التنفيذ على العقار

بقلم: الأستاذ/ محمود سليمان

يمر التنفيذ على عقار المدين بمرحلتين وهما:

1-الحجز على العقار                     2- بيع العقار

ولقد نصت المواد 401 من قانون المرافعات المدنية والتجارية وما بعد على هذه الإجراءات:

المرحلة الأولى: إجراءات الحجز على عقار المدين .

يتم الحجز على عقار المدين بإجرائيين مركبين على النحو التالي:

*تنبيه نزع ملكية العقار ويعلن للمدين .

*تسجيل هذا التنبيه بعد تمام إعلانه .

أولا: تنبيه نزع الملكية

وهو عبارة عن ورقة من أوراق المحضرين تشتمل على بيانات معينة فضلا عن البيانات التي يجب أن تتضمنها أوراق المحضرين ويتم إعلان المدين بالتنبه على أن يتعين أن تتوافر شروط معينة وهي:

1-نوع السند التنفيذي الذي يتم التنفيذ بمقتضاه (أحكام نهائية – أوامر – محررات موثقة – محضر صلح) وتاريخ صدور السند التنفيذي ومقدار الدين المطلوب الوفاء به وتاريخ إعلان المدين بالصيغة التنفيذية للسند التنفيذي .

2-وصف العقار الذي يريد الدائن الحجز عليه فإن كان أرض زراعية أو فضاء فيوضح مساحتها وحدودها واسم ورقم الحوض ورقم القطعة وإن كان العقار أرض مشيد عليها بناء فيذكر بالإضافة لما سبق وصف البناء المشيد عليها ومكوناته وعدد الأدوار وفي حالة إغفال ذكر وصف البناء فإن الحجز يقع على الأرض فقط لأن البناء في هذه الحالة لا يكون من ملحقات العقار حتى يعتبر محجوزا عليه بالحجز على العقار.

3-يتعين أن يكون للدائن الحاجز موطن مختار في البلدة التي يوجد بها محكمة التنفيذ المختصة.

4-إعذار المدين بأن عقاره سوف يباع جبرا عنه إذا لم يقم بالوفاء بالدين فإذا تخلفت أحد هذه الشروط السابقة عدا البيان الثالث يترتب عليه عدم تحقق الغاية من الشكل أو البيان المطلوب فإنه يؤدي إلى بطلان التنبيه أما إذا تحققت الغاية من البيان فالتنبيه يبقى صحيحا .

ثانيا: تسجيل تنبيه نزع الملكية

يشترط على الدائن بعد إعلان المدين القيام بإجراءات تسجيل هذا التنبيه في مكتب الشهر العقاري الذي يقع بدائرته العقار ويترتب على إتمام التسجيل اعتبار العقار محجوز عليه ويترتب على ذلك كافة أثار الحجز وأخصها عدم نفاذ تصرفات المدين فيما يخص هذا العقار في حق الدائن الحاجز ومن في حكمه وفقا لنص المادة 402 من قانون المرافعات أما في قانون التمويل العقاري يكون الحجز بأمر من قاضي التنفيذ بعد وضع الصيغة التنفيذية ومن ثم فإن الدائن هو من يباشر الإجراءات أما في قانون التمويل العقاري فإن الوكيل هو من يباشرها .

**المرحلة الثانية بيع العقار :

أولا: إعداد قائمة شروط البيع

يجب على الدائن الحاجز إعداد قائمة شروط البيع وإيداعها قلم كتاب المحكمة ثم يقوم بالإعلان عن هذا الإيداع، بيد أنه في قانون التمويل العقاري فيكون المختص بذلك هو الوكيل العقاري .

**بيانات قائمة شروط البيع:

يشترط أن تتضمن القائمة التي يتم البيع بالمزاد العلني على أساسها على هذه البيانات .

-السند التنفيذي الذي وقع الحجز بمقتضاه (حكم نهائي – محرر موثق ……الخ).

-تاريخ تسجيل التنبيه بنزع الملكية إذا كان الحجز قد وقع على عقار المدين المحجوز عليه أما إذا وقع الحجز على عقار الحائز فيجب ذكر تاريخ تسجيل التنبيه وتاريخ الإنذار وتاريخ تسجيله

-تعيين العقار الذى وقع الحجز عليه بذكر مساحته وحدوده ورقم الحوض وأسمه ورقم القطعة .

-شروط البيع التي يتم على أساسها البيع ويحددها الدائن الحاجز .

-الثمن الأساسي الذي يبدأ به المزاد ويحدده الدائن الحاجز .

**مرفقات قائمة شروط البيع

1-شهادة الضريبة العقارية.

2- السند التنفيذي الذي يتم التنفيذ بمقتضاه 3-ورقة تنبيه نزع الملكية.

4-شهادة عقارية من مكتب الشهر العقاري بالقيود الواردة على العقار عن 10 سنوات سابقة.

ثانيا: إيداع قائمة شروط البيع قلم كتاب المحكمة المختصة بالتنفيذ

1-الملتزم بالإيداع لقائمة شروط البيع هو الدائن الحاجز بيد أنه في التمويل العقاري يكون الملتزم بالإيداع الوكيل العقاري .

2-ميعاد الإيداع خلال تسعون يوم من تاريخ تسجيل تنبيه نزع الملكية ويرتب جزاءً على عدم مراعاة هذا الميعاد باعتبار تسجيل نزع الملكية كأن لم يكن ولا يترتب على ذلك سقوط التنبيه نفسه باعتباره إجراء سابق والقاعدة لا يترتب على بطلان إجراء بطلان الإجراء السابق.

3- الإعلان عن إيداع قائمة شروط البيع:

-الإعلان الخاص بقائمة شروط البيع الأشخاص المخاطبون بالإعلان هم :

المدين والحاجز والكفيل العيني والدائنين غير مباشر الإجراءات والدائنين أصحاب الحقوق العينية المقيدة على العقار قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية وإخبار مصلحة الضرائب .

-الإعلان العام عن إيداع قائمة شروط البيع .

ويكون ذلك بالنشر لهذا الإيداع ولصقه خلال الثمانية أيام التالية للإيداع ويجب إيداع نسخة الصحيفة التي حصل بها النشر ومحضر اللصق في ملف التنفيذ .

**الاعتراض على قائمة شروط البيع: يجوز للمدين والحائز والدائنين الحاجزين والمقيدة حقوقهم قيل تنبيه نزع الملكية الاعتراض ويختص بنظر الاعتراض قاضي التنفيذ باعتبارها منازعة تنفيذ أيا ما كانت صفتها أو قيمتها حيث اختصاصه لها اختصاص استثنائيا والقاضي المختص محليا هو القاضي المشرف على البيع ويكون الاعتراض خلال 3 أيام على الأقل  .

ثالثا: مرحلة بيع العقار

أولا: المزايدة، تجري المزايدة بعد تقديم طلب البيع من الدائن المباشر للإجراءات أو أحد أطراف التنفيذ ويجوز للمدين طلب التأجيل لتمكينه من الوفاء بديونه وتبدأ بالمناداة على الثمن .

ثانيا : حكم إيقاع البيع، يصدر من القاضي بالشكل العادي للأحكام ومع إرفاق صورة قائمة الشروط وبيان الإجراءات وصورة محضر الجلسة  ووضع الصيغة التنفيذية لتمكين المشتري من تنفيذه جبرا على المدين ويجب تسجيل حكم البيع خلال الثلاثة أيام التالية لحكم إيقاع البيع وبهذا التسجيل يتم نقل الملكية .