التعديلات التى من شأنها اعتبار العين المؤجرة في حكم المنشأة حديثًا
كتب: علي عبدالجواد
المقرر – في قضاء محكمة النقض – أنه إذا أُدخلت على نفقة المؤجر تعديلات جوهرية على جزء من مبنى قديم غيرت في طبيعته أو في طريقة استعماله بحيث تؤثر على قيمته الإيجارية تأثيراً محسوساً ، فإن هذا الجزء يعتبر في حكم المنشأ حديثاً وقت إدخال التعديلات عليه ويخرج من نطاق تطبيق القانون السابق ويخضع من حيث تحديد أجرته لحكم القانون الذى تمت تحت سلطانه هذه التعديلات. الطعن رقم ١١١٦٧ لسنة ٨٨ قضائية، الصادر بجلسة ٠١٩/٠٤/١٨.
الحكم
بعد الاطلاع على الأوراق وسمــــــــــــــاع التقريــــــــــــر الــذى تــلاه السيــد القاضـى المقرر / أيمن كريم ” نائب رئيس المحكمة ” والمرافعة وبعد المداولة .
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية .
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعـون فيه وسائـر الأوراق – تتحصل فى أن مورث المطعون ضدهم أقام على الطاعن الدعوى رقم ٨٩٦ لسنة ٢٠١٤ أمام محكمة الجيزة الابتدائية بطلب الحكم بإخلاء العين المبينة بالصحيفة والتسليم وإلزامه بسداد القيمة الإيجارية المتأخرة حتى تاريخ الحكم ، وقال بياناً لذلك : إنه بموجب عقد الإيجار المؤرخ ٣ / ٤ / ١٩٨٠ استأجر منه مورث الطاعن الدكان محل النزاع بغرض استعماله ( تجارة أخشاب ) لقاء أجرة شهرية مقدراها خمسة جنيهات زيدت وأصبحت فى شهر مايو ٢٠١٤ مائة جنيهاً ، وإذ امتنع عن سداد الأجرة المستحقة عن المدة من ١ / ٦ / ٢٠٠٩ حتى ١ / ٥ / ٢٠١٤ وجملتها مبلغ خمسة آلاف وسبعمائة جنيهاً رغم تكليفه بالوفاء بها فقد أقام الدعوى ، حكمت المحكمة برفض الدعوى بحالتها . استأنف مورث المطعون ضدهم هذا الحكم بالاستئناف رقم ٧٤٥ لسنة ١٣٢ ق القاهرة ، ندبت المحكمة خبيراً وبعد أن أودع تقريره حكمت بتاريخ ٣ / ٤ / ٢٠١٨ بإلغاء الحكم المستأنف وبإخلاء العين المؤجرة والتسليم وألزمت الطاعن بأداء مبلغ ٤٨٢,٤٥٨ جنيهاً إلى مورث المطعون ضدهم ، طعن الطاعن فى هذا الحكم بطريق النقض ، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه ، وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة أمرت بوقف تنفيذ الحكم المطعون فيه مؤقتاً حتى يفصل فى موضوع الطعن وحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها .
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ فى تطبيق القانون وتأويله والقصور فى التسبيب ، وفى بيان ذلك يقول : إن التكليف بالوفاء السابق على رفع الدعوى قد وقع باطلاً لتضمنه المطالبة بأجرة تزيد عن الأجرة القانونية المستحقة حسبما أثبته الخبير المنتدب فى الدعوى فى تقريره ، وكان يتعين على المحكمة أن تقضى من تلقاء نفسها ببطلان هذا التكليف حتى ولو لم يتمسك به المستأجر بما يعيب الحكم المطعون فيه ويستوجب نقضه .
وحيث إن هذا النعى سديد ذلك أن المقرر – فى قضاء هذه المحكمة – أن المشرع اعتبر تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة شرطاً أساسياً لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير فى سداد الأجرة ، فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلاً تعين الحكم بعدم قبولها ، ويشترط لصحة التكليف أن تُبين فيه الأجرة المستحقة المتأخرة أو ملحقاتها التي يطالب بها المؤجر ، وألا تجاوز الأجرة المطلوبة فيه ما هو مستحق فعلاً فى ذمة المستأجر ، وأن بطلان التكليف يتعلق بالنظام العام تقضى به المحكمة من تلقاء نفسها حتى ولو لم يلتفت إليه المستأجر أو يتمسك به ، وهو بهذه المثابة يجوز إثارته لأول مرة أمام محكمة النقض طالما كان مبنياً على سبب قانونى بحت أو يخالطه عنصر واقعى سبق عرضه على محكمة الموضوع أو كانت العناصر التى تتمكن بها تلك المحكمة من تلقاء نفسها من الإلمام بهذا السبب تحت نظرها عند الحكم فى الدعوى ، ومن أجل ذلك تعتبر مسألة التكليف بالوفاء قائمة فى الخصومة ومطروحة دائماً على محكمة الموضوع وعليها أن تقضى من تلقاء نفسها فى صحة أو بطلان هذا التكليف ، وأنه يشترط للحكم بالإخلاء بسبب التأخير فى سداد الأجرة ثبوت تخلف المستأجر عن الوفاء بها طبقاً لما تنص عليه قوانين إيجار الأماكن ، وأنه متى ثار الخلاف بين المؤجر والمستأجر على حقيقة ومقدار الأجرة القانونية المستحقة ، فإنه يتعين على المحكمة قبل الفصل فى طلب الإخلاء أن تعرض لهذا الخلاف وتقول كلمتها فيه باعتباره مسألة أولية لازمة للفصل فى هذا الطلب وعليها أن تتثبت قبل القضاء فيه من حقيقة الأجرة القانونية المستحقة تمهيداً لتحديد مدى صحة الادعاء بالتأخير فى الوفاء بالأجرة التي يستقيم قضاؤها بالإخلاء جزاءً على التأخير ، كما أن من المقرر أن العبرة فى تحديد القانون الواجب التطبيق بشأن تقدير أجرة المبنى هو بتاريخ إنشائه ، وأنه إذا أُدخلت على نفقة المؤجر تعديلات جوهرية على جزء من مبنى قديم غيرت فى طبيعته أو فى طريقة استعماله بحيث تؤثر على قيمته الإيجارية تأثيراً محسوساً ، فإن هذا الجزء يعتبر فى حكم المنشأ حديثاً وقت إدخال التعديلات عليه ويخرج من نطاق تطبيق القانون السابق ويخضع من حيث تحديد أجرته لحكم القانون الذى تمت تحت سلطانه هذه التعديلات ،
لما كان ذلك ، وكان البين من الأوراق أن التكليف بالوفاء الموجه من مورث المطعون ضدهم إلى الطاعن فى ١٣ / ٥ / ٢٠١٤ قد تضمن التنبيه عليه بالوفاء بأجرة مقدارها ٥٧٠٠ جنيهاً استناداً إلى أن العقار الكائنة به العين محل النزاع أُنشئ قبل عام ١٩٥٥ فتزاد الأجرة الواردة بعقد الإيجار المؤرخ ٣ / ٤ / ١٩٨٠ طبقاً للمادة السابعة من القانون رقم ١٣٦ لسنة ١٩٨١ ، ثم إلى خمسة أمثالها طبقاً لنصوص القانون رقم ٦ لسنة ١٩٩٧ ، فى حين أن الثابت بتقرير الخبير الذى اطمأنت إليه المحكمة الاستئنافية أن تعديلات جوهرية أُجريت بالعقار الكائنة به العين محل النزاع واستحدثت بعد سنة ١٩٨٠ ، ومن ثم تخضع فى تحديد أجرتها للقانون ٤٩ لسنة ١٩٧٧ وتُحتسب الزيادة القانونية على هذا الأساس ، مما مؤداه ولازمه أن الأجرة القانونية للعين محل النزاع وزياداتها المقررة لم يُحسم النزاع على مقدارها للوقوف على ما سدد منها وما تبقى فى ذمة الطاعن منها وصولاً لصحة التكليف بالوفاء أو بطلانه ، فإن الحكم المطعون فيه إذ اعتد بهذا التكليف وقضى بالإخلاء استناداً إلى عدم سداد الطاعن للأجرة المطالب بها حتى إقفال باب المرافعة فى الاستئناف ، فإنه يكون معيباً بالقصور بما يوجب نقضه على أن يكون مع النقض الإحالة .
لـذلــــــــــــــــــك
نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه وأحالت القضية إلى محكمة استئناف القاهرة ، وألزمت المطعون ضدهم المصروفات ومبلغ مائتى جنيه مقابل أتعاب المحاماة .
أمين السر نائب رئيس المحكمة
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية .
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعـون فيه وسائـر الأوراق – تتحصل فى أن مورث المطعون ضدهم أقام على الطاعن الدعوى رقم ٨٩٦ لسنة ٢٠١٤ أمام محكمة الجيزة الابتدائية بطلب الحكم بإخلاء العين المبينة بالصحيفة والتسليم وإلزامه بسداد القيمة الإيجارية المتأخرة حتى تاريخ الحكم ، وقال بياناً لذلك : إنه بموجب عقد الإيجار المؤرخ ٣ / ٤ / ١٩٨٠ استأجر منه مورث الطاعن الدكان محل النزاع بغرض استعماله ( تجارة أخشاب ) لقاء أجرة شهرية مقدراها خمسة جنيهات زيدت وأصبحت فى شهر مايو ٢٠١٤ مائة جنيهاً ، وإذ امتنع عن سداد الأجرة المستحقة عن المدة من ١ / ٦ / ٢٠٠٩ حتى ١ / ٥ / ٢٠١٤ وجملتها مبلغ خمسة آلاف وسبعمائة جنيهاً رغم تكليفه بالوفاء بها فقد أقام الدعوى ، حكمت المحكمة برفض الدعوى بحالتها . استأنف مورث المطعون ضدهم هذا الحكم بالاستئناف رقم ٧٤٥ لسنة ١٣٢ ق القاهرة ، ندبت المحكمة خبيراً وبعد أن أودع تقريره حكمت بتاريخ ٣ / ٤ / ٢٠١٨ بإلغاء الحكم المستأنف وبإخلاء العين المؤجرة والتسليم وألزمت الطاعن بأداء مبلغ ٤٨٢,٤٥٨ جنيهاً إلى مورث المطعون ضدهم ، طعن الطاعن فى هذا الحكم بطريق النقض ، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه ، وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة أمرت بوقف تنفيذ الحكم المطعون فيه مؤقتاً حتى يفصل فى موضوع الطعن وحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها .
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ فى تطبيق القانون وتأويله والقصور فى التسبيب ، وفى بيان ذلك يقول : إن التكليف بالوفاء السابق على رفع الدعوى قد وقع باطلاً لتضمنه المطالبة بأجرة تزيد عن الأجرة القانونية المستحقة حسبما أثبته الخبير المنتدب فى الدعوى فى تقريره ، وكان يتعين على المحكمة أن تقضى من تلقاء نفسها ببطلان هذا التكليف حتى ولو لم يتمسك به المستأجر بما يعيب الحكم المطعون فيه ويستوجب نقضه .
وحيث إن هذا النعى سديد ذلك أن المقرر – فى قضاء هذه المحكمة – أن المشرع اعتبر تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة شرطاً أساسياً لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير فى سداد الأجرة ، فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلاً تعين الحكم بعدم قبولها ، ويشترط لصحة التكليف أن تُبين فيه الأجرة المستحقة المتأخرة أو ملحقاتها التي يطالب بها المؤجر ، وألا تجاوز الأجرة المطلوبة فيه ما هو مستحق فعلاً فى ذمة المستأجر ، وأن بطلان التكليف يتعلق بالنظام العام تقضى به المحكمة من تلقاء نفسها حتى ولو لم يلتفت إليه المستأجر أو يتمسك به ، وهو بهذه المثابة يجوز إثارته لأول مرة أمام محكمة النقض طالما كان مبنياً على سبب قانونى بحت أو يخالطه عنصر واقعى سبق عرضه على محكمة الموضوع أو كانت العناصر التى تتمكن بها تلك المحكمة من تلقاء نفسها من الإلمام بهذا السبب تحت نظرها عند الحكم فى الدعوى ، ومن أجل ذلك تعتبر مسألة التكليف بالوفاء قائمة فى الخصومة ومطروحة دائماً على محكمة الموضوع وعليها أن تقضى من تلقاء نفسها فى صحة أو بطلان هذا التكليف ، وأنه يشترط للحكم بالإخلاء بسبب التأخير فى سداد الأجرة ثبوت تخلف المستأجر عن الوفاء بها طبقاً لما تنص عليه قوانين إيجار الأماكن ، وأنه متى ثار الخلاف بين المؤجر والمستأجر على حقيقة ومقدار الأجرة القانونية المستحقة ، فإنه يتعين على المحكمة قبل الفصل فى طلب الإخلاء أن تعرض لهذا الخلاف وتقول كلمتها فيه باعتباره مسألة أولية لازمة للفصل فى هذا الطلب وعليها أن تتثبت قبل القضاء فيه من حقيقة الأجرة القانونية المستحقة تمهيداً لتحديد مدى صحة الادعاء بالتأخير فى الوفاء بالأجرة التي يستقيم قضاؤها بالإخلاء جزاءً على التأخير ، كما أن من المقرر أن العبرة فى تحديد القانون الواجب التطبيق بشأن تقدير أجرة المبنى هو بتاريخ إنشائه ، وأنه إذا أُدخلت على نفقة المؤجر تعديلات جوهرية على جزء من مبنى قديم غيرت فى طبيعته أو فى طريقة استعماله بحيث تؤثر على قيمته الإيجارية تأثيراً محسوساً ، فإن هذا الجزء يعتبر فى حكم المنشأ حديثاً وقت إدخال التعديلات عليه ويخرج من نطاق تطبيق القانون السابق ويخضع من حيث تحديد أجرته لحكم القانون الذى تمت تحت سلطانه هذه التعديلات ،
لما كان ذلك ، وكان البين من الأوراق أن التكليف بالوفاء الموجه من مورث المطعون ضدهم إلى الطاعن فى ١٣ / ٥ / ٢٠١٤ قد تضمن التنبيه عليه بالوفاء بأجرة مقدارها ٥٧٠٠ جنيهاً استناداً إلى أن العقار الكائنة به العين محل النزاع أُنشئ قبل عام ١٩٥٥ فتزاد الأجرة الواردة بعقد الإيجار المؤرخ ٣ / ٤ / ١٩٨٠ طبقاً للمادة السابعة من القانون رقم ١٣٦ لسنة ١٩٨١ ، ثم إلى خمسة أمثالها طبقاً لنصوص القانون رقم ٦ لسنة ١٩٩٧ ، فى حين أن الثابت بتقرير الخبير الذى اطمأنت إليه المحكمة الاستئنافية أن تعديلات جوهرية أُجريت بالعقار الكائنة به العين محل النزاع واستحدثت بعد سنة ١٩٨٠ ، ومن ثم تخضع فى تحديد أجرتها للقانون ٤٩ لسنة ١٩٧٧ وتُحتسب الزيادة القانونية على هذا الأساس ، مما مؤداه ولازمه أن الأجرة القانونية للعين محل النزاع وزياداتها المقررة لم يُحسم النزاع على مقدارها للوقوف على ما سدد منها وما تبقى فى ذمة الطاعن منها وصولاً لصحة التكليف بالوفاء أو بطلانه ، فإن الحكم المطعون فيه إذ اعتد بهذا التكليف وقضى بالإخلاء استناداً إلى عدم سداد الطاعن للأجرة المطالب بها حتى إقفال باب المرافعة فى الاستئناف ، فإنه يكون معيباً بالقصور بما يوجب نقضه على أن يكون مع النقض الإحالة .
لـذلــــــــــــــــــك
نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه وأحالت القضية إلى محكمة استئناف القاهرة ، وألزمت المطعون ضدهم المصروفات ومبلغ مائتى جنيه مقابل أتعاب المحاماة .
أمين السر نائب رئيس المحكمة
