العقارات وقانون الملكية في مصر

كتبه: الأستاذ / وليد التميمي المحامي

تسجيل عقود الملكية في مصر (للمصريين والأجانب)

· لتطوير سوق العقارات في مصر تم تعديل التشريعات لمراعاة مصالح المستثمرين الأجانب وحماية حقوقهم، وذلك على مستوى سياسة الدولة، حيث يمكن لأي شخص أو مستثمر أجنبي شراء العقارات في مصر.

· إن المواطنين الأجانب لديهم الفرصة لشراء العقارات في مصر بموجب القانون رقم 230 لسنة 1996م بتنظيم تملك غير المصرين للعقارات المبنية والأراضي الفضاء. وهذا القانون يعطي الحق للأجانب بشراء العقارات في مصر على قدم المساواة مع شعب مصر، وباستخدام جواز السفر فقط.

· إن القاعدة القانونية العامة بالنسبة للعقارات في مصر تقول إن الملكية لا تنتقل بين المتعاقدين ولا بالنسبة للغير إلا عن طريق التسجيل في مصلحة الشهر العقاريوالتوثيق وهي الجهة الحكومية الوحيدة المنوط بها تنظيم وتطبيق قواعد تملك غير المصريين (الأجانب) للعقارات والأراضي في مصر، ويوجد مكاتب خاصة للشهر العقاري والتوثيق، تختص بجميع شئون الشهر والتوثيق بالنسبة لطلبات تملك غير المصريين (الأجانب) للعقارات المبنية أو الأراضي الفضاء وفقا لأحكام قانون تملك الأجانب رقم230 لسنة 1996م.

· إن تسجيل الملكية يتم مرة واحدة باسم المشترى، كما له الحق في بيعه بموجب قانون تملك الأجانب بعد خمس سنوات من تاريخ تسجيله، ومع ذلك يجوز تقديم طلب لرئيس الوزراء للاستثناء من هذا الشرط والأذن بالتصرف في الملكية قبل مضى هذه المدة.

· يكون للشركات والمنشأت الحق في تملك الأراضي والعقارات اللازمة لمباشرة نشاطها أو التوسع فيه أيا كانت جنسية الشركاء أو المساهمين أو محال إقامتهم أو نسب مشاركتهم أو مساهمتهم في رأس مالها، وذلك عدا الأراضي والعقارات الواقعة في المناطق التي يصدر بتحديدها قرار من مجلس الوزراء، على أن يحدد هذا القرار شروط وقواعد التصرف فيها، وذلك وفقاً للمادة (12) من القانون رقم 8 لسنة 1997م بشأن ضمانات وحوافز الاستثمار.

· إن مصر لديها تشريعات وقوانين للحد من جريمة النصب والاحتيال العقاري تتمثل في المادة (336) من قانون العقوبات المصري علماً بأن العقوبة هي السجن لمدة قد تصل إلى 15 عاماً ، لذلك يجب قبل التعاقد علي شراء عقار في مصر إتباع العديد من الخطوات الضرورية ومن بينها مراجعة مستندات الملكية وسند البائع لبيان ماهي صفته ، وهل يجوز له التصرف بالبيع بصفة أصلية أو بتوكيل ساري المفعول والتأكد من مكتب التوثيق الصادر منه، ويجب أن يكون سند الملكية مسجل بمصلحة الشهر العقاري ، ويجب الامتناع عن الشراء في حالة إذا كان البائع ليس لديه صفة قانونية للبيع أو التصرف حتي لا يقع المشتري فريسة لعملية نصب واحتيال ، لذلك عندما تقرر شراء عقار في مصر يرجى الاتصال فقط بالمكتب للحصول على المشورة والاستفادة من خدمات المكتب ولحمايتك من عمليات النصب والاحتيال العقاري.

القوانين المنظمة لأعمال توثيق وشهر وتسجيل كافة أنواع عقود الملكية (العقارات) في مصر:-

1. قانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1964م وتعديلاته.
2. قانون بشأن التوثيق رقم 68 لسنة 1947م وتعديلاته.
3. قانون رقم 5 لسنة 1964 بشأن تنظيم مصلحة الشهر العقاري والتوثيق.
4. قانون بنظام السجل العيني رقم 142 لسنة 1964م.
5. قانون رقم 230 لسنة 1996م بتنظيم تملك غير المصريين للعقارات.
أهمية تسجيل عقود الملكية (العقارات) في مصر: –

· تمكين الغير من العلم بالوضع القانوني للعقار.

· حماية الملكية العقارية وعدم إعطاء البائع أي فرصة للتلاعب أو لبيع العقار أكثر من مرة.

· تشجيع الائتمان العقاري حيث أن البنوك لا تمنح قروض إلا لمالك العقار والملكية لا تنتقل إلا بالتسجيل.

فوائد الاستثمار في العقارات في مصر: –

· أسعار العقارات في مصر تنمو كل عام وتصل إلى 40%.

· الاستفادة من إيجار العقارات في مصر مربحة جداً وتصل إلى 20% من قيمة العقار.

· انخفاض تكلفة المعيشة في مصر تجذب الإقامة الدائمة من المواطنين الأجانب.

شروط تملك الأجانب للعقارات المبنية والأراضي الفضاء:-

1. أن يكون التملك لعقارين على الأكثر في جميع أنحاء الجمهورية بقصد السكنى الخاصة له ولأسرته، وذلك دون إخلال بحق تملك العقارات اللازم لمزاولة النشاط الخاص المرخص به من السلطات المصرية المختصة.
2. ألا تزيد مساحة كل عقار على أربعة ألاف متر مربع.
3. ألا يكون العقار من العقارات المعتبرة أثرا في تطبيق أحكام قانون حماية الأثار.
ويمكن تقديم طلب لرئيس مجلس الوزراء للاستثناء من الشرطين الواردين بالبندين 1، 2 وذلك في الحالات التي يقدرها.
ولمجلس الوزراء أن يضع شروطاً وقواعد خاصة بالتملك في المناطق السياحية والمجتمعات العمرانية التي يحددها.
المستندات المطلوبة لتسجيل عقود الملكية (العقارات) في مصر: –

1. مستندات ملكية البائع المسجل طبقاً لقانون الشهر العقاري.
2. توكيل بالشراء في الملكية.
3. صورة من جواز سفر المشترى.
4. كشف رسمي من العوائد.
5. صورة من ترخيص المباني.
6. الرسم الهندسي.
7. توكيلرسمي موثق بالشهر العقاري (للمصريين) أو توكيل رسمي موثق لدى القنصلية المصرية (للأجانب).
التشريع الضريبي للعقارات في مصر: –

أولاً: الضريبة على العقارات المبنية وفقاً لأحكام القانون المصري رقم 196 لسنة 2008م والمعدل بالقانون رقم 103 لسنة 2012م والقانون رقم 117 لسنة 2014م: –

نصت المادة (12) من قانون الضريبة على العقارات المبنية رقم 196 لسنة 2008 م على أن ” يكون سعر الضريبة 10% من القيمة الايجارية السنوية للعقارات الخاضعة للضريبة، وذلك بعد استبعاد30 % من هذه القيمة بالنسبة للاماكن المستعملة في أغراض السكن، و32% بالنسبة للاماكن المستعملة في غير أغراض السكن، وذلك مقابل جميع المصروفات التي بتكبدها المكلف بأداء الضريبة بما في ذلك مصاريف الصيانة ….”
كما نصت المادة (18) على ” تعفي من الضريبة: –
· الوحدة العقارية التي يتخذها المكلف سكناً خاصاً رئيسياً له ولأسرته والتي يقل صافي قيمتها الإيجارية عن 24000 جنيه (أربعة وعشرون ألف جنيه) على أن يخضع ما زاد على ذلك للضريبة، وتشمل الأسرة في تطبيق حكم هذا البند المكلف وزوجه والأولاد القصر.

· كل وحدة في عقار مستعملة في أغراض تجارية أو صناعية أو إدارية أو مهنية يقل صافي قيمتها الإيجارية السنوية عن 1200 جنيه (ألف ومائتي جنيه) على أن يخضع ما زاد للضريبة.

ثانياً: ضريبة التصرفات العقارية في القانون المصري: –

ذكرت المادة (42) من القانون رقم (11) لسنة 2013م بشأن تعديل بعض أحكام قانون الضريبة على الدخل الصادر بالقانون رقم (91) لسنة 2005م وتعديلاته والمعدل بالقرار بقانون رقم (101) لسنة 2012م، على أن تفرض ضريبة بسعر 2.5 % على إجمالي قيمة التصرف في العقارات المبنية أو الأراضي للبناء عليها، ويلتزم المتصرف بسداد الضريبة خلال ثلاثين يوماً من تاريخ التصرف، وفي حالة شهر التصرفات يكون على مكاتب الشهر العقاري تحصيل الضريبة وتوريدها إلى مصلحة الضرائب خلال ثلاثين يوماً من تاريخ الشهر، ما لم يكن قد تم سداد الضريبة إلى مصلحة الضرائب قبل هذا التاريخ.