بالتفاصيل.. كيفية معرفة حق الشفعه وعريضة الدعوى المتعلقة بها

إعداد: محمد محروس

نرصد خلال التقرير التالي، كل ما يتعلق بالشفعة، ومن الذين يثبت لهم حق الشفعة، إلى جانب المحاكم التي يسند اليها النظر في دعوى الشفعة، وذلك من خلال ما قاله محمد محروس، المحامي بالنقض، والخبير القانوني، وجاءت كالتالي:

أولا: ماهي الشفعة؟

طبقا للمادة ٩٣٣ من القانون المدني الشفعة هي رخصة تجيز في بيع العقار الحلول محل المشتري في الاحوال والشروط المنصوص عليها وهي تأسس على وقاية الشفيع من ضرر محتمل من شريك أو جار فهي إذا متصلة بشخص الشفيع وهو حر في أن يأخذ أو لا يأخذ بها فهذا متروك لمحض تقديره الشخصي .

ثانيا: من يثبت له حق الشفعة؟

طبقا للمادة ٩٣٦ من القانون المدني

– الرقبة إذا بيع كل حق الانتفاع الملابس لها أو بعضه

– للشريك في الشيوع إذا بيع شى من العقار الشائع لأجنبي .

– لصاحب حق الانتفاع إذا بيعت كل الرقبة الملابسه لهذا الحق أو بعضها .

– لمالك الرقبة في الحكر إذا بيع حق الحكر وللمستحكر إذا بيعت الرقبة .

– للجار المالك في الآحوال الأتية :-

أ/إذا كانت العقارات من المباني أو من الأراضي المعده للبناء سواء أكانت في المدن أم في القري .

ب/ إذا كان للأرض المبيعة حق ارتفاق علي أرض الجار أو كان حق الإرتفاق لأرض الجار علي الأرض المبيعة .

ج/ إذا كانت أرض الجار ملاصقة للأرض المبيعة من جهتين وتساوي من القيمة نصف ثمن الأرض المبيعة علي الأقل .

ثالثا : الحالات التي لا يجوز فيها التمسك بالشفعة

لا يجوز الآخذ بالشفعة في الحالات الآتية :-

– إذا حصل البيع بالمزاد العلني وفقا لإجراءات رسمها القانون .

– إذا وقع البيع بين الأصول والفروع أو بين الزوجين أو بين الأقارب حتي الدرجة الرابعة أو بين الأصهار حتي الدرجة الثانية .

– إذا كان العقار قد بيع ليجعل محل عباده أو ليلحق بمحل عباده .

– لا يجوز للوقف أن يأخذ بالشفعة حيث نصت المادة 939 من القانون المدني علي تلك الحالات علي سبيل الحصر

وكذلك يسقط الحق في الآخذ بالشفعة .

أ-إذا تنازل الشفيع عن حقة في الآخذ بالشفعة

ب/ إذا انقضت أربعة أشهر من يوم تسجيل عقد البيع

ج/ في الأحوال الأخري التي نص عليها القانون

رابعا: اجراءات الشفعة

نصت المواد ٩٤٠ و٩٤١و٩٤٢و٩٤٣ علي إجراءات الشفعة وهي

– علي من يريد الأخذ بالشفعة أن يعلن رغبته فيها إلي كل من البائع والمشتري خلال ١٥ يوم من تاريخ الإنذار الرسمي الذي يوجهه إليه البائع أو المشتري وإلا سقط حقه ويزاد علي تلك المدة ميعاد المسافة إذا اقتضي الأمر ذلك

وعلم الشفيع بحصول البيع لا يعتبر ولا يكون ثابتا إلا من تاريخ الإنذار ولا يسري ميعاد ١٥ يوم الذي يسقط حق الشفيع إذا لم يعلن رغبته في الأخذ بالشفعة قبل انقضاءه إلا من تاريخ هذا الإنذار، مما مؤداه أنه لا إلزام علي الشفيع بإعلان رغبته إلا بعد انذاره من المشتري أو البائع ولو علم بالبيع قبل ذلك

– لابد أن يشمل الإنذار علي بيان العقار الجائز أخذه بالشفعة بيانا كافيا، وكذلك الثمن والمصروفات الرسمية وشروط البيع وإسم البائع والمشتري

– يجب أن إعلان الآخذ بالشفعة أن يكون رسميا وإلا كان باطلا ولا يكون هذا الإعلان حجة علي الغير إلا إذا سجل بالشهر العقاري

– خلال ٣٠ يوم من تاريخ الاعلان يجب أن يودع خزينة المحكمة الكائن بدائرتها العقار كل الثمن الحقيقي الذي تم به البيع وعلي أن يكون قبل رفع دعوي الشفعة، وذلك ضمانا لجدية الشفيع فإن لم يتم الإيداع في هذا الميعاد علي الوجه المتقدم سقط الحق في الآخذ بالشفعة والثمن الذي توجبه المادة ٩٤٢ علي الشفيع ايداعه هو الثمن الذي حصل الاتفاق عليه بين البائع والمشتري وانعقد به البيع ولا يكون هذا الثمن دائما هو الثمن المسمي في العقد

إذ يحتمل أن يكون هذا الثمن غير حقيقي بقصد تعجيز الشفيع عن الآخذ بالشفعة وللشفيع أن يطعن في هذا الثمن بالصورية، وبأنه يزيد عن الثمن الحقيقي وعندئذ يقع عليه عبء اثبات هذه الصورية وله أن يثبتها بطرق الإثبات القانونية كافة بحيث أن عجز عن اثباتها اعتبر أنه قد تخلف عن الإيداع المفروض عليه قانونا أن كان المبلغ الذي اودعه يقل عن الثمن المسمي في العقد وإذا كان الشفيع في حالة عدم انذاره بالبيع ليس له من سبيل إلي معرفة الثمن الحقيقي الذي تم به البيع فيجوز له ايداع الثمن الذي يعتقد أنه مقابل البيع علي أن يكمله عندما يتحقق من الثمن الحقيقي فيصح الإيداع

وإذا اشترى شخص عينا تجوز الشفعة فيها ثم باعها قبل أن تعلن أية رغبة في الأخذ بالشفعة أو قبل أن يتم تسجيل هذه الرغبة طبقا للمادة ٩٤٢ فلا يجوز الأخذ بالشفعة إلا من المشتري الثاني وبالشروط التي اشتري بها

– لابد أن يكون الشفيع مالكا للعقار الذي يشفع به وقت قيام سبب الشفعة أي وقت بيع العقار الذي يشفع فيه وأن يكون والعقار المشفوع به مسجل

خامسا: المحكمة المختصة لنظر دعوي الشفعة.

هي المحكمة التي يقع في دائرتها العقار

سادسا: الآثار المترتبة علي الأخذ بالشفعة.

يحل الشفيع قبل البائع محل المشتري في جميع حقوقه والتزاماته والحكم الذي يصدر نهائيا بثبوت الشفعة يعتبر سند لملكية الشفيع، وذلك دون اخلال بالقواعد المتعلقة بالتسجيل .

واخيرا : نموذج من صيغه انذار بالرغبه في الشفعه وعريضه دعوي شفعه :

1-صيغة اعلان بالرغبه فى اخذ عقار بالشفعه

انه فى يوم ……………. الموافق …./…/………

بناء على طلب السيد / ……………. المقيم فى …………….

ومحله المختار مكتب الاستاذ / ……………. المحامى الكائن فى …………….

انا ……………. محضر محكمة ……………. الجزئية قد انتقلت فى التاريخ المذكور اعلاه إلى حيث إقامة كل من :

1- السيد / ……………. (البائع) المقيم فى ……………. قسم ……….

محافظة …………. وصناعته ………………..

مخاطبا مع / …………….

2- السيد / …………….(المشترى) المقيم فى ……………. قسم ………. محافظة …………. وصناعته ……………………

مخاطبا مع / …………….

وانذرتهما بالأتى:

يمتلك المنذر العقار او الارض الكائن فى ……………………………….. وهذا العقار يجاور العقار المملوك للمنذر إليه الأول من الجهه …………. (أو أن له حصة شائعة قدرها ………. من كامل ………….. )

وحيث ورد للمنذر إنذار من ( …………اما البائع او المشترى ) يخطره فيه ان المنذر اليه الاول قد باع الى المنذر إليه الثانى ( العقار او الارض ) رقم ………الكائن فى …………….. ، ويبلغ جملة مساحته ………….. والمحدد بالحدود الاتيه ……………………………..( فى حالة عدم وجود إنذار تذكر واقعة البيع كما هى )

وقد تم هذا البيع نظير ثمن إجمالى قدره ……….. ، ولما كان المنذر يمتلك العقار المجاور للعقار المبيع (أو يمتلك حصة شائعة بنفس العقار او الارض) فهو ممن لهم الحق فى الشفعه طبقا لنص الماده 936 فقرة …… من القانون المدنى والتى تنص على (………….. تكتب الفقرة التى تنطبق عليها الحالة)

وحيث أن المنذر مستعد لدفع كامل الثمن للمنذر إليه الثانى أو لإيداعه خزينة المحكمة .

فمن ثم يحق له اعلان رغبته فى اخذ المبيع بالشفعه وذلك طبقا لنص الماده 940 من القانون المدنى والذى ينص على انه : على من يريد الأخذ بالشفعة أن يعلن رغبته فيها إلى كل من البائع و المشترى خلال خمسة عشر يوما من تاريخ الإنذار الرسمى الذى يوجهه إليه البائع أو المشترى و إلا سقط حقه .

و يزاد على تلك المدة ميعاد المسافة إذا إقتضى الأمر ذلك .

وكذلك نص الماده 941من القانون المدنى والتى تنص على انه:

يشتمل الإنذار الرسمى المنصوص عليه فى المادة السابقة على البيانات الآتية وإلا كان باطلا :

(ا) بيان العقار الجائز أخذه بالشفعة بيانا كافيا .

(ب) بيان الثمن و المصروفات الرسمية و شروط البيع وإسم كل من البائع والمشترى ولقبه وصناعته وموطنه .

وكذلك نص الماده 942من القانون المدنى والتى تنص على انه:

1- إعلان الرغبة بالأخذ بالشفعة يجب أن يكون رسميا و إلا كان باطلا .

ولا يكون هذا الإعلان حجة على الغير إلا إذا سجل .

2- و خلال ثلاثين يوما على الأكثر من تاريخ هذا الإعلان يجب أن يودع خزانة المحكمة الكائن فى دائرتها العقار كل الثمن الحقيقى الذى حصل به البيع ، مع مراعاة أن يكون هذا الإيداع قبل رفع الدعوى بالشفعة ، فإن لم يتم الإيداع فى هذا الميعاد على الوجه المتقدم سقط حق الأخذ بالشفعة .

لــذلـك

فإن المنذر ينذر المنذر إليهما بإعلان رغبته فى اخذ العقار المبين الحدود والمعالم بصدر هذ الاعلان بالشفعة نظير مبلغ اجمالى قدره ……………….. مضاف اليه المصروفات الرسميه والمقدره بـ ……………. كمايكلف المنذر المنذر اليه الاول باتمام هذا البيع خلال خمسة عشر يوما من تاريخ استلامه هذا الانذار والا فسوف يضطر المنذر إلى إتخاذ كافة الإجراءات القانونية الازمة لإقامة دعوى الشفعه مع الزام المنذر إليهما بالمصروفات والاتعاب ، كما ينبه على المعلن اليه الثانى(المشترى) عدم التعرض او اقامه العراقيل لاتمام هذا البيع .

بناء عليه

أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى التاريخ المذكور أعلاه إلى حيث المنذر اليهما وسلمت كل منهما صورة من هذا الانذار وكلفتهما العمل بما جاء به ، ولنفاذ مفعوله فى المدة القانونية، مع حفظ كافة الحقوق القانونية الأخرى للمنذر .

ولأجل

2- صيغة دعوي شفعه :

إنه فى يوم ……………. الموافق …./…/………

بناء على طلب السيد / ……………. المقيم فى …………….

ومحله المختار مكتب الاستاذ / ……………. المحامى الكائن فى …………….

انا ……………. محضر محكمة ……………. الجزئية قد انتقلت فى التاريخ المذكور اعلاه واعلنت :

1- السيد / ……………. (البائع) المقيم فى ……………. قسم ……….

محافظة …………. وصناعته ………………..

مخاطبا مع / …………….

2- السيد / …………….(المشترى) المقيم فى ……………. قسم ………. محافظة …………. وصناعته ……………………

مخاطبا مع / …………….

واعلنتهما بالأتى

بتاريخ …/…./…… استلم الطالب انذار من ( …………اما البائع او المشترى ) يخطره فيه ان المعلن اليه الاول قد باع الـ……………( العقار او الارض ) رقم ………الكائن فى …………….. والمحدده بالحدود الاتيه ………………..

……………………………………. الى المعلن اليه الثانى

وحيث ان الطالب يمتلك( العقار او الارض الكائن فى ……………………………….. والمجاور للعقار المباع اونصيب يقدر بـ ……………… بنفس العقار او الارض) وذلك بموجب العقد المسجل رقم ………..بتاريخ…/…./……. مكتب توثيق …………… فهو ممن لهم الحق فى الشفعه طبقا لنص الماده 936من القانون المدنى

وبتاريخ …/…./…… اعلن الطالب عن رغبته فى اخذ المبيع بالشفعه لكلا من المعلن اليه الاول (البائع ) والمعلن اليه الثانى ( المشترى) بموجب إنذار رسمى على يد محضر رقم…….. محضرى …………….. وذلك طبقا لنص الماده 940 من القانون المدنى.

وحيث ان كلا من المعلن اليهم لم يستجيبا لاعلان الطالب الامر الذى اضطر معه الطالب الى ايداع اجمالى ثمن المبيع وكافة المصروفات خزانة المحكمه بتاريخ …/…./…… بالقسيمه رقم …………. ليتمكن من رفع دعوى الشفعه.

وذلك طبقا لنص الماده 942من القانون المدنى والتى تنص على انه:

1- إعلان الرغبة بالأخذ بالشفعة يجب أن يكون رسميا و إلا كان باطلا . ولا يكون هذا الإعلان حجة على الغير إلا إذا سجل.

2- و خلال ثلاثين يوما على الأكثر من تاريخ هذا الإعلان يجب أن يودع خزانة المحكمة الكائن فى دائرتها العقار كل الثمن الحقيقى الذى حصل به البيع ، مع مراعاة أن يكون هذا الإيداع قبل رفع الدعوى بالشفعة ، فإن لم يتم الإيداع فى هذا الميعاد على الوجه المتقدم سقط حق الأخذ بالشفعة .

وكذلك نص الماده 943من القانون المدنى والتى تنص على أنه:

ترفع دعوى الشفعة على البائع و المشترى أمام المحكمة الكائن فى دائرتها العقار و تقيد بالجدول . و يكون كل ذلك فى ميعاد ثلاثين يوما من تاريخ الإعلان المنصوص عليه فى المادة السابقة و إلا سقط الحق فيها ، ويحكم فى الدعوى على وجه السرعه .

بناء عليه

أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى التاريخ المذكور أعلاه إلى حيث المعلن اليهم وسلمت كل منهما صورة من هذه الصحيفة وكلفتهما بالحضور أمام محكمة ………… الابتدائيه الكائن مقرها فى ………….. امام الدائرة ( ) مدنى وذلك بجلستها العلنية التى ستنعقد فى تمام الساعة التاسعة صباحا ، وما بعدها من صباح يوم ……………. الموافق …./…./…….. وذلك ليسمعا المعلن إليهما الحكم باحقية الطالب فى اخذ العقار المبين الحدود والمعالم بصدر هذه الصحيفه بالشفعه وتسليم العقار للطالب مقابل ما أودعه بخزينة المحكمة من ثمن قدره …….. جنيها مع كل ما يترتب على ذلك من اثار قانونيه لنقل ملكية المبيع الى الطالب.

وشهر هذا الحكم والتاشير بما يفيد محو البيع الاول الصادر من المعلن اليه الأول إلى المعلن إليه الثاني، مع الزام كل من المعلن اليهما الاول والثانى بالمصروفات ومقابل اتعاب المحاماه وشمول الحكم بالنفاذ المعجل طليق من قيد الكفاله , مع حفظ كافة الحقوق القانونية الأخرى للطالب، ولأجل العلم.