متى تنتقص مدة عقد الإيجار إلى 9 سنوات حتى ولو كانت 59 عام ؟

بقلم: الأستاذ/ مجدي عزام

متى تنتقص مدة عقد الإيجار إلى 9 سنوات حتى ولو كانت 59 عام ومتى يكون إيصال سداد الأجرة مقدما لا ينفذ فيما زاد مدته عن 3 سنوات؟

وهل تنفذ عقود الإيجار الخاضعة للقانون المدني والمحررة من المالك السابق في حق المالك الجديد وهل إيصالات سداد الأجرة أو مقدم الإيجار المسدد مقدما تكون نافذة في حق المالك الجديد والغير وشروط ذلك؟

كثيرا ما نجد البعض يحرر عقد إيجار خاضع للقانون المدني مع مالك العين المؤجرة ويدون المدة 59 عام – وقد يتضمن العقد النص على وجود مقدم إيجار مدفوع بالعقد والبعض يتحصل على إيصال سداد مقدم إيجار أو أجرة قد تكون مستحقة عن عدة سنوات – ولكن تقاعس المستأجر عن تسجيل عقد الإيجار أو قيمة الإيصال المقدم، ويفاجئ المستأجر أن مدة العقد قد تنتقص إلى 9 سنوات وأن قيمة ما سدده مقدما من أجرة قد يتعرض إلى الانتقاص إلى ما يعادل قيمة الأجرة عن ثلاث سنوات فقط.

لكن متى يتحقق ذلك؟؟

———————–

تنص المادة 11 ق الشهر العقاري 114 لسنة 1946 على:

((يجب تسجيل الإيجارات والسندات التي ترد على منفعة العقار إذا زادت مدتها على تسع سنوات والمخالصات والجوالات بأكثر من أجرة ثلاث سنوات مقدما، وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك، ويترتب على عدم تسجيلها أنها لا تكون نافذة في حق الغير فيما زاد على مدة تسع سنوات بالنسبة إلى الإجازات والسندات وفيما زاد على أجرة ثلاث سنوات بالنسبة إلى المخالصات والحوالة)).

تتحقق الفرضية تلك هنا في حالة قيام مالك وحدة عقارية بتأجيرها للغير لمدة 59 عام – على سبيل المثال- ويحصل المستأجر منه على مخالصة سداد أجرة مقدما لمدة 10 أعوام مثلا –

ثم يقوم المالك ببيع تلك الوحدة ويقوم هذا الأخير بتسجيل عقد شرائه للوحدة فلا يكون الإيجار غير نافذ في حقه لمدة تزيد عن 9 سنوات ولا مخالصة الأجرة لمدة تزيد عن أجرة 3 سنوات.

وقد يتحقق أيضا لو كان المؤجر عليه دين للغير وطالب الغير الحجز على العقار أو العين المؤجرة

لكن هل هذا الأمر على إطلاقه أم هناك ضوابط وشروط لذلك ؟؟

————————————————————-

بالفعل هناك شروط لذلك:

1- أن يكون عقد الإيجار أو مخالصة سداد الأجرة مقدما غير مسجلة

2- أن تكون مدة عقد الإيجار تزيد عن 9 سنوات والمخالصة للأجرة مقدما عن مدة أجرة تزيد عن ثلاث سنوات

3- أن يكون مشترى العقار قام بتسجيل عقد شرائه (أو سند ملكيته للعين)

4- أن يثبت في حق الغير المالك الجديد عدم العلم اليقيني بأن مدة عقد الإيجار تزيد عن 9 سنوات أو مخالصة الأجرة تزيد عن 3 سنوات مقدما، أما ثبوت العلم في حقه – بأي صورة وعلى سبيل المثال أن يكون عقد البيع الابتدائي أشار لعقد الإيجار ومدته أو تم حوالة عقد الإيجار إلى المالك الجديد بتوقيع منه – فلا مجال لإعمال النص هنا

5- ألا يثبت في حق المالك الجديد سوء النية

6- يجب التفرقة بين العلم بوجود مستأجر وبين العلم بمدة العقد فقد يشترى شخص عقار مؤجر للغير بمظنة أن مدة عقد الإيجار أقل من 9 سنوات ثم يفاجئ بأنها 59 عام – وقد يتواطأ المالك السابق مع المستأجر على ذلك

الآثار المترتبة على عدم تسجيل عقد الإيجار أو المخالصة

———————————————————

1- ألا ينفذ الإيجار في حق المالك الجديد- الذي سجل عقده- والغير فيما زاد عن 9 سنوات

2- ولا تنفذ مخالصة السداد للأجرة فيما زادت عن أجرة 3 سنوات

تطبيقات قضائية لمحكمة النقض

——————————-

المطعون ضده الأول – مستأجر عين النزاع – في مواجهة الطاعن – المالك الجديد للعين بعقد مسجل – بعقد الإيجار غير المسجل. شرطه. إثبات الأول علم الأخير يقيناً به وبمدته وسوء نيته المفسد لأثر تسجيل عقد شرائه قبل المطعون ضده الأول. عدم كفاية ما ساقه الأخير من دفاع وقرائن للتدليل على ذلك. أثره. عدم ثبوت سوء نية الطاعن وقت قيامه بتسجيل عقد شرائه العقار وعلمه بكامل مدة عقد الإيجار. لازمه. اعتباره من الغير في هذا الخصوص وعدم أحقية المطعون ضده الأول الاحتجاج عليه بعقد الإيجار فيما جاوز مدة التسع سنوات. أثره)).

الطعن رقم ٩١٢ لسنة ٨٧ قضائية الصادر بجلسة ٢٠١٩/٠٢/٠٦

((المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن النص في المادة ١١ من قانون تنظيم الشهر العقاري رقم ١١٤ لسنة ١٩٤٦ المعدل بالقانون رقم ٢٥ لسنة ١٩٧٦ مؤداه أن عقد الإيجار إذا كان وارداً على عقار وكانت مدته تزيد على تسع سنوات فإنه يجب لنفاذه في حق الغير فيما زاد على هذه المدة أن يكون مسجلاً وفقاً للإجراءات وقواعد التسجيل التي انتظمتها نصوص هذا القانون ومن ثم لا يكفي لنفاذ مدته الزائدة عن هذا الحد في حق الغير أن يكون ثابت التاريخ بحجة أن هذا هو المقصود من التسجيل أو الاهتداء بحكمة التشريع)).

الطعن رقم ١١٤٩٦ لسنة ٨٥ قضائية الصادر بجلسة ٢٠١٨/٠٥/١٣

((نفاذ عقد الإيجار الزائدة مدته عن تسع سنوات في حق الغير. شرطه. تسجيله. مشترى العقار بعقد مسجل قبل تسجيل عقد الإيجار. يعد من الغير. شرط نفاذ العقد. حسن النية. لازمه. عدم العلم بتأجير العين المشتراه مدة تجاوز تسع سنوات. علة ذلك. م ١١ ق ١١٤ لسنة ١٩٤٦ المعدل)).

الطعن رقم ٣٠٧ لسنة ٧٦ قضائية الصادر بجلسة ٢٠١٦/٠٦/٠٨

((إذ كان التكييف الصحيح للعبارة – التي ذيل بها عقد الإيجار و الموقعة من المؤجر الخاضع السابق للحراسة – أنها مخالصة بالأجرة بمقتضاها أستوفي المؤجر مسبقاً دين الأجرة الذي له قبل المطعون عليها فإنه لا يسوغ للطاعنين – إدارة الأموال التي آلت إلى الدولة و إدارة التحصيل – التذرع بما تقضى به المادة ١١ من قانون تنظيم الشهر العقاري آنف الإشارة من وجوب تسجيل المخالصات المتضمنة أجرة تزيد على ثلاث سنوات مقدماً حتى تكون نافذة في حق الغير و التي قصد بها منع التدليس الذي قد يرتكبه ضد الغير الذي يحصل على حقوق صالحة للشهر على العقار المؤجر لأنهما لا يعتبران غيرا في مجال التسجيل)).

الطعن رقم ٤٤١ لسنة ٤٢ قضائية الصادر بجلسة ١٩٧٧/٠٢/٠٩مكتب فني (سنة ٢٨ – قاعدة ٧٨ – صفحة ٤٠٠ ).