متى يجوز لأغلبية ملاك المال الشائع التصرف بالبيع؟

بقلم: أ. مجدي أحمد عزام

تتعدد أسباب حالات الشيوع الاجباري في ملكية الأموال ولاسيما العقارية وغالبا ما يكون سببها الإرث لكن قد يكون الشيوع اختياري بالمشاركة، وعند رغبة البعض من الملاك – وتكثر في حالات تملك العقارات بالإرث – في إنهاء الشيوع والبيع يرفض البعض من الشركاء توزيع قسمة هذا المال بما يعوق الباقين وهو الأمر الذي جعل المشرع يتناول تلك الحالة من خلال النص على علاج تلك المسألة بأن سمح لملاك ثلاثة أرباع المال الشائع التصرف في المال بالكامل ولكن بشروط عددها.

ونصت المادة 832 من القانون المدني:

“للشركاء الذين يملكون على الأقل ثلاثة أرباع المال الشائع أن يقرروا التصرف فيه إذا استندوا في ذلك إلى أسباب قوية على أن يعلنوا قراراتهم إلى باقي الشركاء ولمن خالف من هؤلاء حق الرجوع إلى المحكمة خلال شهرين من وقت الإعلان – وللمحكمة عندما تكون قسمة المال الشائع ضارة بمصالح الشركاء أن تقدر تبعا للظروف ما إذا كان التصرف واجبا”.

وهو الأمر الذي يشترط معه لإعمال هذا النص توافر الآتي:

1- أن يكون الحد الأدنى للشركاء للمطالبين بالتصرف في كامل المال الشائع يمتلكون على الأقل ثلاثة أرباع المال الشائع.

2- يجب إعلان قرار بيع العقار الذي اتخذه ملاك ثلاثة أرباع المال الشائع على الأقل -قبل التصرف- إلى باقي الملاك من الأقلية المتبقية بأي صورة سواء خطاب مسجل أو محضر شرطه ولكن لابد وصول العلم لهم ونرى يفضل أن يتم بطريق إنذار على يد محضر.

3- أن تكون هناك أسباب قوية تدعو للتصرف في المال الشائع.

4- وجوب إمهال باقي ملاك الأقلية من الشركاء مدة الشهرين قبل التصرف في المال ولملاك الباقي -الذي لا يتجاوز ربع العقار- الحق في اللجوء إلى القضاء خلال ذلك الأجل.

5- إذا تم اللجوء للقضاء من الأقلية خلال الموعد المحدد -الشهرين- فيشترط حتى يكون التصرف في المال واجب أن يثبت لدى المحكمة أن قسمة المال الشائع ضارة بمصالح الشركاء فلها أن تقدر تبعا للظروف ما إذا كان التصرف واجبا”.

تطبيقات قضائية حديثة لمحكمة النقض:

—————————————-

((المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن مؤدى نص المادة ٨٣٢ من القانون المدني أنه بالرغم من أن التصرف في المال الشائع يقتضى اتفاق جميع الشركاء إلا أنه يتعذر إجماع الشركاء على التصرف فأجاز المشرع للأغلبية من الشركاء أن تقرر التصرف في المال الشائع مع إعطاء الأقلية غير الموافقة الضمانات الكافية وهى إعلانها بذلك القرار بأية طريقة سواء أكان ذلك بإعلان على يد محضر أو كتاب مسجل أو غير مسجل أو إخطار شفوي ولأي شريك من فريق الأقلية في خلال شهرين من وقت إعلانه بقرار الأغلبية أن يعارض في هذا القرار أمام المحكمة المختصة فإن لم يعارض أحد في خلال شهرين أصبح قرار الأغلبية نافذاً وملزماً للأقلية ))).

الطعن رقم ١٦٢٣١ لسنة ٧٩ قضائية الصادر بجلسة ٢٠١٩/٠٢/٢٥

((النص في المادة ٨٣٢ من القانون المدني على أنه ” للشركاء الذين يملكون على الأقل ثلاثة أرباع المال الشائع أن يقرروا التصرف فيه إذا استندوا في ذلك إلى أسباب قوية على أن يعلنوا قراراتهم إلى باقي الشركاء – و لمن خالف من هؤلاء حق الرجوع إلى المحكمة خلال شهرين من وقت الإعلان ، و للمحكمة عندما تكون قسمة المال الشائع ضارة بمصالح الشركاء ، أن تقدر تبعاً للظروف ما إذا كان التصرف واجباً ” مفاده أن المشرع و إن خول أغلبية الشركاء الذين يملكون على الأقل ثلاثة أرباع المال الشائع الحق في أن يقرروا التصرف فيه كله دون الرجوع إلى باقي شركائهم أصحاب الأقلية إلا أنه اشتراط لذلك إعلان هؤلاء بالقرار حتى إذا لم يصادف قبولا لدى أي منهم كان له حق الاعتراض عليه أمام المحكمة خلال شهرين من وقت إعلانه به و مؤدى ذلك أن المعول عليه في انفتاح ميعاد الاعتراض على قرار الأغلبية هو بإعلانهم أصحاب الأقلية به مما لا يغنى عنه الإعلان الحاصل من غيرهم أو علم أصحاب الأقلية بهذا القرار بأي طريقة أخرى و لو كانت قاطعة)).

الطعن رقم ١٥٣١ لسنة ٥١ قضائية الصادر بجلسة ١٩٨٥/١٢/٣١مكتب فنى (سنة ٣٦ – قاعدة ٢٦١ – صفحة ١٢٦٣).

أن النص في 832 من التقنين المدني على أن “للشركاء الذين يملكون على الأقل ثلاثة أرباع المال الشائع أن يقرروا التصرف فيه إذا استندوا في ذلك إلى أسباب قوية على أن يعلنوا قراراتهم إلى باقي الشركاء ولمن خالف من هؤلاء حق الرجوع إلى المحكمة خلال شهرين من وقت الإعلان – وللمحكمة عندما تكون قسمة المال الشائع ضارة بمصالح الشركاء أن تقدر تبعا للظروف ما إذا كان التصرف واجبا” يدل على أن التصرف أيا كان نوعه ينبغي صدور قرار به من أغلبية خاصة تمثل ثلاثة أرباع المال الشائع على الأقل ويلزم أن يكون قرار الأغلبية مبنيا على أسباب قوية وللأقلية من الشركاء حق التظلم إلى المحكمة المختصة خلال شهرين من تاريخ إعلانهم بالتصرف بأي طريق، وللمحكمة أن تقدر ما إذا كان التصرف واجبا من عدمه وإذا لم يعارض أحد في هذا الميعاد أصبح قرار الأغلبية نافذا وملزما للأقلية.

(الطعن رقم 284 لسنة 41ق – جلسة 11/1/1982)