حق الشفعة في القانون المصري

كتب/ علي عبدالجواد
 الشفعة طبقا للمادة ٩٣٣ من القانون المدني، هي؛ رخصة تجيز في بيع العقار الحلول محل المشتري في الأحوال والشروط المنصوص عليها، وهي تأسس على وقاية الشفيع من ضرر محتمل من شريك أوجار، فهي إذا متصلة بشخص الشفيع وهو حر في أن يأخذ أو لا يأخذ بها، فهذا متروك لمحض تقديره.
ويتناول موضوعنا مجموعة من العناصر وهي: (من يثبت له حق الشفعة ـ  الحالات التي لا يجوز فيها التمسك بالشفعة ـ  اجراءات الشفعة ـ  المحكمة المختصة لنظر دعوي الشفعة ـ   الآثار المترتبة علي الأخذ بالشفعة).
 من يثبت له حق الشفعة طبقا للمادة ٩٣٦ من القانون المدني؟
1-الرقبة إذا بيع كل حق الانتفاع الملابس لها أو بعضه.
2-للشريك في الشيوع إذا بيع شى من العقار الشائع لأجنبي.
3-لصاحب حق الانتفاع إذا بيعت كل الرقبة الملابسه لهذا الحق أو بعضها.
4-لمالك الرقبة في الحكر إذا بيع حق الحكر وللمستحكر إذا بيعت الرقبة.
5-للجار المالك في الآحوال الأتية:
أ/إذا كانت العقارات من المباني أو من الأراضي المعده للبناء سواء أكانت في المدن أم في القري.
ب/ إذا كان للأرض المبيعة حق ارتفاق علي أرض الجار أو كان حق الإرتفاق لأرض الجار علي الأرض المبيعة.
ج/ إذا كانت أرض الجار ملاصقة للأرض المبيعة من جهتين وتساوي من القيمة نصف ثمن الأرض المبيعة علي الأقل.
 الحالات التي لا يجوز فيها التمسك بالشفعة 
لا يجوز الآخذ بالشفعة في الحالات الآتية:
1-إذا حصل البيع بالمزاد العلني وفقا لإجراءات رسمها القانون.
2-إذا وقع البيع بين الأصول والفروع أو بين الزوجين أو بين الأقارب حتي الدرجة الرابعة أو بين الأصهار حتي الدرجة الثانية.
3-إذا كان العقار قد بيع ليجعل محل عباده أو ليلحق بمحل عباده.
4- ولا يجوز للوقف أن يأخذ بالشفعة حيث نصت المادة 939 من القانون المدني علي تلك الحالات علي سبيل الحصر.
وكذلك يسقط الحق في الآخذ بالشفعة:
أ-إذا نزل الشفيع عن حقة في الآخذ بالشفعة.
ب/ إذا انقضت أربعة أشهر من يوم تسجيل عقد البيع.
ج/ في الأحوال الأخري التي نص عليها القانون.
 اجراءات الشفعة
نصت المواد ٩٤٠ و٩٤١و٩٤٢و٩٤٣ علي إجراءات الشفعة وهي:
1-علي من يريد الأخذ بالشفعة أن يعلن رغبته فيها إلي كل من البائع والمشتري خلال ١٥ يوم من تاريخ الإنذار الرسمي الذي يوجهه إليه البائع أو المشتري وإلا سقط حقه ويزاد علي تلك المدة ميعاد المسافة إذا اقتضي الأمر ذلك.
وعلم الشفيع بحصول البيع لا يعتبر ولا يكون ثابتا إلا من تاريخ الإنذار ولا يسري ميعاد ١٥ يوم الذي يسقط حق الشفيع إذا لم يعلن رغبته في الأخذ بالشفعة قبل انقضاءه إلا من تاريخ هذا الإنذار، مما مؤداه أنه لا إلزام علي الشفيع بإعلان رغبته إلا بعد انذاره من المشتري أو البائع ولو علم بالبيع قبل ذلك.
2-لابد أن يشمل الإنذار علي بيان العقار الجائز أخذه بالشفعة بيانا كافيا، وكذلك الثمن والمصروفات الرسمية وشروط البيع وإسم البائع والمشتري.
3-ويجب أن إعلان الآخذ بالشفعة أن يكون رسميا وإلا كان باطلا ولا يكون هذا الإعلان حجة علي الغير إلا إذا سجل بالشهر العقاري.
4-خلال ٣٠ يوم من تاريخ الاعلان يجب أن يودع خزينة المحكمة الكائن بدائرتها العقار كل الثمن الحقيقي الذي تم به البيع وعلي أن يكون قبل رفع دعوي الشفعة، وذلك ضمانا لجدية الشفيع فإن لم يتم الإيداع في هذا الميعاد علي الوجه المتقدم سقط الحق في الآخذ بالشفعة والثمن الذي توجبه المادة ٩٤٢ علي الشفيع ايداعه هو الثمن الذي حصل الاتفاق عليه بين البائع والمشتري وانعقد به البيع ولا يكون هذا الثمن دائما هو الثمن المسمي في العقد.
إذ يحتمل أن يكون هذا الثمن غير حقيقي بقصد تعجيز الشفيع عن الآخذ بالشفعة وللشفيع أن يطعن في هذا الثمن بالصورية، وبأنه يزيد عن الثمن الحقيقي وعندئذ يقع عليه عبء اثبات هذه الصورية وله أن يثبتها بطرق الإثبات القانونية كافة بحيث أن عجز عن اثباتها اعتبر أنه قد تخلف عن الإيداع المفروض عليه قانونا أن كان المبلغ الذي اودعه يقل عن الثمن المسمي في العقد وإذا كان الشفيع في حالة عدم انذاره بالبيع ليس له من سبيل إلي معرفة الثمن الحقيقي الذي تم به البيع فيجوز له ايداع الثمن الذي يعتقد أنه مقابل البيع علي أن يكمله عندما يتحقق من الثمن الحقيقي فيصح الإيداع .
وإذا اشتري شخص عينا تجوز الشفعة فيها ثم باعها قبل أن تعلن أية رغبة في الأخذ بالشفعة أو قبل أن يتم تسجيل هذه الرغبة طبقا للمادة ٩٤٢ فلا يجوز الأخذ بالشفعة إلا من المشتري الثاني وبالشروط التي اشتري بها.
5-لابد أن يكون الشفيع مالكا للعقار الذي يشفع به وقت قيام سبب الشفعة أي وقت بيع العقار الذي يشفع فيه وأن يكون والعقار المشفوع به مسجل.
 المحكمة المختصة لنظر دعوي الشفعة
هي المحكمة التي يقع في دائرتها العقار.
هي المحكمة التي يقع في دائرتها العقار.
  الآثار المترتبة علي الأخذ بالشفعة 
يحل الشفيع قبل البائع محل المشتري في جميع حقوقه والتزاماته والحكم الذي يصدر نهائيا بثبوت الشفعة يعتبر سند لملكية الشفيع، وذلك دون اخلال بالقواعد المتعلقة بالتسجيل.

علي عبدالجواد

صحفي مصري ، محرر بالمركز الإعلامي لنقابة المحامين ، حاصل على بكالوريوس في الإعلام - كلية الإعلام - جامعة الأزهر ، عمل كمحرر ورئيس قسم للأخبار في صحف مصرية وعربية.

مقالات ذات صلة

زر الذهاب إلى الأعلى