أبرزها عدم رفع الدعوى في الميعاد.. 9 أسباب لإسقاط «الحق في الشفعة»

تقرير: عبدالعال فتحي

تعد الشفعة رخصة تجيز للشفيع الحلول محل المشتري في حالة بيع العقار المتصل به ملكه في الأحوال والشروط المنصوص عليها قانونا طبقا للمادة 935، وهي تأسس علي وقاية الشفيع من ضرر محتمل من شريك أو جار فهي إذن متصلة بشخص الشفيع وهو حر في أن يأخذ أو لا يأخذ بها فهذا متروك لمحض تقديره، ونوضح في التقرير في التقرير التالي الحالات التي يسقط فيها حق الشفعة وأهم أسباب سقوط الحق في الشفعة.

معرفة سقوط الشفعة:

يسقط الحق في الأخذ بالشفعة في الأحوال الآتية: 

(أ) إذا نزل الشفيع عن حقه في الآخذ بالشفعة ولو قبل البيع.

(ب) إذا انقضت أربعة أشهر من يوم تسجيل عقد البيع.

(ج) في الأحوال الأخري التي نص عليها القانون.

– أهم أسباب سقوط الحق في الشفعة

1- نزول الشفيع عن حقه في الأخذ بالشفعة

والتنازل تصرف قانوني سواء بمقابل أو بغير مقابل ويكون إما صريحاً أو ضمنياً يستفاد من أي عمل أو تصرف يدل علي نزول الشفيع عن حقه، ويجوز النزول المقدم أي قبل البيع ولطالما أن هذا النزول يؤدي إلي السقوط فلزم التزام قصد الشفيع وعدم التوسع فيه وبذلك قضت المحكمة: «بأن النزول الذي يتم بالنسبة إلي البيع الذي قد يصدر للغير من الجار التنازل له والواقع علي الأرض المجاورة لا يمتد إلي البيع الصادر من مشتري هذه الأرض»، أي لا يمتد لصفقة أخري ممن نُزِلَ له.

واستقر اجتهاد محكمة التمييز على أنه عندما يكون إسقاط حق الشفعة صريحاً بعد وقوع البيع الرسمي فإن هذا الحق يسقط سواء أكان الشفيع قد علم بعناصر عقد البيع الرسمي من حيث مقدار الثمن ومقدار المبيع أو لم يعلم، بذلك لأن الشفعة هي حق خالص للشفيع فيملك التصرف فيه استيفاء وإسقاطا، أما إذا كان التنازل عن الشفعة قد وقع عن طريق الدلالة فان حق الشفيع لا يسقط إلا بالعلم بمقدار المبيع وبالثمن وبالمشتري، وذلك لأن الدلالة في هذا الصدد هي دلالة الرضي بالبيع والرضي بالبيع والرضي بالشيء بدون العلم به محال.

وأن تبريك الشفيع للمشترين بعد عقد البيع الرسمي هو في حقيقته إظهار الرغبة في عدم الأخذ بالشفعة ويعد إسقاطا صريحاً لحق الشفعة سواء أكان الشفيع قد علم بمقدار المبيع والثمن أم لم يعلم.

اتخاذ الشفيع إجراءات دعوي الشفعة لا ينفي بطريق اللزوم الحتمي والمنطقي سبق نزوله عن حقه في الشفعة قبل رفع الدعوي، ولا يمنع صاحب المصلحة من التمسك فيها بهذا النزول و طلب تمكينه من إثباته قانوناً.

«الطعن رقم 2003 لسنة 53 ق، جلسة 1989/4/6».

2- عدم إظهار الرغبة في الميعاد

علي من يريد الأخذ بالشفعة، أن يعلن رغبته فيها إلي كل من البائع والمشتري خلال 15 يوما من تاريخ الإنذار الرسمي الذي يوجهه إليه البائع أو المشتري وإلا سقط حقه ويزاد علي تلك المدة ميعاد المسافة إذا اقتضي الأمر ذلك.

3- عدم رفع الدعوى في الميعاد

ترفع دعوي الشفعة علي البائع والمشتري أمام المحكمة الكائن في دائرتها العقار وتقيد بالجدول، ويكون كل ذلك في ميعاد ثلاثين يوما من تاريخ الاعلأن المنصوص عليه في المادة السابقة وإلا سقط الحق فيها والحكم في الدعوي علي وجه السرعة، وقد بينا ذلك في المحاضرات السالفة.

4- عدم إيداع الثمن في الميعاد

وخلال ثلاثين يوما علي الأكثر من تاريخ هذا الإعلان يجب أن يودع خزانة المحكمة الكائن في دائراتها العقار كل الثمن الحقيقي الذي حصل به البيع، مع مراعاة أن يكون هذا الإيداع قبل رفع الدعوي بالشفعة، فإن لم يتم الإيداع في هذا الميعاد علي الوجه المتقدم سقط حق الأخذ بالشفعة.

5- مضي أربعة أشهر من تاريخ التسجيل

(ب) اذا انقضت أربعة أشهر من يوم تسجيل عقد البيع

والتمسك بسقوط حق الشفيع في الشفعة يثبت بمجرد مرور أربعة أشهر من يوم تسجيل عقد البيع دون إستعمال الشفيع لهذا الحق ولا يتطلب هنا علم الشفيع بالبيع أو غير ذلك لأن القانون أفترض علم الشفيع بحصول البيع بمضي أربعة أشهر علي الشهر والتسجيل.

6-بطلان البيع

تبطل الشفعة إذا كان البيع المشفوع فيه باطل كما إذا إتضح أن البائع لم يكن مالكا لما باع وقًضِي ببطلانه.

مع أنها تجوز في «بيع ملك الغير ما دام قائم ولم يقض ببطلانه (طعن 961/47 ق جلسة 10/12/1979)، وتجوز في البيع الصوري «صورية نسبية» وتجوز في البطلان النسبي لتقص أهلية أو عيب إرادة.

7- التقادم

يتقادم الحق في الشفعة بمرور 15 عاماً علي البيع الابتدائي الذي لم يسجل ولم يعلن وذلك بناء علي القواعد العامة.

فقرة رقم(2): لا يشترط قانوناً في البيع الذي تجوز فيه الشفعة أن يكون بعقد مسجل أو ثابت التاريخ. «الطعن رقم 173 لسنة 18 ق، جلسة 1950/5/18»، وذلك بخلاف عقد الشفيع.

8-زوال ملكية الشفيع للعقار

وذلك من وقت البيع حتي صدور حكم نهائي بالشفعة

فقرة رقم (2): إذا كان عقد شراء الشفيع غير مسجل فالعين التي هي محل هذا العقد لا يصح أن يشفع بها.

(الطعن رقم 40 لسنة 15 ق، جلسة 1946/4/4)

9-زوال أحد شروط الشفعة

إذا زال أحد الشروط اللازمة للأخذ بالشفعة كما إذا باع الشفيع عقاره قبل طلب الشفعة أو جعله وقفاً أو مسجداً أو إذا زالت صقته كجار بمنع الإلتصاق بمرور طريق فاصل أو إذا بيع العقار بالمزاد العلني (وليس الاختياري) ولا شفعة في منقول ولا شفعة في أملاك الدولة (العامة والخاصة)، ولايجوز أخذ الأرض الموزعة علي صغار الفلاحين بالشفغة طبقاً للمادة 9 من المرسوم بقانون 178/52 ولا يجوز للمستأجر لأنه غير مالك.

– والمشتري لجزء مفرز لا يجوز له طلب الشفعة في جزء شائع من ذات العقار اذا تم بيعه لأنه لا يجوز له طلب الشفعة علي خلاف سنده (طعن مدني جلسة 30/11/1950).

وقاعدة الدفع بسقوط الشفعة قررها القانون والحق ذاته مستمد منه ولذا أحيطت بقيود كثيرة ووجب القيام بالإجراءات في مواعيدها وإلا سقط الحق فيها، فهو كحق مقيد لحرية التعاقد وحق الملكية فإذا سقط أصبح لا وجود له والمحكمة تقضي بذلك من تلقاء نفسها وفي أي حالة كانت عليها الدعوي.