من مبادئ النقض.. ملاك الشقق شركاء في أجزاء العقار الشائعة ما لم يوجد في السندات ما يخالف ذلك

كتب: علي عبدالجواد

أكدت «محكمة النقض» في حكمها بالعديد من الطعون بشأن ملكية الأجزاء الشائعة، أنه إذا تعدد ملاك طبقات الدار أو شققها المختلفة فإنهم يعدون شركاء في ملكية الأرض وملكية البناء المعدة للاستعمال المشترك، ما لم يوجد في سندات الملك ما يخالفه.

في (الطعن رقم ٥٨٢٥ لسنة ٧٧ قضائية) قالت محكمة النقض، إن النص في المادة ٨٥٦ من القانون المدني على أنه إذا تعدد ملاك طبقات الدار أو شققها المختلفة فإنهم يعدون شركاء في ملكية الأرض وملكية البناء المعدة للاستعمال المشترك وبوجه خاص الأساسات والجدران الرئيسية والمداخل والأفنية والأسطح والمصاعد والممرات والدهاليز وقواعد الأرضيات وكل أنواع الأنابيب إلا ما كان منها داخل الطبقة أو الشقة كل هذا ما لم يوجد في سندات الملك ما يخالفه.

وأكدت أن الأصل أن تحدد سندات الملك الأجزاء الشائعة والأجزاء المفرزة في البناء، ويجوز أن يذكر الملاك في سندات الملك أجزاء أخرى غير التى ذكرها القانون على أنها أجزاء شائعة، كما يجوز أن يستبعدوا من الشيوع ما ذكر القانون أنه شائع، فالعبرة أولًا بسندات الملك ويجئ بعد ذلك ما نص عليه القانون.

وفي (الطعن رقم ٦٠١٤ لسنة ٨٢ قضائية) أوضحت المحكمة أن النص في المادة ٨٥٦ من القانون المدنى على أنه “إذا تعدد ملاك طبقات الدار أو شققها المختلفة فإنهم يعدون شركاء في ملكية الأرض وملكية أجزاء البناء المعدة للاستعمال المشترك بين الجميع وبوجه خاص الأساسات والجدران الرئيسية والمداخل والأفنية والأسطح والمصاعد والممرات والدهاليز وقواعد الأرضيات وكل أنواع الأنابيب إلا ما كان منها داخل الطبقة أو الشقة كل هذا ما لم يوجد في سندات الملك ما يخالفه”.

وتابعت :”البين من النص سالف الذكر أن تلك الملكية وإن كانت لملاك مختلفين إلا أنها تنقسم في كيانها إلى أجزاء مفرزه تتمثل في الطبقات والشقق والتى تكون مملوكة ملكية مستقلة لمالكها وأجزاء شائعة شيوعاً إجبارياً دائماً لا تقبل القسمة تتمثل في الأجزاء المتعلقة بالانتفاع المشترك بين جميع الملاك تخصهم جميعاً كل بحسب ما يخص طبقته أو شقته فيها ؛ يملكها مع غيره مفاده تملك جميع ملاك وحدات العقارات للأجزاء المشتركة المعدة بطبيعتها لخدمة وانتفاع الوحدات السكنية وأن جميع الأجزاء ملكية شائعة بين جميع ملاك الوحدات وأن سطح العقار يعد من بين الأجزاء الشائعة الملكية بين جميع الملاك طبقاً للأصل العام في تعريف ماهية الأجزاء الشائعة في ملكية الطبقات”.

وصدر الحكم في الطعن المقيد برقم 13306 لسنة 79 القضائية، عن الأسطح والمصاعد وغيرها في العقارات، قالت فيه: “سطح العقار يعد من الأجزاء المشتركة بين جميع الملاك، ويبطل التصرف بالبيع الصادر من مالك الارض للسطح إذا لم يخرجه من الملكية الشائعة في عقود باقى الملاك للوحدات، ذلك أن سطح العقار يعد من بين الأجزاء الشائعة الملكية بين جميع الملاك طبقاً للأصل العام في تعريف ماهية الأجزاء الشائعة في ملكية الطبقات”.

نص المادة 856 من القانون المدني

النص في المادة 856 من القانون المدني على أنه: “إذا تعدد ملاك طبقات الدار أو شققها المختلفة فإنهم يعدون شركاء في ملكية الأرض وملكية أجزاء البناء المعدة للاستعمال المشترك بين الجميع وبوجه خاص الأساسات والجدران الرئيسية والمداخل والأفنية والأسطح والمصاعد وغيرها، كل هذا ما لم يوجد في سندات الملك ما يخالفه، ومفاد ذلك تملك جميع ملاك وحدات العقارات للأجزاء المشتركة المعدة بطبيعتها لخدمة وانتفاع الوحدات السكنية وأن جميع الأجزاء ملكية شائعة بين جميع ملاك الوحدات وأن سطح العقار يعد من بين الأجزاء الشائعة الملكية بين جميع الملاك طبقاً للأصل العام في تعريف ماهية الأجزاء الشائعة في ملكية الطبقات .”