في مبدأ قانوني حديث.. «النقض» توضح شروط المساكنة التي تُنْشِئ حقًا فى البقاء بالعين للمنتفعين من غير الأقارب

جلسة ١٢ من يناير سنة ٢٠٢٢

برئاسة السيد القاضي/ حسنى عبد اللطيف “نــائب رئـــيـس الــمحكمـة” وعضوية السادة القضـاة/ ربيع محمد عمر،

محمد شفيع الجرف، محمد محمود نمشة و خالد فاروق عبد الهادى “نواب رئيس المحكمة”

ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

الطعن رقم ١٥٦١٢ لسنة ٨٣ القضائية

(١-٥) إيجار ” تشريعات إيجار الأماكن : المساكنة : عدم سقوط دعوى المساكن بثبوت العلاقة الإيجارية بالتقادم ” .

(١)المساكنة التى تنشئ الحق للمنتفعين بالبقاء فى العين المؤجرة . لازمها . إقامتهم مع المستأجر فى العين منذ بدء الإجارة . كل إقامة بالعين بدءًا من ذلك التاريخ عدم اعتبارها بالضرورة مشاركة سكنية .

(٢)المساكنة . مصدرها . ما تعارف عليه المستأجرون والمالكون من تحرير عقد الإيجار باسم مستأجر واحد عند تعدد المستأجرين متى انصرفت أرادتهم لإحداث الأثر القانونى للعقد فى حقهم . علة ذلك .

(٣)ثبوت إقامة المساكن مع المستأجر الأصلى دون انصراف آثار عقد الإيجار إليه . ليس من شأنه إعطائه أية حقوق يستطيع المطالبة بها على العين المؤجرة. تقدير ذلك . خضوعه لسلطة قاضى الموضوع متى كان استخلاصه سائغًا .

(٤)المساكن الذى يعد مستأجرًا أصليًا . عدم سقوط حقه فى رفع دعوى ثبوت العلاقة الإيجارية بالتقادم. علة ذلك . الحكم الصادر فى تلك الدعوى حكمًا كاشفًا عن حقيقة العلاقة وليس منشئًا لها .

(٥)قضاء الحكم المطعون فيه بسقوط حق الطاعن – المساكن للمستأجر الأصلي – فى رفع دعواه بثبوت العلاقة الإيجارية بالتقادم دون بحث ما إذا كانت إرادة طرفى عقد الإيجار قد اتجهت إلى انصراف آثاره إليه فيُعد مستأجراً أصلياً ومن ثم عدم سقوط دعواه بالتقادم أم أن مساكنته لم تكن بقصد إحداث هذا الأثر فلا تكون له أية حقوق على العين . خطأ وقصور وإخلال بحق الدفاع .

ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

١– المقـرر – فى قضاء هذه المحكمة – أن المساكنة التى تُنْشِئ حقًا فى البقاء بالعين للمنتفعين من غير الأقارب المشار إليهم فى المادة ٢١ من القانون ٥٢ لسنة ١٩٦٩ – المقابلة لنص المادة ٢٩ من القانون رقم ٤٩ لسنة ١٩٧٧ – وإن كانت تستلزم إقامتهم مع المستأجر فى العين المؤجرة منذ بدء الإجارة، إلا أن كل إقامة بالعين منذ ذلك التاريخ لا تعتبر بالضرورة مشاركة سكنية.

٢– المقـرر – فى قضاء هذه المحكمة – أن قواعد المساكنة قد تقررت خروجًا على مبدأ نسبية آثار العقود لضرورة أملاها ما تعارف عليه المالكون والمستأجرون لعين واحدة من تحرير عقد الإيجار باسم مستأجر واحد فى حالة تعددهم، وانصرفت إرادتهم وقت التعاقد إلى إحداث هذا الأثر القانونى للعقد بما يرتبه من حقوق ويفرضه من التزامات، وعلى ذلك إذا ما ثبت من ظروف الدعوى وملابساتها اتجاه إرادة الأطراف – المالك والمستأجر – إلى انصراف آثار عقد الإيجار للمساكن وللمستأجر الذى حُرِّرَ العقد باسمه عُدَّ كلٌ منهما مستأجرًا أصليًا.

٣ــ إذا كانت إقامة المساكن بالعين مع المستأجر الأصلى لم تكن بقصد إحداث هذا الأثر (انصراف آثار عقد الإيجار للمساكن وللمستأجر) وإنما لاعتبارات أخرى ولو كانت منذ بداية العلاقة الإيجارية ودون انقطاع فإن هذه الإقامة لا تعطى لهذا الغير المقيم مع المستأجر أية حقوق يستطيع أن يطالب بها على العين المؤجرة، ويخضع تقدير ذلك لسلطة قاضى الموضوع متى كان استخلاصه سائغًا.

٤ــ المُسَاكِنَ الذى يُعَدُّ مستأجرًا أصليًا على النحو السالف بيانه (إذا ثبت انصراف آثار عقد الإيجار للمساكن وللمستأجر) ليس فى حاجة إلى اللجوء للقضاء للمطالبة بثبوت العلاقة الإيجارية ، أما إذا نازعه أحد فى مركزه القانونى على العين فإن حقه فى رفع هذه الدعوى يكون قائمًا فى أى وقت ولا يسرى عليه التقادم المسقط لأن الحكم الصادر فى الدعوى هو حكمٌ كاشفٌ عن حقيقة العلاقة وليس منشئًا لها.

٥ــ إذ كـان الحكـم المـطعـون فـيه قـد أقـام قـضاءه بسـقوط حـق الطـاعن فى رفـع الـدعـوى بالتـقادم دون أن يبحث ما إذا كانت إرادة طرفى عقد الإيجار المؤرخ ١٥ /٨/ ١٩٦٩ قد اتجهت وقت التعاقد إلى انصراف آثاره إلى الطاعن المُسَاكِنَ للمستأجر الأصلى فيُعَدُّ مستأجرًا أصليًا ولا يسرى التقادم المسقط على دعواه بطلب ثبوت العلاقة الإيجارية مع مورث المطعون ضدهم عن عين النزاع أم أن مساكنته للمستأجر لم تكن بقصد إحداث هذا الأثر فلا تكون له أية حقوق على العين، فإنه يكون معيبًا مما يوجب نقضه.

ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

المحكمــة

بعد الاطلاع على الأوراق، وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المــقرر، والمرافعة، وبعد المداولة.

حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.

وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل فى أن الطاعن أقام على المطعون ضدهم الدعوى رقم … لسنة ٢٠١١ أمام محكمة المنصورة الابتدائية بطلب الحكم بثبوت العلاقة الإيجارية بينه وبين مورثهم عن الشقة المبينة بالصحيفة اعتبارًا من ١٥ /٨/ ١٩٦٩ وإلزامهم بتحرير عقد إيجار له، وقال بيانًا لذلك إنه بموجب عقد إيجار مؤرخ ١٥ /٨/ ١٩٦٩استأجر شقيقه المرحوم/… من مورث المطعون ضدهم عين النزاع مقابل أجرة شهرية مقدارها ٢٠ جنيهًا، ونظرًا لأنه أقام معه فيها منذ تاريخ التعاقد وحتى وفاته فى ٥ /٦/ ١٩٩٢ واستمر فى الإقامة فيها وسداد أجرتها بعد وفاته فقد أقام الدعوى. حكمت المحكمة بالطلبات. استأنف المطعون ضده الأول هذا الحكم بالاستئناف رقم … لسنة ٦٤ ق المنصورة، وبتاريخ ١٧ /٧/ ٢٠١٣قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وبسقوط الحق فى إقامة الدعوى بالتقادم. طعن الطاعن فى هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأى برفض الطعن، وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة – فى غرفة مشورة – حددت جلسة لنظره، وفيها التزمت النيابة رأيها.

وحيث إن الطاعن ينعى على الحكم المطعون فيه بسببى الطعن الخطأ فى تطبيق القانون والقصور فى التسبيب والإخلال بحق الدفاع، وفى بيان ذلك يقول إنه تمسك فى دفاعه أمام محكمة الموضوع بإقامته مع شقيقه المستأجر الأصلى بعين النزاع منذ تحرير عقد الإيجار المؤرخ ١٥ /٨/ ١٩٦٩ وحتى وفاته فى

٥ /٦/ ١٩٩٢ ومن حقه الاستمرار فى الانتفاع بها وتحرير عقد إيجار باسمه بعد وفاته، وإذ التفت الحكم المطعون فيه عن هذا الدفاع وقضى بإلغاء الحكم الابتدائى وبسقوط حقه فى إقامة الدعوى بالتقادم فإنه يكون معيبًا بما يستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعى سديد، ذلك أن المقرر – فى قضاء هذه المحكمة – أن المساكنة التى تُنْشِئ حقًا فى البقاء بالعين للمنتفعين من غير الأقارب المشار إليهم فى المادة ٢١ من القانون ٥٢ لسنة ١٩٦٩ – المقابلة لنص المادة ٢٩ من القانون رقم ٤٩ لسنة ١٩٧٧ – وإن كانت تستلزم إقامتهم مع المستأجر فى العين المؤجرة منذ بدء الإجارة، إلا أن كل إقامة بالعين منذ ذلك التاريخ لا تعتبر بالضرورة مشاركة سكنية، لأن قواعد المساكنة قد تقررت خروجًا على مبدأ نسبية آثار العقود لضرورة أملاها ما تعارف عليه المالكون والمستأجرون لعين واحدة من تحرير عقد الإيجار باسم مستأجر واحد فى حالة تعددهم، وانصرفت إرادتهم وقت التعاقد إلى إحداث هذا الأثر القانونى للعقد بما يرتبه من حقوق ويفرضه من التزامات، وعلى ذلك إذا ما ثبت من ظروف الدعوى وملابساتها اتجاه إرادة الأطراف – المالك والمستأجر – إلى انصراف آثار عقد الإيجار للمساكن وللمستأجر الذى حُرِّرَ العقد باسمه عُدَّ كلٌ منهما مستأجرًا أصليًا، أما إذا كانت إقامة المساكن بالعين مع المستأجر الأصلى لم تكن بقصد إحداث هذا الأثر وإنما لاعتبارات أخرى ولو كانت منذ بداية العلاقة الإيجارية ودون انقطاع فإن هذه الإقامة لا تعطى لهذا الغير المقيم مع المستأجر أية حقوق يستطيع أن يطالب بها على العين المؤجرة، ويخضع تقدير ذلك لسلطة قاضى الموضوع متى كان استخلاصه سائغًا، كما أن المُسَاكِنَ الذى يُعَدُّ مستأجرًا أصليًا على النحو السالف بيانه ليس فى حاجة إلى اللجوء للقضاء للمطالبة بثبوت العلاقة الإيجارية، أما إذا نازعه أحد فى مركزه القانونى على العين فإن حقه فى رفع هذه الدعوى يكون قائمًا فى أى وقت ولا يسرى عليه التقادم المسقط لأن الحكم الصادر فى الدعوى هو حكمٌ كاشفٌ عن حقيقة العلاقة وليس منشئًا لها. لما كان ذلك، وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بسقوط حق الطاعن فى رفع الدعوى بالتقادم دون أن يبحث ما إذا كانت إرادة طرفى عقد الإيجار المؤرخ ١٥ /٨/ ١٩٦٩ قد اتجهت وقت التعاقد إلى انصراف آثاره إلى الطاعن المُسَاكِنَ للمستأجر الأصلى فيُعَدُّ مستأجرًا أصليًا ولا يسرى التقادم المسقط على دعواه بطلب ثبوت العلاقة الإيجارية مع مورث المطعون ضدهم عن عين النزاع أم أن مساكنته للمستأجر لم تكن بقصد إحداث هذا الأثر فلا تكون له أية حقوق على العين، فإنه يكون معيبًا مما يوجب نقضه على أن يكون مع النقض الإحالة.

ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ