مع عدم الإخلال بأي التزام..متي يحق للمؤجر طلب إخلاء المستأجر؟

بقلم/مجدي أحمد عزام

ما هي الحالة التي يحق فيها للمؤجر طلب إخلاء المستأجر، دون أن يثبت في حقه الإخلال بأي التزام واقع عليه؟

تناولت الفقرة الثانية من المادة ٢٢ من القانون رقم ١٣٦ لسنة ١٩٨١ بشأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن إذا أقام المستأجر بناء تزيد وحداته عن ثلاث فله حق الخيار بين ترك العين المؤجرة لمالكها أو توفير وحدة سكنية ملائمة للمالك أو لأحد المستفيدين المنصوص عليهم ، وفى حالة عدم استعمال المستأجر حقه في الاختيار أو إسقاطه . يترتب عليه انفساخ عقد الإيجار بقوة القانون من وقت وقوع المخالفة دون إبداء هذه الرغبة للمالك.

وشروط إعمال ذلك:-
————–
1- أن يقيم المستأجر بعد العمل بأحكام القانون المذكور مبنى أى بعد عام 1981.
2- وأن يكون المبنى المملوك للمستأجر هو الذى أقامه ، وبالتالى لا ينصرف هذا النص إلى ما يتملكه هذا المستأجر بطريق الشراء أو الميراث أو غير ذلك من أسباب كسب الملكية.
3- أن يكون المبنى مملوكاً له … أما إذا تملك المستأجر البناء الجديد مع شركاءٍ آخرين على الشيوع تعين لانطباق حكم المادة سالفة البيان عليه أن يكون نصيبه من البناء أكثر من ثلاث وحدات سكنية على الأقل.
4- ان يكون المبنى مكون من أكثر من ثلاث وحدات سكنية.
5- وأن تكون تلك الوحدات تامة البناء صالحة للانتفاع بها ومعدة للإقامة فيها بالفعل.
6- أن يكون فى ذات البلد في حتى يكون في مكنته الخيار بين إخلاء مسكنه أو توفير مكان ملائم لمالك العين المؤجرة في المبنى الجديد.
7- أن الأمر قاصر على المستأجر أما اذا ثبت وفاة المستأجر الأصلى وامتداد عقد الإيجار إلى ورثته . مؤداه . عدم جواز إعمال نص المادة ٢٢ / ٢ ق ١٣٦ لسنة ١٩٨١ في حقهم بشأن العقار الذى آلت ملكيته إليهم بالميراث … ولكن يسرى النص لو هم من أقاموا البناء.

وكانت الحكمة التي تغياها المشرع من هذا النص بإعادة التوازن بين مصلحة كل من طرفي العلاقة الإيجارية ، حيث يكون في مكنة المستأجر الاستغناء عن الوحدة السكنية المؤجرة له والاستعاضة عنها بوحدة أخرى بالعقار الذى أقامه أو تنفيذ التزامه بتوفير وحدة سكنية ملائمة لأحد المستفيدين من حكم النص ، وهو ما لا يمكن تحقيقه إلا إذا كانت هذه الوحدة صالحة للانتفاع بها بالفعل.

ومن هنا يتحقق انفساخ عقد الايجار دون أن يكون المسنتأجر قد أخل بأى التزام ولكن بسبب قيامه بناء اكثر من ثلاث وحدات

تطبيقات قضائية لمحكمة النقض

((المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن النص في الفقرة الثانية من المادة ٢٢ من القانون رقم ١٣٦ لسنة ١٩٨١ بشأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن يدل على أن مناط إعمال حكم هذا النص أن يكون المبنى الذي أقامه المستأجر – والمملوك له – يشتمل على أكثر من ثلاث وحدات سكنية تامة البناء وصالحة للانتفاع بها بعد نفاذ القانون المشار إليه
الطعن رقم ٤٥٥٥ لسنة ٨٨ قضائية الصادر بجلسة ٢٠١٩/٠٦/١٩

(( إذ كان الثابت من تقرير الخبير المنتدب في الدعوى – على نحو ما حصله الحكم الابتدائي والحكم المطعون فيه – أن المبنى الذي أقامه مورث الطاعنين مكون من دور أرضي ودورين علويين وأعمدة للدور الثالث دون سقف ويحتوي على ثلاث وحدات صالحة للسكنى فقط ، ومن ثم تنتفي شروط إعمال نص المادة ٢٢ / ٢ من القانون رقم ١٣٦ لسنة ١٩٨١ المشار إليها ، وإذ خالف الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون بما يوجب نقضه
الطعن رقم ٤٥٥٥ لسنة ٨٨ قضائيةالصادر بجلسة ٢٠١٩/٠٦/١٩

((المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن نص المادة ٢٢ / ٢ من القانون رقم ١٣٦ لسنة ١٩٨١ يدل على أن مناط إعمال حكم هذا النص أن يقيم المستأجر بعد العمل بأحكام القانون المذكور مبنى مملوكاً له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات سكنية ، وأن تكون تلك الوحدات تامة البناء صالحة للانتفاع بها ومعدة للإقامة فيها بالفعل ، وذلك تحقيقاً للحكمة التي تغياها المشرع من هذا النص بإعادة التوازن بين مصلحة كل من طرفي العلاقة الإيجارية ، حيث يكون في مكنة المستأجر الاستغناء عن الوحدة السكنية المؤجرة له والاستعاضة عنها بوحدة أخرى بالعقار الذى أقامه أو تنفيذ التزامه بتوفير وحدة سكنية ملائمة لأحد المستفيدين من حكم النص ، وهو ما لا يمكن تحقيقه إلا إذا كانت هذه الوحدة صالحة للانتفاع بها بالفعل
لطعن رقم ١٤٣٦٦ لسنة ٨٨ قضائيةالصادر بجلسة ٢٠١٩/٠٥/٠٤
(( المقرر – في قضاء محكمة النقض – أنه إذا تملك المستأجر البناء الجديد مع شركاءٍ آخرين على الشيوع تعين لانطباق حكم المادة سالفة البيان عليه ( ٢٢ / ٢ ق ١٣٦ لسنة ١٩٨١ ) أن يكون نصيبه من البناء أكثر من ثلاث وحدات سكنية على الأقل
الطعن رقم ١٦٤١٧ لسنة ٧٧ قضائيةالصادر بجلسة ٢٠١٩/٠٤/٠٦

((إقامة المستأجر مبنى مملوكاً له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات سكنية في تاريخ لاحق لاستئجاره . مؤداه . تخييره بين إخلاء العين المؤجرة له أو توفيره وحدة سكنية ملائمة للمالك أو لأحد أقاربه حتى الدرجة الثانية في المبنى الذى أقامه . م ٢٢ / ٢ ق ١٣٦ لسنة ١٩٨١ . عدم استعمال حقه في الاختيار أو إسقاطه . أثره . انفساخ عقد الإيجار بقوة القانون من وقت وقوع المخالفة دون إبداء هذه الرغبة للمالك . علة ذلك . مخالفة الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضاؤه بتخيير الطاعنة بين توفير وحدة سكنية في العقار ملك مورثها وبين إخلاء عين النزاع . مخالفة للقانون وخطأ . علة ذلك
الطعن رقم ١٦٤١٧ لسنة ٧٧ قضائيةالصادر بجلسة ٢٠١٩/٠٤/٠٦

((المقرر – في قضاء محكمة النقض – إذ كان النص في الفقرة الثانية من المادة ٢٢ من القانون ١٣٦ لسنة ١٩٨١ – الصادر بشأن الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر – يدل في صريح عباراته على أن مناط إعمال حكم هذا النص أن يكون المبنى المملوك للمستأجر هو الذى أقامه ، ولا ينصرف هذا النص إلى ما يتملكه هذا المستأجر بطريق الشراء أو الميراث أو غير ذلك من أسباب كسب الملكية
الطعن رقم ٥٥٨٥ لسنة ٨٧ قضائيةالصادر بجلسة ٢٠١٨/٠٣/١٧

(( ثبوت وفاة المستأجر الأصلى وامتداد عقد الإيجار موضوع الدعوى إلى ورثته . مؤداه . عدم جواز إعمال نص المادة ٢٢ / ٢ ق ١٣٦ لسنة ١٩٨١ في حقهم بشأن العقار الذى آلت ملكيته إليهم بالميراث . علة ذلك . مخالفة الحكم المطعون فيه هذا النظر . خطأ .
الطعن رقم ٥٥٨٥ لسنة ٨٧ قضائيةالصادر بجلسة ٢٠١٨/٠٣/١٧

((المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن قواعد قوانين الإيجار الاستثنائية – ومن بينهما المادة ٢٢ من القانون ١٣٦ لسنة ١٩٨١ – آمرة ومتعلقة بالنظام العام وتثيرها المحكمة ولو من تلقاء نفسها ، ومن ثم فلا يجوز للمستأجر أن يتحايل بأى صورة لتعطيل تطبيق أحكام هذا النص سواء بتغيير استعمال العين المؤجر إلى غير أغراض السكنى ، أو بتركها لأحد المستفيدين من أقاربه المقيمين معه فيما ، فإن هذا الترك لا ينتج أثراً في امتداد عقد الإيجار الأصلى بعد زواله ، أو بيع وحدات المبنى الجديد أو تأجيره للغير ، ففى كل هذه الصور يكون المستأجر قد أسقط خياره بما لازمه انفساخ عقد الإيجار بقوة القانون ، وهو ما يوجب على المحكمة القضاء بإخلاء العين المؤجرة
طعن رقم ٤٦٦ لسنة ٧٤ قضائيةالصادر بجلسة ٢٠١٧/٠٥/٠٦

(( المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن النص في الفقرة الثانية من المادة ٢٢ من قانون إيجار الأماكن رقم ١٣٦ لسنة ١٩٨١ يدل على أن شرط إعمال هذا النص أن يقيم المستأجر المبنى الجديد في ذات البلد حتى يكون في مكنته الخيار بين إخلاء مسكنه أو توفير مكان ملائم لمالك العين المؤجرة في المبنى الجديد
الطعن رقم ٢٥٣٥ لسنة ٨٥ قضائيةالصادر بجلسة ٢٠١٧/٠٢/٠٤
والله أعلم
ربنا آتنا من لدنك رحمة وهيئ لنا من أمرنا رشدا