استنادا لقانون إيجار الأماكن.. «سوهاج الابتدائية» تقضي بفسخ عقد إيجار قديم لامتلاك المستأجر 3 شقق.. والحيثيات تؤكد: 4 شروط لإخلاء المؤجر في هذه الحالة

كتب: عبدالعال فتحي

أصدرت الدائرة الثالثة إيجارات، بمحكمة سوهاج الابتدائية، حكماَ في الدعوى المقيدة برقم 127 لسنة 2018، لصالح المحامي محمد حمدي الرشيدي، برئاسة المستشار هيثم اليمنى، وعضوية المستشارين محمد حفني، ومصطفى عبد العال القاضي، وسكرتارية جوزيف سمير.

أكدت من خلاله على فسخ عقد إيجار قديم وإخلاء المستأجر للعين لامتلاكه 3 شقق وفقاً لنص المادة 22/2 من القانون رقم 136 لسنة 1981 بشأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.

الوقائع.. المالك يقيم دعوى فسخ عقد لامتلاك المستأجر شقق

تخلص وقائع الدعوى في أن المدعى أقام دعواه طلب في ختامها الحكم أولاَ: بإخلاء العين المؤجرة محل عقد الايجار المؤرخ 10 نوفمبر 2018 معلنة قانوناَ طلب في ختامها الحكم أولاَ: بإخلاء العين المؤجرة محل عقد الايجار في 1 يونيو 1991 وتسليمها للطالب خالية من الشواغل والغير بالحالة التي كانت عليها وقت التعاقد مع إلزامه بالمصاريف والأتعاب بحكم مشمول بالنفاذ المعجل بلا كفالة، ثانياَ: بإلزام المعلن إليه بتوفير وحدة سكنية من الوحدات المملوكة له للمدعى وتسليمها له مع إلزامه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة.

على سند من القول أنه يستأجر المعلن إليه من المتوفى “صلاح.م” وأخوته ما هو شقة سكنية بالدور السادس علوي نظير إيجار شهري تسعون جنيهاَ شهرياَ وبتاريخ 6 يناير 2018 اشترى الطالب كامل العقار الذى توجد به العين محل عقد الإيجار، وتم إنذار المعلن إليه بتاريخ 6 نوفمبر 2018 بأن الطالب هو المالك وتم تحويل جميع عقود الإيجار له، ولما كان المعلن إليه وآخرين يمتلك أرضاَ وبناء العقار رقم “…..” بشارع “……” وهذا المبنى مملوك له بمقتضى ترخيص مباني رقم 275 لسنة 2008 / 2009 وكذلك بمقتضى عقد القسمة الذى بمقتضاها اختص بالأدوار الرابع علوى والخامس والسابع علوى، وكل طابق منهم يتكون من 3 وحدات ملكية خاصة مفرزة له داخل العقار، وهذه الملكية آلت له بتاريخ لاحق على عقد الإيجار سند الدعوى، الأمر الذي حدا بالمدعى لإقامة دعواه بغية القضاء له بالطلبات أنفة البيان.

9 عناصر أثبتت المحكمة خلالها الواقعة

وفى تلك الأثناء – تداولت المحكمة نظر الدعوى بالجلسات على النحو الثابت بمحاضرها جلساتها، ومثل المدعى بوكيل عنه محام وقدم إعادة وبجلسة 28 ديسمبر، وقررت المحكمة حجز الدعوى للحكم وقضت المحكمة بهيئة مغايرة بندب خبير، وذلك على نحو ما ورد بأسباب ومنطوق ذلك القضاء والمحكمة تحيل أنه في هذا الشأن منعاَ للتكرار، ونفاذا لذلك القضاء باشر الخبير المنتدب مهمته الموكلة إليه وأودع تقريره، والذى أثبت فيه بنتيجته النهائية:

1-أن عين التداعي عبارة عن شقة سكنية تقع بالدور السادس علوى ضمن عقار كائن بشارع الجمهورية بحرى بيت الرحمة بسوهاج وعين التداعي بوضع يد المدعى عليه.

2- بمعاينة العقار الخاص بالمدعى عليه وآخرين تبين أنه عبارة عن بدروم وأرضى وإحدى عشر متكرر وبمعاينة الشقق الخاصة بالمدعى عليه تبين أن له بالدور الرابع شقتين تحت التشطيب تحت يد المدعى عليه وشقتين وجدا مغلقتين أفاد المدعى عليه أنه تصرف ببيعهما إلى شركة مصر للبترول، وبمعاينة الدور الخامس علوى وجد به 4 شقق مغلقين أفاد المدعى عليه أنه تصرف يبيع شقتين منهما لأولاده التشطيب.

3- لم يقدم وكيل المدعى سنداَ قاطعاَ يفيد ملكيته لعن التداعي إلا أنه قدم عقد البيع العرفي الصادر له من “أحمد.م” وأخرين والصادر له حكم صحة توقيع ولم يقدم وكيل المدعى عقد البيع والحكم المشار إليهما، ولم ينازع المدعى عليه المدعى في ملكيته لعين التداعي، وأقر أنه لا شأن له بالملكية.

4-المدعى عليه هو الحائز للشقة محل التداعي بموجب عقد الايجار سند الدعوى.

5-بموجب عقد المشاركة المؤرخ في 15 سبتمبر 2010 تم الاتفاق بين المدعى عليه وآخرين على إقامة برج سكنى وثابت بالعقد اختصاص المدعى عليه بالأدوار الرابع والخامس والسابع علوى وكل دور يحوى عدد أربع شقق اختص بهم المدعى عليه.

6-أقر وكيل المدعى عليه بتصرف الأخير فى عدد ست شقق إلى آخرين وباقى الوحدات وعددها ست وحدات تحت يده وتحت التشطيب.

7-دفع وكيل المدعى أن عين التداعى مغلقة منذ أكثر من 4 سنوات.

8-دفع وكيل المدعى عليه بدفوع متوفرة بالحالة الراهنة والذي أخضع العلاقة الايجارية اللاحقة للقانون رقم 4 لسنة 1996 للقانون المدني وأعطى المستأجر الحق فى تملك ما يشاء والعقار الخاص بالمدعى عليه مقام بعد صدور القانون رقم 4 لسنة 1996 وأن الوحدات التى بيعت بهذا العقار بيعت بدون تشطيب والمشترون هم من قاموا بتشطيبها.

9-أقر وكيل المدعى عليه أن أقامة المدعى عليه بالشقتين نصيب أولاده القصر بالعقار محل عقد المشاركة بالدور الخامس العلوى بصفته ولى طبيعى على أولاده القصر.

وأعلن الخصوم بورود التقرير، وبجلسة المرافعة الأخيرة مثل المدعى بوكيل عنه محام وطعن بالصورية على عقد المشاركة المؤرخ 1 يوليو 2010 وطلب احتياطياَ إحالة الدعوى للتحقيق لإثبات صورية عقد المشاركة بين المدعى عليه وأولاده القصر وقدم مذكرة طالعتها المحكمة، وآلمت بها وصمم فيها على ما سبق من طلبات.

4 شروط حددها المشرع للإخلاء

المحكمة فى حيثيات الحكم قالت أنه من المقرر قانوناَ بنص المادة 22/2 من القانون رقم 136 لسنة 1981 أنه: “….، وإذا أقام المستأجر مبنى مملوكاَ له يتكون من أكثر من 3 وحجات فى تاريخ لاحق لاستئجاره يكون بالخيار بين الاحتفاظ بمسكنه الذي يستأجره أو توفير مكان ملائم لمالكه أو أحد أقاربه حتى الدرجة الثانية بالمبنى الذي أقامه بما لا يجاوز مثلى الأجرة المستحقة له عن الوحدة التي يستأجرها منه”.

والمقرر وفقاَ لآراء الفقه أنه: “يشترط للإفادة من نص المادة 22/2 من القانون رقم 136 لسنة 1981 أربعة شروط هى: “1-أن يقيم المستأجر مبنى مملوكاَ له يتكون من أكثر من 3 وحدات.. 2-أن تكون إقامة المبنى لاحقة للتأجير.. 3-أن يكون المكان المؤجر لأغراض السكنى.. 4-أن يكون المبنى المنشأ في ذات البلد”.

وهدياَ بما تقدم ولما كان الثابت للمحكمة من مطالعتها لأوراق الدعوى ومستنداتها أن المدعى قد طلب الحكم أولاَ: بإخلاء العين المؤجرة محل عقد الإيجار المؤرخ 10 نوفمبر 2018 معلنة قانوناَ طلب فى ختامها الحكم أولاَ: بإخلاء العين المؤجرة محل عقد الإيجار فى 1 يونيو 1991 وتسليمها للطالب خالية من الشواغل والغير بالحالة التي كانت عليها وقت التعاقد مع إلزامه بالمصاريف والأتعاب بحكم مشمول بالنفاذ المعجل بلا كفالة، ثانياَ: بإلزام المعلن إليه بتوفير وحدة سكنية من الوحدات المملوكة له للمدعى وتسليمها له مع إلزامه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة.

ووفقا لـ”المحكمة” – وحيث أورى تقرير الخبير – والذي تطمئن إليه المحكمة وتتخذه دليلاَ فى الدعوى – أن المدعى عليه يمتلك أكثر من 3 وحدات سكنية وبتاريخ لاحق على استئجاره للعين محل التداعي الأمر الذي يكون معه طلب المدعى قد صادف صحيح الواقع والقانون وتجيبه المحكمة، وحيث أنه عن طلب التسليم – فلما كان أثراَ من آثار الحكم بالطرد فالمحكمة تجيبه.

فلهذه الأسباب:

قضت المحكمة بإخلاء العين المؤجرة محل عقد الإيجار المؤرخ 1 يونيو 1991 وتسليمها للطالب خالية من الشواغل والغير بالحالة التي كانت عليها وقت التعاقد، وألزمت المدعى عليه بالمصاريف.