حول شبهة عدم الدستورية في حالتي الإخلاء بالقانون رقم 164 لسنة 2025
صدر القانون رقم 164 لسنة 2025، ونص في مادته السابعة على إضافة سببين جديدين للإخلاء بموجب هذا القانون. وجاء في نص المادة السابعة:
مع عدم الإخلال بأسباب الإخلاء المبينة بالمادة (18) من القانون رقم 136 لسنة 1981 المشار إليه، يلتزم المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار – بحسب الأحوال – بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالك أو المؤجر، في نهاية المدة المبينة في المادة (2) من هذا القانون، أو حال تحقق أي من الحالتين الآتيتين:
1- إذا ثبت ترك المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار المكان المؤجر مغلقًا لمدة تزيد على سنة دون مبرر.
2- إذا ثبت أن المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار يمتلك وحدة سكنية أو غير سكنية – بحسب الأحوال – قابلة للاستخدام في ذات الغرض المعد من أجله المكان المؤجر.
وفي حال الامتناع عن الإخلاء، يكون للمالك أو المؤجر – بحسب الأحوال – أن يطلب من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن في دائرتها العقار، إصدار أمر بطرد الممتنع عن الإخلاء، وذلك دون الإخلال بالحق في التعويض إن كان له مقتض.
ومع عدم الإخلال بحكم الفقرة الثانية من هذه المادة، يحق للمستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار – بحسب الأحوال – رفع دعوى موضوعية أمام المحكمة المختصة وفقًا للإجراءات المعتادة، ولا يترتب على رفع الدعوى الموضوعية وقف أمر قاضي الأمور الوقتية المشار إليه.
رأي الدكتور/ فرج محمد علي – المحامي بالنقض والإدارية العليا وأستاذ قانون المرافعات
يرى الدكتور فرج أن نص المادة السابعة يتضمن شبهة عدم دستورية من عدة أوجه، يمكن إيجازها فيما يلي:
الإخلال بمبدأ المساواة
نص المادة السابعة يخالف أحكام المادة (53) من الدستور، التي قررت أن:
“المواطنون لدى القانون سواء، وهم متساوون في الحقوق والحريات والواجبات العامة، لا تمييز بينهم بسبب الدين أو العقيدة أو الجنس أو الأصل أو العرق أو اللون أو اللغة أو الإعاقة أو المستوى الاجتماعي أو الانتماء السياسي أو الجغرافي أو لأي سبب آخر”.
المادة السابعة عالجت نفس المسألة (الإخلاء) بين أطراف أصحاب مركز قانوني واحد (مؤجرين ومستأجرين أو خلفهم) بأحكام مغايرة لما قررته المادة (18) من القانون رقم 136 لسنة 1981.
على سبيل المثال، في حالة الإخلاء لعدم سداد الأجرة وفق المادة (18) يشترط توجيه إنذار بالتكليف بالوفاء، وانتظار 15 يومًا قبل رفع الدعوى، بينما في حالات أخرى يجب ثبوت المخالفة بحكم قضائي نهائي، وهي ضمانات غابت تمامًا في نص المادة السابعة.
منح ميزة إجرائية لطالب الإخلاء
المادة السابعة منحت طالب الإخلاء الحق في اللجوء إلى قاضي الأمور الوقتية لاستصدار أمر على عريضة بطرد المستأجر، وهي ميزة غير مقررة في حالات الإخلاء المنصوص عليها بالمادة (18) من القانون 136 لسنة 1981.
هذا يعد تمييزًا مخالفًا للمادة (53) من الدستور.
المساس بحق الدفاع والتقاضي
الأمر على عريضة يصدر في غياب المستأجر، والتظلم منه لا يوقف التنفيذ.
نص المادة السابعة أكد أن رفع دعوى موضوعية من قبل المستأجر لا يوقف تنفيذ أمر الطرد، وهو ما يقيد حق المستأجر في الدفاع والتقاضي، ويخالف مبدأ المساواة مع الحالات الواردة في المادة (18).
هذا يمثل مخالفة للمادتين (97) و(98) من الدستور، حيث تنص المادة (97) على أن:
“التقاضي حق مصون ومكفول للكافة… ويحظر تحصين أي عمل أو قرار إداري من رقابة القضاء…”
وتنص المادة (98) على أن:
“حق الدفاع أصالة أو بالوكالة مكفول… واستقلال المحاماة وحماية حقوقها ضمان لكفالة حق الدفاع…”