دعوى الشفعة في القانون المصري

بقلم: أحمد سعيد نصر – المحامى 
تتسم دعوى الشفعة انها من الدعاوى العملية ذات الاجراءات الصعبة و الدقيقة لذا يجب عند البدء فى هذه الدعوى قراءة نصوص المواد الخاصة بها جيدا و كذا احكام النقض الصادرة والمستقرة بشأنها مع فهم خطواتها جيدا
فالشفعة رخصة تجيز فى بيع العقار الحلول محل المشترى فى الأحوال وبالشروط المنصوص عليها فيثبت الحق فى الشفعة
لمالك الرقبة إذا بيع كل حق الانتفاع الملابس لها أو بعضه
للشريك فى الشيوع إذا بيع شيء من العقار الشائع إلى أجنبى
لصاحب حق الانتفاع إذا بيعت كل الرقبة الملابسة لهذا الحق أو بعضها
لمالك الرقبة فى الحكر إذا بيع حق الحكر  وللمستحكر إذا بيعت الرقبة
للجار المالك فى الأحوال اد ناه
إذا كانت العقارات من المبانى أو من الأراضى المعدة للبناء سواء أكانت فى المدن أم فى القرى
وإذا كان للأرض المبيعة حق إرتفاق على أرض الجار ، أو كان حق الارتفاق لأرض الجار على الأرض المبيعة
وإذا كانت أرض الجار ملاصقة للأرض المبيعة من جهتين وتساوى من القيمة نصف ثمن الأرض المبيعة على الأقل
وإذا تزاحم الشفعاء يكون استعمال حق الشفعة على حسب الترتيب المنصوص عليه فى المادة السابقة
وإذا تزاحم الشفعاء من طبقة واحدة ، فاستحقاق كل منهم للشفعة يكون على قدر نصيبه
فإذا كان المشترى قد توافرت فيه الشروط التى كانت تجعله شفيعا بمقتضى نص المادة السابقة ، فإنه يفضل على الشفعاء الذين هم من بقته أو من طبقة أدنى ، ولكن يتقدمه الذين هم من طبقة أعلى
فإذا اشترى شخص عينا تجوز الشفعة فيها ثم باعها قبل أن تعلن أية رغبة فى الأخذ بالشفعة أو قبل أن يتم تسجيل هذه الرغبة طبقا للمادة 942  فلا يجوز الأخذ بالشفعة إلا من المشترى الثاني وبالشروط التى أشترى بها
فلا يجوز الأخذ بالشفعة
إذا حصل البيع بالمزاد العلني وفقا لإجراءات رسمها القانون
وإذا وقع البيع بين الأصول والفروع أو بين الزوجين أو بين القارب لغاية الدرجة الرابعة أو بين الأصهار لغاية الدرجة الثانية
إذا كان العقار قد بيع ليجعل محل عبادة أو ليلحق بمحل عبادة
ولا يجوز للوقف أن يأخذ بالشفعة
وبالنظرلإجراءات الشفعة
فعلى من يريد الأخذ بالشفعة أن يعلن رغبته فيها إلى كل من البائع والمشترى خلال خمسة عشر يوما من تاريخ الإنذار الرسمى الذى يوجهه إليه البائع أو المشترى وإلا سقط حقه  ويزاد على تلك المدة ميعاد المسافة إذا اقتضى الأمر ذلك
ويشتمل الإنذار الرسمى المنصوص عليه فى المادة السابقة على البيانات الآتية وإلا كان باطلا
العقار الجائز أخذه بالشفعة بيانا كافيا
بيان الثمن والمصروفات الرسمية وشروط البيع وأسم كل من البائع والمشترى ولقبه وصناعته وموطنه
إعلان الرغبة بالأخذ بالشفعة يجب أن يكون رسميا وإلا كان باطلا  ولا يكون هذا الإعلان حجة على الغير إلا إذا سجل
وخلال ثلاثين يوما على الأكثر من تاريخ هذا الاعلان يجب أن يودع خزانة المحكمة الكائن فى دائرتها العقار كل الثمن الحقيقى الذى حصل به البيع  مع مراعاة أن يكون هذا الإيداع قبل رفع الدعوى بالشفعة ، فإن لم يتم الإيداع فى هذا الميعاد على الوجه المتقدم سقط حق الأخذ بالشفعة
كما ترفع دعوى الشفعة على البائع والمشترى أمام المحكمة الكائن فى دائرتها العقار وتقيد بالجدول  ويكون كل ذلك فى ميعاد ثلاثين يوما من تاريخ الاعلان المنصوص عليه فى المادة السابقة وإلا سقط الحق فيها ويحكم فى الدعوى على وجه السرعة
الحكم الذى يصدر نهائيا الشفعة يعتبر سندا لملكية الشفيع . وذلك دون إخلال بالقواعد المتعلقة بالتسجيل
آثار الشفعة هى ان يحل الشفيع قبل البائع محل المشترى فى جميع حقوقه والتزامات
وإنما لا يحق له الانتفاع بالأجل الممنوح للمشترى فى دفع الثمن إلا برضاء البائع
وإذا أستحق العقار للغير بعد أخذه بالشفعة  فليس للشفيع أن يرجع إلا على البائع إذا بنى المشترى فى العقار المشفوع أو غرس فيه أشجارا قبل إعلان الرغبة فى الشفعة ، كان الشفيع ملزما تبعا لما يختاره المشترى أن يدفع له إما المبلغ الذى أنفقه أو مقدار ما زاد فى قيمة العقار بسبب البناء أو الغراس وأما إذا حصل البناء أو الغراس بعد إعلان الرغبة فى الشفعة  كان للشفيع أن يطلب الإزالة  فإذا اختار أن يستبقى البناء أو الغراس فلا يلتزم إلا بدفع قيمة أدوات البناء وأجرة العمل أو نفقات الغراس
ولا يسرى فى حق الشفيع أى رهن رسمى أو أى حق اختصاص أخذ ضد المشترى ولا أى بيع صدر من المشترى ولا أى حق عيني رتبه أو ترتب ضده إذا كان كل ذلك قد تم بعد التاريخ الذى سجل فيه إعلان الرغبة فى الشفعة  ويبقى مع ذلك للدائنين المقيدين ما كان لهم من حقوق الأولوية فيما آل للمشترى من ثمن العقار
ويسقط الحق فى الأخذ بالشفعة إذا نزل الشفيع عن حقه فى الأخذ بالشفعة ولو قبل البيع وإذا انقضت أربعة أشهر من يوم تسجيل عقدالبيع و فى الأحوال الأخرى التى نص عليها القانون