احذر.. أخطاء فى صياغة بند الثمن بعقود البيع قد تؤدى لبطلانه أو فسخه

كتب: مجدى أحمد عزام – المحامي بالنقض

أخطاء فى صياغة بند الثمن بعقود البيع، قد تؤدى لبطلانه أو فسخه، فى ضوء قضاء محكمة النقض

القسم الأول
شروط الثمن فى عقد البيع

– ركن رئيسى بدونه يبطل العقد م418
– يجب أن يكون ثمن نقدى غير ذلك يكون مقايضة م418
– الاتفاق على عناصر الثمن وأسس تحديده يصح به عقد البيع م95
– طريقة السداد بشيكات –تحويلات بنكية- نقدى- ليس شرط لصحة عقد البيع لكون عدم السداد يؤدى لطلب الفسخ وليس البطلان
– صورية بند الثمن هل تبطله؟
– يجب أن يكون الثمن جديا
– صورية بند الثمن بيع الأب لأبنائه وذكر ثمن صورى
– مثال فى الشفعة الثمن الظاهر مع حسن النية

القسم الثانى
لو كان عقد البيع تم تحريره بوكالة عن البائع

أ‌- هل الوكالة تسمح باعطاء مخالصة
ب‌- هل الوكالة تسمح بقبض الثمن

القسم الثالث
شروط الثمن لو كان على أقساط وهل يحق طلب انتقاصه؟؟

– مكان الوفاء بأقساط الثمن
– نفقات تسجيل العقد تعد جزء من الثمن تقع على المشترى ما لم يتفق على غير ذلك
– النص على حبس باقى الثمن او المنع منه
– الشرط الفاسخ الصريح – العدول عنه بقبول السداد ولو قسط بعد ميعاده)
– هل الأفضل كتابة العقد خالص الثمن والحصول على ايصالات او شيكات خارج العقد

القسم الأول
خلو عقد البيع من بند الثمن يجعل منه عقد باطل
——–
وفقا لنص المادة 418 من القانون المدنى الثمن ركناً أساسياً في عقد البيع لا ينعقد بدونه باعتباره محلاً لالتزام المشترى ويجب أن يكون الثمن نقدى حتى لا يتحول العقد الى عقد مقايضة
وقد قضت محكمة النقض:-
(( المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن النص في المادة ٤١٨ من القانون المدنى على ” أن البيع عقد يلتزم به البائع أن ينقل للمشترى ملكية شىء أو حقاً مالياً آخر في مقابل ثمن نقدى ” – يدل على أن المشرع جعل الثمن ركناً أساسياً في عقد البيع لا ينعقد بدونه باعتباره محلاً لالتزام المشترى .))مجدى عزام
الطعن رقم ٣٩٠٨ لسنة ٨٦ قضائية الصادر بجلسة ٢٠١٧/١٢/٠٣
((المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن الثمن ركن من أركان البيع التي يجب التثبت من توافرها قبل الحكم بانعقاده .))
الطعن رقم ١٧٥٦ لسنة ٧٨ قضائية الصادر بجلسة ٢٠١٩/٠٢/٢٣
قد يخلو عقد البيع من بند الثمن ولكن الاتفاق على أسس تحديده يصححه
وفقا لنص المادة 423 من القانون المدنى يجوز الاتفاق على بيان أسس تحيد الثمن ويجوز الاتفاق على سعر السوق ويجوز اعتماد السعر المتداول فى التجارة وفقا للمادة 424مدنى
وقد قضت محكمة النقض:-
((الثمن في عقد البيع . عدم اشتراط تعيينه في العقد . مؤداه . كفاية قابليته للتعيين. سبيله . اتفاق الطرفان صراحة أو ضمناً على الأسس التى يحدد بمقتضاها فيما بعد . أثره . التزام قاضى الموضوع بتحديده في ضوء تلك الأسس . المادتين ٤٢٣ ، ٤٢٤ مدنى ))
الطعن رقم ١١٥٣ لسنة ٨١ قضائية الصادر بجلسة ٢٠١٧/١٢/٢٥
((أن مفاد نصوص المواد ٤١٨ ، ٤٢٣ ، ٤٢٤ من القانون المدنى – وعلى ما جلته مذكرة المشروع التمهيدى – أنه إذا لم يتفق المتعاقدان صراحة ولا ضمناً على تحديد الثمن أو على جعله قابلاً للتحديد ببيان الأسس التى يُحدد بمقتضاها ، فإن البيع يكون باطلاً لفقده ركناً أساسياً من أركانه))مجدى عزام
الطعن رقم ٧٢٠١ لسنة ٧٨ قضائية الصادر بجلسة ٢٠١٧/٠٣/٠٩
يجب أن يكون الثمن جديا حتى لا يكون محلا للصورية
من شروط صحة العقد أن يكون الثمن حقيقيا وجديا وليس صوريا وقد قضت محكمة النقض فى هذا الشأن:-
(( المقرر في قضاء محكمة النقض أنه يشترط في عقد البيع أن يكون الثمن فيه حقيقياً وجدياً، وهو لا يكون كذلك إذا كان صورياً)م.عزام
الطعن رقم ٧٨٧١ لسنة ٧٨ قضائية الصادر بجلسة ٢٠١٨/٠٥/١٤
((الثمن الصورى ( في عقد البيع ) هو الثمن الذى يذكر في عقد البيع مناسباً لقيمة المبيع ولكن البائع لا يقصد اقتضاءه من المشترى فيبرأه منه أو يهبه له فيكون البيع غير جدى ، وهو ما يبطل العقد لتخلف ركن الثمن فيه وبذلك لا يصلح أيضاً أن يكون عقداً ساتراً لهبة لعدم اكتمال أركانه ، وتبطل الهبة لعدم إفراغها في الشكل الرسمى
لثمن البخس ( في عقد البيع ) فهو الذى يقل كثيراً عن قيمة المبيع ولكنه ثمن جدى قصد البائع أن يتقاضاه ، وهو بهذا الوصف لا يمنع من صحة البيع وتنجيزه، ولا يملك البائع أن يطلب إبطاله أو تكملة الثمن إلا إذا كان البيع واقعاً على عقار وصادراً من غير ذى أهلية وكان فيه غبن يزيد على الخمس فللبائع أن يطلب تكملة الثمن إلى أربعة أخماس ثمن المثل طبقاً للمادة 425 من القانون المدنى ، ذلك أنه لا يشترط أن يكون المقابل في عقد البيع متكافئاً مع قيمة المبيع ، بل كل ما يُشترط فيه ألا يكون تافهاً ، فالثمن البخس يصلح مقابلاً لالتزامات البائع .
طعن رقم 495 لسنة 76ق جلسة 12/5/2013
الصورية فى حالة الشفعة العبرة بالعقد الظاهر مع مراعاة حسن النية
النص على سداد الثمن بالعقد أو طريقة سداد ليس شرطا لصحة العقد ولكن قد يكون سببا لفسخ العقد
قضت محكمة النقض
(( سداد الثمن ليس شرطاً لإنعقاد البيع . عدم اعتباره ركناً من أركانه . اعتباره من ضمن شروط البيع . مؤداه . تحقق ركن الثمن في عقد البيع بمجرد تعيين الثمن النقدى للمبيع في العقد أو قابليته للتعيين . تأجيل دفعه . لا يترتب عليه بطلان العقد . وجوب التزام المشترى بأدائه في الميعاد وبالكيفية المتفق عليها بين الطرفين أو طبقاً للقواعد المكملة لإرادة المتعاقدين عند عدم اتفاقهما في هذا الشأن .
الطعن رقم ٤٤٤١ لسنة ٦٩ قضائية الدوائر المدنية – جلسة ٢٠٠١/٠٣/١٨
((الشيك . ماهيته . جواز إثبات سداد الثمن نقداً بالعقد حال إصدار المشترى شيكاً للبائع بثمن المبيع . علة ذلك . براءة ذمة المشترى من الثمن . شرطه . تحصيل البائع لقيمة ذلك الشيك .))مجدى عزام
الطعن رقم ٩٨٥٦ لسنة ٨٢ قضائية الصادر بجلسة ٢٠١٨/١١/١٩
============================================
القسم الثانى
لو كان عقد البيع تم تحريره بوكالة عن البائع
اذا كان البائع بعقد البيع يمثله وكيلا عنه فيجب مراعاة الآتى:-
1- يجب مراجعة صحة التوكيل
2- التأكد من كون البائع على قيد الحياة
3- مراجعة التوكيل هل يسمح بالآتى
أ‌- بالبيع وبالتوقيع على العقد البيع الابتدائى والنهائى
ب‌- ان الوكيل له حق اعطاء المخالصة وقبض الثمن
وفى هذا المعنى قضت محكمة النقض
((إذ كان الثابت من واقع الدعوى أن ركن الثمن في البيع موضوع التداعى كان مثار منازعة من الطاعنة على النحو الوارد بوجه النعى ، لعدم الاتفاق عليه صراحة أو ضمناً ، فإن الحكم المطعون فيه إذ أورد في مدوناته في معرض الرد على هذه المنازعة مجرد القول بأن الثابت من الاطلاع على التوكيل العام رقم …… توثيق الأهرام النموذجى – سند الدعوى – الصادر من الطاعنة إلى البنك الذى يمثله المطعون ضده الأول بصفته ، أنه تضمن النص في البند الثالث منه على أحقية الأخير في البيع لنفسه وللغير ، وقبض الثمن لنفسه …. ، وأن الطاعنة لم تشترط في هذا التوكيل ثمناً معيناً ، أو سبق موافقتها على البيع ، أو عدم إتمامه إلا إذا ثبتت مديونيتها للبنك ، وهو ما لا يواجه دفاع الطاعنة السالف بيانه ولا يصلح رداً عليه ، وإذ رتب الحكم على ذلك قضاءه بتأييد الحكم المستأنف برفض دعواها ببطلان ذلك البيع على سند من أن تصرف البنك المطعون ضده الأول – كوكيل – ببيع الشقة المملوكة للطاعنة لنفسه ، كان في حدود هذه الوكالة ، وأن العقد قد تم صحيحاً ، فإنه يكون قد ران عليه القصور المبطل .))مجدى عزام
الطعن رقم ٧٢٠١ لسنة ٧٨ قضائية الصادر بجلسة ٢٠١٧/٠٣/٠٩
==========================================
القسم الثالث
شروط الثمن لو كان على أقساط وهل يحق طلب انتقاصه؟؟
أولا:- مكان الوفاء بأقساط الثمن
يجب فى حالة سداد الثمن على أقساط مراعاة ذكر مكان الوفاء بالأقساط لأنه فى حالة عدم الاتفاق على ذلك فإن الأصل أن مكان الوفاء بالدين فى موطن المدين حيث قضت محكمة النقض:-
((الوفاء بالدين . الأصل فيه بمحل المدين . الاستثناء . الاتفاق على خلاف ذلك . تضمن عقد البيع على شرط فاسخ صريح عند التخلف عن سداد باقى الثمن أو قسط منه دون اشتراط الوفاء بمحل البائع . مؤداه . وجوب سعى الأخير لاقتضاء الدين من المشترى . قعوده عن ذلك . أثره . عدم تحقق الشرط الفاسخ . علة ذلك . المادتان ٣٤٧ / ٢ ، ٤٥٦ مدنى .))
الطعن رقم ٨١٣١ لسنة ٨٩ قضائية الصادر بجلسة ٢٠٢٠/٠٢/١٨
((عدم الاتفاق صراحة أو ضمناً على مكان الوفاء بالثمن المؤجل . مؤداه . وجوب سعى البائع لموطن المشترى ومطالبته بالوفاء لدى الاستحقاق . تسبب البائع بخطئه في عدم وفاء المشترى بالتزامه . أثره . عدم جواز إعمال شروط الفسخ الاتفاقى واقتصار التمسك على الفسخ القضائي . المادتان ٤٥٦ ، ١٥٧ مدنى .))مجدى عزام
الطعن رقم ١١٨٨٩ لسنة ٨٧ قضائية الصادر بجلسة ٢٠١٨/١٢/١٨
ثانيا:-النص على حبس باقى الثمن او المنع منه
يجب تضمين العقد بند عن حق حبس باقى الثمن فى حالة اخلال البائع بأى التزام عليه- كنقل الملكية- تركيب المرافق- تشطيبات و…) كما يحق للبائع التمسك بمنع المشترى من استعمال حق الحبس.
وفى هذا الشأن قضت محكمة النقض:-
((تمسك الطاعن أمام محكمة الاستئناف بأن عدم وفائه بالمتبقى من ثمن الشقة المبيعة بسبب تخلف المطعون ضده عن تنفيذ التزامه الوارد بالعقد مما اضطره إلى إجرائه على نفقته ويحق له حبس باقي الثمن . دفاع جوهرى . مؤداه . امتناع الطاعنة عن الوفاء بالمتبقى من الثمن بحق يمنع من فسخ العقد بسببه .))مجدى عزام
الطعن رقم ٦٠ لسنة ٦٢ قضائية الصادر بجلسة ٢٠٢٠/٠٢/٢٦
ثالثا :-نفقات تسجيل العقد تعد جزء من الثمن تقع على المشترى
ما لم يتفق على غير ذلك
كذلك يجب مراعاة مسألة هامة جدا وهى نفقات تسجيل العقد ورسومه والاتفاق عليها بعقد البيع لأنها بحسب الأصل على البائع بنص القانون ما لم يتم الاتفاق على غير ذلك حيث نصت المادة 462 مدنى
((نفقات عقد البيع ورسوم “الدمغة” والتسجيل وغير ذلك من مصروفات تكون على المشترى ما لم يوجد اتفاق او عرف يقضى بغير ذلك .))
وقضت محكمة النقض:-
((رسوم تسجيل عقد البيع . التزام المشترى بها ما لم يوجد اتفاق أو عرف يقضى بغير ذلك . أثره . البائع إذا أداها الرجوع على المشترى بها أو حبس المبيع حتى يستوفيها أو طلب فسخ عقد البيع عند الوفاء بها . م ٤٦٢ مدنى))
الطعن رقم ٨٠٧٨ لسنة ٨٠ قضائية الصادر بجلسة ٢٠١٨/٠٢/١٣
رابعا/ الشرط الفاسخ الصريح –
العدول عنه بقبول السداد ولو قسط بعد ميعاده)
كذلك من المسائل الهامة المرتبطة بسداد الثمن على أقساط الاتفاق على الشرط الفاسخ الصريح للعقد فى حالة التأخر فى السداد ،
ويجب على البائع مراعاة أن قبض قسط من الثمن بعد موعد استحقاقه بمثابة عدول وتنازل عن الشرط الفاسخ.
لأن المقرر بنص المادة 158/1 مدنى
(( أنه يجوز الإتفاق على اعتبار العقد مفسوخا من تلقاء نفسه دون حكم قضائى عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئه عنه ….))
كما نصت المادة 157 مدنى على :-
((أنه فى العقود الملزمة للجانبين إذا لم يوف احد المتعاقدين بالتزامه جاز للمتعاقد الآخر بعد إعذاره أن يطالب بتنفيذ العقد أو بفسخه..))مجدى عزام
خامسا/ هل الأفضل كتابة العقد خالص الثمن
والحصول على ايصالات او شيكات خارج العقد
الأفضل أن يتضمن العقد النص على الثمن وأقساط الثمن واعمال الشرط الفاسخ مراعاة لو توفى من عليه الشيك او ايصال الامانة سيكون البيع نافذا وقائما ووللورثة التمسك به
والله أعلم
ربنا آتنا من لدنك رحمة وهيئ لنا من أمرنا رشدا