قانون موحد للعقارات والشهر العقاري

بقلم: الأستاذ/ أشرف الزهوي

تتجه الأنظار إلى قانون الشهر العقاري الذي يتم إعداده في أروقة البرلمان لكي يعالج كل مشكلات العقارات غير المسجلة “التحديات الواقعية للقانون”، أنه قد يصطدم بملاك لعقارات، الذين لا يملكون سندا لملكيتها رغم وضع اليد عليها منذ سنوات طويلة، وقد يستغل البعض حرص القانون على تقنين العقارات فيستولي على عقارات غاب عنها أهلها لسفر أو مرض أو ماتوا ولا يوجد دليل على الملكية سوى الإقامة سابقا.

لذلك أقترح أن يكون قانون الشهر العقاري مرتبط بمنظومة قانون موحد للعقارات العقار المبنى، يرتبط بمراحل متعددة منها، أصل ملكيته منذ أن كان أرضا وتسلسل هذه الملكية ووضع اليد ومظاهر وضع اليد ومدته وسنده، كذلك ترخيص البناء أو محاضر المباني التي حررت له، كذلك ربطه في الضرائب العقارية وتسجيله بدفاترها بالإضافة إلى منظومة المرافق الخاصة بالعقار من كهرباء ومياه وصرف صحي وغاز طبيعي والاشتراك في شركات الاتصال.

كل ما سبق يرتبط بنص المادة ٢٣ مكرر من قانون الشهر العقاري التي تعالج الحالات التي لا يكون فيها أصل الملكية أو الحق العيني مستندا إلى محرر من المحررات التي تقبل في إثباتها قانونا، كما لو تعذر تقديم هذه المحررات، أو كانت غير موجودة أصلا، فإن القانون يعتمد على تاريخ ربط العقار في التكليف بالضرائب العقارية باسم واضع اليد لمدة خمس عشرة عاما، وقد أثبت الواقع العملي في شأن إجراءات محاضر وضع اليد على الطبيعة لبيان مدى استقرار وضع اليد ومدته وسنده صعوبات كثيرة في ظل الأوضاع المجتمعية الحالية حيث تجري المأمورية المختصة تحقيقا يبدأ بالمعاينة وتحديد المساحة والحدود وبيان الجيران وسؤالهم وسؤال كبار السن في المنطقة التي يقع بها العقار وبمجرد تقديم الاعتراض من أي شخص يتم رفض وضع اليد بحسب أن هناك نزاع على الملكية ووضع اليد.

وقد لا يكون العقار مسجلا في الضرائب العقارية ولا يملك صاحبه مستندا بملكيته، لذلك يجب التوسع في البحث بصورة واقعية، وقد أحسنت الضرائب العقارية صنعا ببدء حصر كل العقارات المبنية في كل ربوع الوطن، ولكن يجب تخصيص ملف خاص بكل عقار يضم تاريخ الإنشاء أن وجد ومخاطبة شركات المياه والكهرباء والغاز الطبيعي لبيان تاريخ توصيل المرافق وترخيص البناء والهدم ومحاضر المباني التي تم تحريرها، والتعامل على العقار في كل ما سبق ثم يكمل الشهر العقاري إجراءاته في ضوء الملف الخاص العقار بالضرائب العقارية، أما العقارات الغير مدرجة تماما في مؤسسات الدولة، فيجب منح أصحابها مدة لتقنين أوضاعهم من خلال طلب إثبات ملكيتهم بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية وتحديد مدة لذلك لا تقل عن خمس سنوات ولا يتم تثبيت الملكية نهائيا إلا بمرور خمسة عشر عاما وفقا للقانون المدني.

أخيرا فإنه يجب عدم التعجل في إصدار القانون الخاص بالشهر العقاري إلا بعد دراسته دراسة وافية متأنية وربطه بقانون موحد للعقارات.