اعرف حقك.. عند كتابة جملة تحت العجز والزيادة في عقد البيع

إعداد: محمد محروس

يوضح محمد محروس المحامي بالنقض، والخبير القانوني، حق كلًا من البائع والمشتري، عند كتابة جملة تحت العجز والزيادة في عقد البيع، فيقول إن المادة 433 من القانون المدني بالتالي :ـ

1- إذا عين في العقد مقدارا المبيع كان البائع مسئولا عن نقص هذا القدر بحسب ما يقضى به العرف ما لم يتفق على غير ذلك ، على أنه لا يجوز للمشترى أن يطلب فسخ العقد لنقص في المبيع إلا إذا اثبت أن هذا النقص من الجسامة بحيث لو انه كان يعلمه لما أتم العقد.

2- أما إذا تبين أن القدر الذي يشمل عليه المبيع يزيد على ما ذكر في العقد وكان الثمن مقدرا بحساب الوحدة ، وجب على المشترى ، إذا كان المبيع غير قابل للتبعيض ، أن يكمل الثمن إلا إذا كانت الزيادة جسيمة ، فيجوز له أن يطلب بفسخ العقد وكل هذا ما لم يوجد اتفاق يخالفه .

كما تجرى المادة 434 مدني بالاتي :ـ

إذا وجد في المبيع عجزا أو زيادة ، فان حق المشترى في طلب إنقاص الثمن أو في طلب فسخ العقد وحق البائع في طلب تكملة الثمن يسقط كل منهما بالتقادم إذا انقضت سنة من وقت تسليم المبيع تسليما فعليا .

ويضيف ” عبدالسميع”، أن أحكام النقض المرتبطةبذلك كالاتي:

الموجز:

وجود نقص في المبيع عن المقدار المتفق عليه في العقد . سقوط حق المشترى في طلب إنقاص الثمن أو فسخ العقد . سقوط المشترى في طلب إنقاص الثمن أو فسخ العقد بالتقدم بانقضاء سنة من وقت تسليم المبيع .شرطه تعيين مقدار المبيع في العقد، وبيانه على وجه التقريب أو عدم تعيينه، وأثره تقادم الدعوى بخمس عشرة سنة .

القاعدة:

تطبيق الفقرة الأولى من المادة 433 من القانون المدني بشان مسئولية البائع عن العجز فى المبيع اذا تبين ان المقدار الحقيقي الذى يشتمل عليه الميع ينقص عن المقدار المتفق عليه فى العقد والمادة 434 منه بشان تقادم حق المشترى فى طلب انقاص الثمن اوفسخ العقد بسبب العجز فى المبيع بانقضاء سنة من وقت تسليم المبيع تسليما فعليا انما يكون وفقا لما صرحت به المادة 434 فى صدرها فى حالة ما اذا كان مقدار البيع قد عين فى العقد اما اذا لم يتعين مقداره او كان مبنيا به على وجه التقريب فان دعوى المشترى لاتتقادم بسنة بل بخمس عشرة سنة .

( المادتان 433 ، 434 مدنى )

( الطعن رقم 3321 لسنة 60 ق جلسة 18/ 12 / 1994 س 48 ج 2 ص 1490 )

الموجز:

النص في عقد البيع على أن المساحة المبيعة تحت العجز والزيادة . مفاده . عدم تحديدها على الطبيعة تحديدا قاطعا وقت إبرام العقد، وأثره سقوط حق المشترين في المطالبة بإنقاص الثمن بخمس عشرة سنة .

القاعدة:

اذ كان الثابت من مطالعة عقد البيع محل التداعي المؤرخ، أنه ينطوي على بيع مساحة 1200 م2 يدخل فيها المقدار المبيع موضوع التداعي وقد نص في البند أولا منه أن المساحة التي يشملها هذا العقد هى – تحت العجز والزيادة وبعد المقاس على الطبيعة – فان مفاد ذلك ان المساحة الفعلية للمبيع لم تكن – وقت ابرام العقد – قد تحددت على الطبيعة تحديدا قاطعا وبالتالى فان حق الطاعنين فى المطالبة بانقاص الثمن لايتقادم – فى هذه الحالة – بسنة بل يتقادم بمدة خمس عشر سنة .

( المادتان 433 ، 434 مدنى )

( الطعن رقم 3321 لسنة 60 ق جلسة 18 / 12 / 1997 س 48 ج 2 ص 1490 )

الموجز:

التزام البائع بضمان القدر الذى تعين للمبيع بالعقد . وجود عجز فيه . أثره . للمشترى طلب إنقاص الثمن أو فسخ البيع بحسب الأحوال . م 1/433 مدنى .

القاعدة:

مؤدى نص الفقرة الأولى من المادة 433 من القانون المدنى – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن المشرع جعل للمشترى الحق فى ضمان البائع القدر الذى تعين للمبيع بالعقد إذا وجد عجزاً فيه وطلب انقاص الثمن أو فسخ البيع بحسب الأحوال .

( المادة 433/1 مدنى 131 لسنة 1948 ) .

( الطعن رقم 2185 لسنة 75 ق – جلسة 1992/5/7 السنة 43 ج 1 ص 671 )

الموجز:

تقادم حق المشترى فى انقاص الثمن أو فسخ العقد بسبب العجز فى المبيع بانقضاء سنة من وقت تسلمه المبيع تسلماً فعلياً . شرطه . تعيين مقدار المبيع فى العقد . بيانه على وجه التقريب . أثره . تقادم الدعوى بخمس عشر سنة . م433 ، 434 مدنى

القاعدة:

نص المادتين 433 ، 434 من القانون المدنى يدل على أن مسئولية البائع عن العجز فى المبيع تكون عندما يتبين أن القدر الحقيقى الذى يشتمل عليه البيع ينقص عن القدر المتفق عليه فى العقد ، وأن تقادم حق المشترى فى إنقاص الثمن أو فسخ العقد بسبب العجز فى المبيع بانقضاء سنة من تسلمه تسلما فعلياً انما يكون فى حالة ما إذا كان مقدار المبيع قد عين فى العقد ، أما اذا لم يتعين مقداره أو كان مبيناً به على وجه التقريب . فإن دعوى المشترى لا تتقادم بسنة بل تتقادم بخمس عشرة سنة .

( المادتين 433 ،434 مدنى)

(الطعن رقم 863 لسنة 53 ق جلسة 1990/02/22 س 41 ع1 ص 64 قاعدة )

الموجز:

وجود زيادة في العين المبيعة . سقوط حق البائع في طلب تكملة الثمن بالتقادم بانقضاء سنة من وقت تسليم المبيع . تعيين مقدار المبيع في العقد . بيان المبيع علي وجه التقريب أو عدم تحديد مقداره أثره . تقادم الدعوي بخمس عشرة سنة . المادتان 433 و 434 مدني .

القاعدة:

ان تطبيق المادة 433 من القانون المدني بشأن مسئولية المشتري عن تكملة الثمن اذا تبين أن القدر الذي يشتمل عليه المبيع يزيد علي ما ذكر في العقد والمادة 434 منه بشأن تقادم حق البالغ في طلب تكملة الثمن بانقضاء سنة من وقت تسليم المبيع تسليما فعليا ، انما يكون وفقا لما صرحت به المادة 433 في صدرها في حالة ما اذا كان مقدار المبيع قد عين في العقد أما اذا لم يتعين مقداره أو كان مبينا به علي وجه التقريب فان دعوي البائع لا تتقادم بسنة بل تتقادم بخمس عشرة سنة ولما كان يبين من الحكم المطعون فيه أنه استبعد تطبيق التقادم الحولي علي دعوي الشركة ـ البائعة ـ بمطالبة الطاعنين ـ ورثة المشتري ـ بثمن الأرض الزائدة بعد أن خلص الي أن مقدار المبيع لم يعين في العقد ، واستدل الحكم علي ذلك بالعبارة التي وردت في اقرار المورث من أن الأرض التي اشتراها من الشركة وقدرها 15 ف ( تحت المساحة ) وبما جاء في البند الأول من عقد البيع من أن الحد الغربي للأرض المبيعة هو باقي ملك الشركة ، فان هذا الذي أورده الحكم يتفق مع صحيح القانون ويقوم علي أسباب سائغة تكفي لحمله .

( المادتان433 ، 434 مدني 131 سنة 1986 و المادة 178 مرافعات 13 سنة 1968 )

( الطعن رقم 383 لسنة 40 ق جلسة 1975/12/30 س 26 ص 1727 )

الموجز:

تعيين القدر المبيع في العقد . ضمان البائع لهذا القدر . سواء كان الثمن قد قدر بسعر الوحدة أو تعين جملة واحدة .

القاعدة:

مؤدي نص الفقرة الأولي من المادة 433 من القانون المدني أن البائع يضمن للمشتري القدر الذي تعين للمبيع بالعقد ، وذلك دون تمييز بين ما إذا كان الثمن قد قدر بالعقد بسعر الوحدة أو تعين به جملة واحدة ، بل جعل المشرع للمشتري الحق في هذا الضمان ، إذا وجد عجزا في المبيع بطلب إنقاص الثمن أو فسخ البيع بحسب الأحوال ، طالما أن مقدار المبيع قد تعين في العقد .

( المادة 433 من القانون المدني الحالي)

( الطعن رقم 185 لسنة 36 ق جلسة 1970/11/3 س 21 ص 1105)

الموجز:

تقادم حق المشترى فى إنقاص الثمن أو فسخ العقد بسبب العجز فى المبيع بإنقضاء سنة من وقت تسلمه فعلياً . شرطه . تعين مقدار المبيع فى العقد . بيان المبيع على وجه التقريب أو عدم تحديد مقداره . أثره . تقادم الدعوى بخمس عشرة سنة . المادتان 433 , 434 مدنى .

القاعدة:

النص فى المادة 433 من القانون المدنى على أنه إذا عين فى العقد مقدار المبيع كان البائع مسئولاً عن نقص هذا القدر بحسب ما يقضى به العرف ما لم يتفق على غير ذلك وغى المادة 434 منه على أنه إذا وجد فى المبيع عجزاً أو زيادة فإن حق المشترى فى طلب إنقاص الثمن أو فى طلب فسخ العقد وحق البائع فى طلب تكملة الثمن يقسط كل منهما بالتقادم إذا إنقضت سنة من وقت تسلمه تسليماً فعلياً يدل على أن مسئولية البائع عن العجز فى المبيع إنما تكون عندما يتبين أن القدر الحقيقى للمبيع ينقص عما تعين بالإنفاق فى العقد وأن تقادم حق المشترى فى إنقاص الثمن أو فسخ العقد بسبب ذلك بإنقضاء سنة من تسلمه تسليماً فعلياً إنما يكون فى حالة ما إذا كان مقدار المبيع قد عين فى العقد أما إذا لم يتعين مقداره أو كان مبنياً على وجه التقريب فإن دعواه فى ذلك لا تتقادم بسنة بل تتقادم بخمسة عشرة سنة .

( المادتان 374 ، 434 مدنى ـ المادة 63 مرافعات )

( الطعن رقم 532 لسنة 60 ق جلسة1995/3/29 س 46 ج 1 ص 549 )

الموجز:

تقادم حق المشترى فى انقاص الثمن أو فسخ العقد بسبب العجز فى المبيع بانقضاء سنة من وقت تسلمه المبيع تسلماً فعلياً . شرطه . تعيين مقدار المبيع فى العقد . بيانه على وجه التقريب . أثره . تقادم الدعوى بخمس عشر سنة . م433 ، 434 مدنى

القاعدة:

نص المادتين 433 ، 434 من القانون المدنى يدل على أن مسئولية البائع عن العجز فى المبيع تكون عندما يتبين أن القدر الحقيقى الذى يشتمل عليه البيع ينقص عن القدر المتفق عليه فى العقد ، وأن تقادم حق المشترى فى إنقاص الثمن أو فسخ العقد بسبب العجز فى المبيع بانقضاء سنة من تسلمه تسلما فعلياً انما يكون فى حالة ما إذا كان مقدار المبيع قد عين فى العقد ، أما اذا لم يتعين مقداره أو كان مبيناً به على وجه التقريب . فإن دعوى المشترى لا تتقادم بسنة بل تتقادم بخمس عشرة سنة .

( المادتين 433 ،434 مدنى)

(الطعن رقم 863 لسنة 53 ق جلسة 1990/02/22 س 41 ع1 ص 64 قاعدة )

الموجز:

وجود زيادة في العين المبيعة . سقوط حق البائع في طلب تكملة الثمن بالتقادم بانقضاء سنة من وقت تسليم المبيع . تعيين مقدار المبيع في العقد . بيان المبيع علي وجه التقريب أو عدم تحديد مقداره أثره . تقادم الدعوي بخمس عشرة سنة . المادتان 433 و 434 مدني .

القاعدة:

ان تطبيق المادة 433 من القانون المدني بشأن مسئولية المشتري عن تكملة الثمن اذا تبين أن القدر الذي يشتمل عليه المبيع يزيد علي ما ذكر في العقد والمادة 434 منه بشأن تقادم حق البالغ في طلب تكملة الثمن بانقضاء سنة من وقت تسليم المبيع تسليما فعليا ، انما يكون وفقا لما صرحت به المادة 433 في صدرها في حالة ما اذا كان مقدار المبيع قد عين في العقد أما اذا لم يتعين مقداره أو كان مبينا به علي وجه التقريب فان دعوي البائع لا تتقادم بسنة بل تتقادم بخمس عشرة سنة ولما كان يبين من الحكم المطعون فيه أنه استبعد تطبيق التقادم الحولي علي دعوي الشركة ـ البائعة ـ بمطالبة الطاعنين ـ ورثة المشتري ـ بثمن الأرض الزائدة بعد أن خلص الي أن مقدار المبيع لم يعين في العقد ، واستدل الحكم علي ذلك بالعبارة التي وردت في اقرار المورث من أن الأرض التي اشتراها من الشركة وقدرها 15 ف ( تحت المساحة ) وبما جاء في البند الأول من عقد البيع من أن الحد الغربي للأرض المبيعة هو باقي ملك الشركة ، فان هذا الذي أورده الحكم يتفق مع صحيح القانون ويقوم علي أسباب سائغة تكفي لحمله .

( المادتان433 ، 434 مدني 131 سنة 1986 و المادة 178 مرافعات 13 سنة 1968 )

( الطعن رقم 383 لسنة 40 ق جلسة 1975/12/30 س 26 ص 1727 )

الموجز:

عدم انطباق حكم المادة 296 من القانون المدني القديم والمادة 434 من القانون القائم الا حيث يوجد عجز أو زيادة في المبيع ما يضع المشتري يده عليه من أطيان البائع مما لا يدخل في عقد البيع يعد غصبا دعوى المطالبة به لا تتقادم بالتقادم المنصوص عليه في المادة 692 سالفة الذكر.

القاعدة:

حكم المادة 296 من القانون المدني الملغي التي تقابلها المادة 434 من القانون القائم لا ينطبق الا حيث يوجد عجز أو زيادة في المبيع بمعنى أن يكون البيع قد تناوله ، أما ما يضع المشتري يده عليه من أطيان البائع مما لا يدخل في عقد البيع فانه يعد مغتصبا له ولا تتقادم دعوى المطالبة به بالتقادم المنصوص عليه في المادة 296 المشار اليها .

( م 296 ق المدني القديم ، م 434 ق المدني )

( الطعن رقم 319 لسنة 33 ق جلسة 1967/5/18 س 18 ص 1030 )