لبناء العقارات أو مشتراها وتوزيع ملكياتها على أعضائها . مأمور الاتحاد يمثله في تنفيذ قراراته في هذا الشأن في مرحلة البناء . لازمه . احتساب تكاليفه وتوزيعها على وحداته . توزيع الوحدات على الأعضاء . أثره . لكل عضو ملكية مفرزة للوحدة التي اختص بها وملكية شائعة في الأجزاء الشائعة . انحصار سلطات مأمور الاتحاد في إدارة الأجزاء الشائعة.
(الطعن رقم 3008 لسنة 62 ق – جلسة 17/1 /1999 – س50 ج1 ص1)
إدارة الأجزاء المشتركة في العقار المقسم إلى طبقات أو شقق لاتحاد الملاك . قراراته ملزمة. شرطه . دعوة جميع ذوي الشأن إلى الاجتماع وصدور قراراته من أغلبية المالك محسوبة على أساس قيمة الأنصبة . تعيين مأمور الاتحاد يكون بذات الأغلبية . مهمته تنفيذ قراراته وتمثيله أمام القضاء حتى في مخاصمة الملاك أنفسهم.
(الطعن رقم 458 لسنة 40 ق – جلسة 19/10 /1976 – س27 ج2 ص1467)
الوكالة المستترة . ماهيتها . أن يعير الوكيل اسمه للأصيل ويبرم العقد بصفته أصيالًا لا بصفته
وكيالًا . أثرها . انصراف أثر العقد إلى الموكل شأنها شأن الوكالة السافرة .
(الطعن رقم 732 لسنة 54 ق – جلسة 16/1/1985 – س 36 ج 1 ص129)
الوكالة بطريق التستر أو التسخير تطبيق لقواعد الصورية . إثباتها على عاتق مدعيها وفقا للقواعد
العامة فى الاثبات . عدم جواز إثبات ما يخالف الثابت بالكتابة إلا بالكتابة ما لم يوجد مانع مادى
أو أدبى.
(الطعن رقم 732 لسنة 54 ق – جلسة 16/1/1985 – س 36 ج 1 ص129)
الوكالة بطريق التستر أو التسخير تطبيق لقواعد الصورية . إثباتها على عاتق مدعيها . انصراف
أثر العقد للأصيل في علاقته بالغير . شرطه . م 106 مدني.
(331 ص 2ج 44س – 1993 /5/3 جلسة – ق 55 لسنة 2466 ، 2437 رقما الطعنان)
الوكالة بطريق التستر أو التسخير تطبيق لقواعد الصورية . إثباتها على عاتق مدعيها وفقا للقواعد
العامة فى الاثبات . عدم جواز إثبات ما يخالف الثابت بالكتابة إلا بالكتابة ما لم يوجد مانع مادى
أو أدبى.
(الطعن رقم 732 لسنة 54 ق – جلسة 16/1/1985 – س 36 ج 1 ص129)
مادة 866 من القانون رقم 13 لسنة 1968 وتعديلاته
1 ـ يكون للاتحاد مأمور يتوّلى تنفيذ قر اراته ويعين بالأغلبية المشار إليها في المادة 864 فإن لم تتحقق الأغلبية عين بأمر يصدر من رئيس المحكمة الابتدائية الكائن في دائرتها العقار بناء على طلب أحد الشركاء بعد إعلان المالّك الآخرين لسماع أقوالهم وعلى المأمور إذا اقتضى الحال أن يقوم من تلقاء نفسه بما يلزم لحفظ جميع الأجزاء المشتركة وحراستها وصيانتها، وله أن يطالب كل ذي شأن بتنفيذ هذه الالتزامات كل هذا ما لم يوجد نص في نظام الاتحاد يخالفه.
2 -ويمّثل المأمور الاحاد أمام القضاء حتى في مخاصمة المالّك إذا اقتضى الأمر.
تعليق محكمة النقض:
إدارة الأجزاء المشتركة في العقار المقسم إلى طبقات أو شقق لاتحاد الملاك. قراراته ملزمة. شرطه. دعوة جميع ذوي الشأن إلى الاجتماع وصدور قراراته من أغلبية الملاك محسوبة على أساس قيمة الأنصبة. تعيين مأمور الاتحاد بذات الأغلبية. مهمته تنفيذ قراراته وتمثيله أمام القضاء حتى في مخاصمة الملاك أنفسهم.
(الطعن رقم 3008 لسنة 62 ق – جلسة 17/1 /1999 – س50 ج1 ص110)
اجتماع اتحاد الملاك . شرط صحته . حضور مالكي 60 % على الأقل من الأنصبة. عدم توافر هذه الأغلبية . لازمه . دعوة الجمعية العمومية للانعقاد . صحة اجتماعها أيًا كان عدد الأعضاء الحاضرين وأيًا كانت ملكيتهم.
(الطعن رقم 3008 لسنة 62 ق – جلسة 17/1 /1999 – س50 ج1 ص110)