كتب: علي عبدالجواد
التسجيل العقارى أمر مهم جدًا وعند الحديث عن تسجيل الممتلكات يجب القول أنه عند شراء عقار (شقة أو قطعة أرض) فإنها لا تكون ضمن الملكية إلا بعد تسجيل عقد البيع تسجيل عقارى، وأن الجهة المختصة بـ التسجيل العقارى هي مصلحة الشهر العقاري والتوثيق ممثلة في مأمورياتها ومكاتبها.
التسجيل العقارى وقرارات وزارة العدل بشأن رسوم الاجراءات
وبعد أن أعلنت وزارة العدل، عن رسوم الشهر العقاري الخاصة بتسجيل العقارات المبنية والأرض الفضاء وما في حكمها، إلى مبلغ ثابت بدلاً من الرسم النسبي من قيمة العقار تيسيرا على المواطنين.
وأيضًا لتشجيع الأفراد على تسجيل ملكياتهم عن طريق التسجيل في الشهر العقارى بصورة رسمية بدلاً من اللجوء إلى الطرق العرفية التي أدت إلى ارتفاع عدد المنازعات على الملكيات.
الرسوم التي قررتها وزارة العدل للتسجيل
وأصبحت الرسوم بحسب ما أعلنته وزارة العدل الجمعة الماضية كما يلي: 500 جنيه للعقار الذي لا تزيد مساحته على 100 متر مربع.
و 1000 جنيه لما لا تزيد مساحته على 200 متر مربع، و1500 جنيه لما لا تزيد مساحته على 300 متر مربع، و2000 جنيه لأي عقار تزيد مساحته على 300 متر مربع.
يعرض موقع نقابة المحامين في التقرير التالي اجراءات التسجيل في الشهر العقارى في مصر من الألف إلى الياء:
ـ يوجد نوعان من التسجيل : ـ
الأول : تسجيل رضائي؛ حيث يذهب الطرفان للتسجيل المباشر في الشهر العقاري أو يذهب المشتري عن نفسه وبتوكيل من البائع بالتسجيل.
الثاني : نوع آخر من التسجيل يتم عن طريق المحكمة، اسمه صحة ونفاذ – وبعد ذلك يتم تسجيل الحكم في الشهر العقاري، وهنا يجب مراعاة استكمال كافة الإجراءات والأوراق المطلوبة للحصول على حكم الصحة والنفاذ في أول جلسة.
الفرق بين دعوتي صحة التوقيع والنفاذ
لأنه إذا تم التأجيل إلى جلسة ثانية سيتم دفع ۵.۷ % للمحكمة من قيمة الشقة المدونة في العقد.
عند اختيار أي من الطرق السابقة، لابد أولا من أن يقوم طالب الخدمة بعمل كشف تحديد مساحي للشقة ويتم مراجعته بالشهر العقاري، وأيضا يقوم بعمل إشهار لعريضة الدعوى بالشهر العقاري.
رسوم نقابة المحامين ۵ في الألف من سعر الشقة.
الإجراءات العملية لطب الشهر
تقديم الطلب
يمر أي طلب شهر في اجراءات التسجيل العقارى بمراحل ثلاث هي؛ مرحلة المقبول (إخطار قبول الشهر)، ومرحلة المشروع (تحرير العقد على الورق الأزرق )، وتتم المرحلتان بمأمورية موقع العقار، وأخيرًا مرحلة الشهر، وتكون بالمكتب الرئيسى.
أولا : مرحلة المقبول
۱ـ يقدم طلب من أصل مرفق معه ثلاث صور موقع من صاحب الشأن أو وكيله، سواء كان بائع أو مشتري، ويتم التوقيع، وإثبات الصفة ورقم التوكيل أمام رئيس المأمورية حين تقديم الطلب.
( والآن مع التعديل الجديد تتم هذه الخطوة على مرحلتين، أولها مراجعة الطلب من رئيس المأمورية والتأشير بسداد الرسم.
ثانيها تقدير الرسم عند الموظف المسئول بالقسم المالى، ثالثها الذهاب لخزينة المأمورية وسداد الرسم – بعدها يتم التوقيع عليه أما رئيس المأمورية مرفقًا به صوره ).
ويلازم التوقيع على الطلب أخذ تعهد على مقدم الطلب باستيفاء النقص خلال عشرة أيام من تاريخ تقديم الطلب (ويتم إرسال خطاب مسجل بمضمون ذلك إذا كان الطلب ورد بطريق البريد، إضافة إلى الحضور للمأمورية لسداد الرسم والتوقيع على الطلب ”.
قيد الطلب بدفتر أسبقية
ولن يقيد الطلب بدفتر أسبقية إلا بعد سداد رسمه، وعند سداد الرسم بحوالة بريدية للطلب المرسل بريديا، يتم قيده بالسجل يوم وروده، ويتم التوقيع عليه في وقت لاحق بناء على سبب إيقاف.
ويجوز تقديم مستندات الطلب في هذه المرحلة (سند الملكية وشهادة التمويل أو المكلفة)، ولكن ينصح بتأجيلها لحين الاطلاع على كشف التحديد ومعرفة المطلوب منها.
۲ ـ يسلم الطلب للموظف المسئول عن سجل قيد الطلبات، وبهذه المرحلة ينتهى اليوم الأول من أيام مأمورية الشهر العقاري ومن نتائجه:
رقم طلب شهر
استلام إيصال الرسوم به رقم طلب شهر، وهذا الرقم يكون على شكل ۰۰۰۰ لسنة ۰۰۰۰ مأمورية …… والذى سيتابع به الطلب.
فجميع المراحل التالية وحتى بعد أخذ رقم المشروع يبقى هو الأهم إلى حين الحصول على رقم أسبقية الشهر في مرحلة متأخرة.
وتتم هذه المتابعة من خلال سجل الطلبات الذى نوهنا عنه والذى هو حلقة الوصل بين العضو الفني بالمأمورية والمساحة، وصاحب الطلب، عن طريق ما يسمى بالإيقاف للطلب.
حيث يتم التوزيع دائما مرورًا بهذا السجل، وينصح بالحفاظ على إيصال الرسوم حيث أنه سيعلى رقمه على مشروع العقد عند الانتهاء من مرحلة المقبول وكتابة مشروع العقد.
المكتب الهندسي للإرشاد والمعاينة
3 ـ الحضور للمكتب الهندسي للإرشاد والمعاينة على الطبيعة لاستخراج كشف التحديد للطلب، والطبيعي أن ترسل المأمورية في اليوم التالي مباشرة صورة من الطلب للمساحة وبها يصل علم المساحة بالطلب في انتظار حضور صاحب الشأن لتحديد ميعاد المعاينة.
وينصح بالذهاب من اليوم الأول وذلك بصورة إضافية من الطلب المقدم، وقبل مغادرة المأمورية لتحديد ميعاد مع رئيس مأمورية المساحة والمهندس المختص بالمنطقة كسبًا للوقت لها لعدم وجودها الآن.
لم نذكر رسوم أو حوالة للمساحة حيث أنها تسدد طبقًا للتعديل الجديد ضمن رسوم الطلب، وبالتالي لم نتطرق مع ملاحظة أنه إذا طلبت المأمورية تطبيق العقد تسدد رسومه بالمساحة استقلالًا.
إحالة الطلب للمراجع الهندسي
٤ -يحال الطلب للمراجع الهندسي بالمأمورية لعمل بحث للطلبات على عقار التعامل وما تم بها، والمراجع الهندسي هو حلقة الوصل بين المساحة والمأمورية.
۵-يدخل الطلب للمأمورية (سجل الطلبات للتأشير بورود كشف التحديد وكل ما يتم على الطلب)، ويعرض من خلاله على العضو الفني ليصدر خطاب إيقاف المستندات واستكمال الناقص بالطلب.
وهو يحرر من أصل وصورة بدون إبداء أسباب، ويعتمد من رئيس المأمورية، ويسلم لصاحب الشأن أو الصفة، واذا لم يستلمها ترسل بالبريد المسجل مصحوب بعلم الوصول، ولا يترتب على عدم ذكر الأسباب بطلان سبب الإيقاف (نقض رقم ۵۲لسنة ۳۲ ق جلسة ۱۹۹۳/۱۱/۲٦).
۵ -تقديم المستندات
وهى ( سند الملكية – شهادة المشتملات – إعلام الوراثة إذا كان البيع من وارث ) ويتم تقديم المستندات بموجب حافظة موضح بها بيان المستندات وعددها وتاريخها وتاريخ تقديمها.
ويكون ذلك بالتأشير عليها من العضو الفني (المأمور) الذى يؤشر عليها بعبارة يرفق ويعرض ويتم تقديمها بعد التأشير عليها إلى موظف سجل الطلبات ليتم عرض الطلب مرة ثانية بعد استيفاء نواقصه.
٦ -يظل الطلب من ثلاثة إلى خمسة أيام، فإذا كان مستوفيًا حرر أخطار القبول بشرط ألا تكون هناك حالة من حالات تعارض الطلب مع غيره أو تصرف سابق ينقص من الحصة، وأن الملكية تسمح في حدود الأربعة وعشرون قيراطا.
طالع أيضًا: متى تكون الأحكام الصادرة بصحة ونفاذ عقود البيوع غير قابلة للشهر؟
بحث الطلب
يبحث العضو الفني الطلب الخاص ( اجراءات التسجيل العقارى) من حيث توافر الأهلية والصفة والسلطة وأصل الملكية، وورود العقار باسم المتصرف في التكليف (التمويل) والوصف ورقم العوائد والترخيص للعقارات المبنية بعد ۱۹۹۲/٦/۲ ومواعيد الطلب وسقوطه والطلبات الواردة على عقار التعامل والمفاضلة بينها .
۷ -يراجع بعد ذلك من مراجع ثان أقدم بالمأمورية للتأكد من استيفاءه.
۸ -يسلم إخطار القبول لصاحب الشأن أو وكيله، ومعه كشف التحديد المساحي وباقي المستندات لتحرير مشروع المحرر على الورق الأزرق المدموغ .
وهنا تنتهي أول مراحل الشهر، وهى مرحلة الطلبات، والحصول على القبول.
مدة الطلب في اجراءات التسجيل العقارى
وتحدد مدة الطلب بسنة ميلادية، تبدأ من تاريخ قيده بدفتر أسبقية الطلبات، ويسقط الطلب بمرورها دون تسجيل “شهر”، ويجوز مد الطلب سنة أخرى محتفظا بأسبقيته.
وذلك بشرط تقديم طلب امتداد قبل انتهاء السنة الأولى بأربعة عشرة يومًا على الأقل، على أن يكتب بالأعلى (العنوان)، امتداد للطلب، رقم ( لسنة )، ويحرر له كشف تحديد جديد دون رسوم.
ثانيًا : مرحلة المشروع (عقب استلام اخطار القبول وكشف التحديد والمستندات).
۱ -نبدأ بتحرير مشروع المحرر على الورق الأزرق المدموغ مع ملاحظة تضمين المشروع ثلاث اقرارات هم: إقرار الكسب غير المشروع (خاص بالموظفين والعاملون بالحكومة والقطاع العام).
وإقرار بمطابقة وصف العقار للطبيعة الحالية على مسئولية الطالب دون مسئولية الشهر العقاري، وإقرار بخلو العقار من الحقوق العينية الأصلية والتبعية.
۲ -التصديق على توقيع المحامي من النقابة، إذا كان الثمن أكثر من (عشرون ألف جنيها طبقا للتعديل الأخير بدلًا من خمسة آلاف جنيه في قانون المحاماة السابق)، على أن يوقع من محامى ابتدائي على الأقل.
۳ -يقدم المشروع لرئيس المأمورية أو من يحل محله للتأشير عليه بقيده بدفتر أسبقيات المشروعات.
٤ -يقدم الطلب للموظف المسئول عن سجل المشاريع.
۵ -يدخل المشروع للمأمور (عضو فني) لمراجعته.
٦ -يتم تدوين عبارة المتعاقدون غير ممنوعين من التصرف حسب فهارس المأمورية بعد مراجعة الفهارس.
۷- يدون العضو الفني عدد صفحات المشروع ويؤشر عليه بصالح للشهر.
۸ -يسلم مشروع المحرر لصاحب الشأن مختوم بصالح للشهر، ومعه إيصال سداد الرسوم مع باقي المستندات.
وتنتهى ثاني مراحل الشهر هنا، وهى مرحلة المشروع والحصول على صلاحية الشهر، وهتين المرحلتين يتمان بمأمورية الشهر فقط. تقديم طلب الشهر لمأمورية الشهر العقاري وختمه (صالح للشهر) إجراء تمهيدي لا يعفى من التسجيل، الطعن ( ۲/٦/۱۹۸۸ جلسة ق ۵۱ / ۱٦۵۳).
ثانيا : نقوم بسداد مبلغ ۵۲۰ جنيها مع الطلب المقدم إلى الشهر العقاري، ودفع ۵۰۰ جنيه عن كل ۱۰۰ متر بعد الـ ۱۰۰ متر الأولى، وكل متر بعد ذلك، حتى لو أقل من الـ۱۰۰ متر.
تعتبر في الحساب ۱۰۰ متر وذلك بحد أقصي ۲۰۰۰ جنيه للشقة الواحدة، هذا إلى جانب عمل حواله بمبلغ ۲۰۰ لإدارة المساحة، وبعض المكاتب تقوم بتحصيلها دون حواله.
وهذا إلى جانب ما تحصله نقابة المحامين من رسوم لختم العقود الخضراء التي عليها المشروع والعقد الأصلي بواقع ۵ جنيه لكل ۱۰۰۰ جنيه من قيمه ثمن الشقة المذكورة بالعقد.
ولك الحق كمحامي في استرداد نسبة من المبلغ الذي حصلته النقابة بواقع قد يصل إلى ۵۰% منه والباقي عبارة عن مصاريف نثريه لا تتعدى الـ ۳۰۰ جنيه (تصوير مستندات – دمغات).
ـ تسجيل أول شقة في العقار هو الأعلى سعرًا، وأصعب إجراء، أما عقد البيع ينقل الملكية بين المتعاقدين بمجرد التسجيل يصبح المشتري مالكا للعقار موضوع العقد، ويتم التسجيل في الشهر العقاري بالتعاون بين البائع والمشتري.
ولا يتم التسجيل إلا إذا كان تسلسل الملكية السابق قد تم تسجيله، ويحقق نظام التسجيل (الشهر) عدة أهداف أهمها ما يلي :
تمكين الغير من العلم بالوضع القانوني للعقار.
ـ حماية الملكية العقارية وعدم إعطاء البائع أي فرصة للتلاعب أو لبيع العقار أكثر من مرة.
ـ تشجيع الائتمان العقاري حيث أن البنوك لا تمنح قروض إلا لمالك العقار و الملكية لا تنتقل إلا بالتسجيل.
ثالثًا: مرحلة الشهر
ويختص بها مكتب الشهر بالمكتب الرئيسي فقط وتكون كالتالي:
۱ -يتم قبل التقدم لشهر المحرر توثيق المحرر أو التصديق على توقيع أطرافه وذلك يتم أمام موثق الشهر العقاري، وذلك باعتماد الموثق له وختمه بخاتم شعار الدولة الخاص بمكتب التوثيق.
۲ -يقدم المشروع لسكرتارية قسم المراجعة الفنية لمكتب الشهر العقاري الرئيسي ويوقع بأسفله مقدم الأسبقية، ويقيد بدفتر إيصالات استلام المشاريع ويأخذ رقم أسبقية، ثم يقيد بدفتر الأسبقية بنفس الرقم ويسلم لصاحب الشأن صورة من الإيصال بالاستلام.
۳ -يعرض بعد ذلك على العضو الفني بالمراجعة الفنية لمراجعته، فإن كان به نقص حرر إيقاف من أصل وصورتان، تسلم لصاحب الشأن صورة منها، فإن لم يستلمها ترسل بالبريد المسجل المصحوب بعلم الوصول إلى محل إقامته.
٤ -يعرض على المراجعة المالية للتأكد من صحة الرسوم المسددة عن الطلب.
۵- إذا كانت الأسبقية مستوفاة يتم التأشير عليها بعبارة روجع ويشهر، وذلك بالتأكد من عدم وجود تعاض مع أسبقية أخرى، وإلا امتنع الشهر إذا سجلت أسبقية سابقة عن نفس التعامل لخروج الملكية.
٦ – تقيد الأسبقية المؤشر عليها بشهر مسلسلة ضمن اليومية بدفتر شهر المحررات العرفية والرسمية بحسب الأسبقية، وبعد انتهاء اليوم يعتمد الدفتر من مدير المراجعة الفنية والأمين المساعد هو والاسبقيات، وتختم الأسبقية بعدة أختام هي:
أـ خاتم ناقل للتكليف؛ وهو خاتم مثلث
بـ ـ خاتم متضمن التاريخ ورقم الشهر وهو خاتم مربع يوقع بنهايته الأمين المساعد.
جـ ـ خاتم شعار الدولة.
۷ -تسلم المحررات المشهرة لقسم محفوظات الشهر، وترسل منها نسخ لقسم الشهادات العقارية والمأموريات لتعلى على فهارسها، وإخطار مكتب المساحة بها.
۸ -يتسلم صاحب الشأن صورة أولى مجانية من المحرر المشهر، ويجوز لصاحب الشأن أو لأى فرد كان ولو من الغير التقديم على صورة أو أكثر بعد سداد الرسم المقرر.
ثانيا التسجيل القضائي ( دعوى صحة ونفاذ عقد البيع )
أولًا : تقديم طلب للشهر العقاري تمهيدًا لشهر الصحيفة.
۱ ـ بداية يجب أن يتضمن عقد البيع الابتدائي المرفوع به دعوى صحة ونفاذ في بند أيلولة الملكية أنها آلت عن طريق المدة الطويلة المكسبة للملكية – أو عقد مسجل – أو حكم تثبيت ملكية.
لذلك لا يمكن رفع دعوى صحة ونفاذ متضمن عقد آلت الملكية فيه عن طريق الشراء بموجب عقد بيع ابتدائي.
ـ وفى هذه الحالة يجب إقامة الدعوى بصحة ونفاذ عقدي البيع الابتدائي، ويتم اختصام البائع للبائع، ويكون طلب الشهر العقاري وكذلك الدعوى على حلقتين، الحلقة الأولى من البائع للبائع، والحلقة الثانية من البائع الأخير للموكل.
۲ ـ يتم تقديم طلب شهر عقاري أو سجل عيني لمأمورية الشهر العقاري الواقع في دائرتها العقار من أصل وثلاث صور متضمنا بيانات القطعة أو العقار موضوع عقد البيع، ويتم قيد الطلب في سجل الأسبقيات بالشهر
العقاري، وهنا يجب ملاحظة الفرق بين طلب الشهر العقاري وطلب السجل العيني: فالشهر العقاري : وهو يختص بالأماكن التي تدخل كردون المدن.
والسجل العيني : وهو يختص بالأماكن التي تخرج عن كردون المدن والتي يصدر بشأنها قرار من وزير العدل بتطبيق نظام السجل العيني عليها .
وفى الحالتين فمضمون الطلب المقدم للشهر العقاري واحد بخلاف أنه في حالة السجل العيني يجب اختصام أمين السجل العيني لإجراء التغييرات اللازمة في صحيفة الوحدة العقارية.
۳ ـ يرسل الشهر العقاري صورة من الطلب إلى مكتب المساحة لبحثه ويتم تقدير رسم للمعاينة على حسب كل قطعة .
٤ ـ بعد دفع رسم المساحة يقوم مهندس من المساحة بمعاينة العقار أو قطعة الأرض موضوع الطلب المقدم.
۵ ـ ويقوم المهندس بتحرير بيان مساحي للقطعة ( كشف التحديد المساحي ) أو العقار موضوع الطلب.
٦ ـ يرسل الطلب بعد تحرير البيان المساحي إلى الشهر العقاري.
۷ ـ يقوم الطالب باستلام البيان المساحي من الشهر العقاري تمهيدًا لتقديم مشروع عريضة الدعوى .
۸ ـ يجب أن ينتهي شهر العريضة في خلال مده لا تزيد عن العام وهي تشمل الفترة من وقت تقديم الطلب إلى وقت تقديم العريضة للشهر العقاري لشهرها ذلك أنه إذا انقضت مده العام قبل شهر العريضة سقط الطلب ويجب تقديم طلب جديد برسوم تقديم جديدة وإجراءات مساحة جديدة.
ولكي نتجنب ذلك يجب تقديم طلب امتداد للطلب السابق قبل نهاية المدة المحددة بخمسة عشر يوما، ليمتد الطلب لمدة عام آخر خلاف العام المنصرم حتى تتاح الفرصة لإنهاء إجراءات شهر العريضة .
ثانيا : رفع الدعوى
۱ ـ بعد استلام البيان المساحي من الشهر العقاري نقوم بكتابة دعوى صحة ونفاذ العقد متضمنة البيان المساحي في نفس العريضة، ومتضمنة رقم الطلب الخاص في الشهر العقاري.
مع مراعاة تفادي الخطأ الشائع بتحديد اختصاص المحكمة التي ترفع فيها الدعوى على أساس الثمن المكتوب في عقد البيع ويتم تحديد، المحكمة التي ترفع فيها الدعوى كالآتي :
أولًا: يجب إحضار مكلفة للعقار أو قطعة الأرض موضوع عقد البيع سند الدعوى، وهو ضروري في اجراءات التسجيل العقارى.
ثانيًا: ويتم إعمال المادة ۳۷ من قانون المرافعات والتي تنص على “ يراعى في تقدير قيمة الدعوى : ـ
الدعاوى التي يرجع في تقدير قيمتها إلى قيمة عقار يكون تقدير هذه القيمة باعتبار ۵۰۰ مثل من قيمة الضريبة الأصلية المربوطة.
إذا كان العقار مبني فإن كان من الأراضي يكون التقدير باعتبار أربعمائة مثل من قيمة الضريبة الأصلية، فإذا كان العقار غير مربوط عليه ضريبة قدرت المحكمة قيمته.
۳ ـ يتم تقديم العريضة إلى الشهر العقاري لمراجعتها مرفقًا بها البيان المساحي السابق استلامه من الشهر العقاري وبعد المراجعة الفنية يتسلم الطالب عريضة الدعوى مختومة بخاتم اللوتس ( صالح للشهر )، أو ( صالح للقيد ) إن كان سجل عيني.
٤ ـ بعد ذلك يتم تقديم العريضة إلى مصلحة الشهر العقاري الرئيسي لتقدير الأمانة القضائية، وهو رسم يقدر على المبلغ المكتوب في عقد البيع.
۵ ـ نأخذ العريضة وترفع أمام المحكمة بالطريقة المعتادة لرفع الدعاوى من تقدير ورسم وخلافة مضافا إليها رسم الأمانة القضائية.
٦ ـ ويجب الاحتفاظ بإيصال دفع الأمانة القضائية، وكذلك إيصال سداد ضريبة المهن باسم المحامي رافع الدعوى .
۷ ـ بعد إنهاء إجراءات رفع الدعوى بالطرق العادية وإيداعها الجدول بعد تحديد جلسة لنظرها يقوم الطالب بتقديم طلب لقلم الكتاب بإعطائه صورة طبق الأصل من عريضة الدعوى قبل الإعلان.
وذلك بشرط أن تكون الصورة الرسمية مكتوبة على عقد أزرق من عقود الشهر العقاري، وهذا العقد متوافر بمأموريات الشهر العقاري بمبلغ خمسة جنيهات إذا كان الطلب شهر عقاري، وإذا كان الطلب سجل عيني تطلب الصورة الرسمية على الورق العادي .
۸ ـ يتم تقديم الصورة الرسمية من عريضة الدعوى المكتوبة على العقد المخصص لذلك إلى مصلحة الشهر العقاري الرئيسي، أو السجل العيني حسب نوع الطلب مرفقًا بها إيصال سداد الأمانة القضائية وإيصال سداد ضريبة المهن.
۹ ـ يقوم مقدر الرسوم بتقدير رسم شهر العريضة ويسدد الرسم بخزينة الشهر العقاري، أو السجل العيني، وتسلم العريضة والإيصالات للمراجع المختص .
۱۰ ـ وبعد ثلاثة أيام يتم استلام العريضة المشهرة وتكون مغلفة موضح بها رقم الشهر وتاريخه إذا كان الطلب شهر عقاري.
وبالنسبة للسجل العيني (وبعد المراجعة ) يتم منح مقدم الطلب شهادات قيود ومطابقة كسند للملكية، وهى تقابل شهر العريضة في نظام الشهر العقاري.
ثالثا : سير الدعوى في اجراءات التسجيل العقارى
في الجلسة المحددة لنظر الدعوى المرفوعة يتم تقديم:
۱ ـ العريضة المشهرة التي تم استلامها من الشهر العقاري أو شهادة القيود والمطابقة التي تم استلامها من السجل العيني ومكلفة بالقطعة أو العقار موضوع البيع إذا لم يكن مقدم مع عقد البيع أثناء رفع الدعوى .
۲ ـ لتفادى مصاريف الدعوى يتم الإنفاق مع البائع على حضور أول جلسة لتقيم محضر صلح في الدعوى ويطلب الطرفان إلحاقه بمحضر الجلسة وإثبات محتواه فيه وجعله في قوة السند التنفيذي .
۳ ـ وفى هذه الحالة تحكم المحكمة بإلحاق محضر الصلح بمحضر الجلسة وتثبت محتواه فيه وتجعله في قوة السند التنفيذي، وبذلك تنتهى الدعوى صلحا دون مصاريف على الخصوم وتتبع باقي الإجراءات المعروفة لسحب المستندات السابق تقديمها في الدعوى مع الصورة التنفيذية للحكم .
وإذا تعذر تقديم محضر الصلح في أول جلسة ( ولتجنب الرسوم ) يتم تأجيل الدعوي للإعلان أو إعادة الإعلان ( وهى مسألة يجب أن تراعى ) حيث يجب التجهيز لتلك الدعوي جيدًا قبل رفعها.
لأن الدعوى تعفى من الرسوم في حالة تقديم محضر الصلح في أول جلسة بعد تمام اكتمال الشكل ( أى تمام الإعلان وإعادة الإعلان أو حضور الخصوم ) أو بعد التأجيل لسبب خارج عن إرادة المدعي ذاته كالتأجيل الإداري أو التأجيل بناء على رغبة المحكمة.
وفي جميع الأحوال يجب تقديم كامل مستندات الدعوى قبل أو مع محضر الصلح ( ذلك أن تأجيل الدعوى للمستندات أو المذكرات أو خلاف ما سبق ذكره من قبل المدعي يخضعه لقائمة الرسوم).
معلومات عن استحقاق الرسوم في اجراءات التسجيل العقارى
مادة ۲۰ من قانون الرسوم: إذا انتهى النزاع صلحًا بين الطرفين وأثبتت المحكمة ما اتفق عليه الطرفان في محضر الجلسة أو أمرت بإلحاقه بالمحضر المذكور.
وفقًا للمادة ۱۰۳ مرافعات قبل صدور حكم قطعي في مسألة فرعية أو حكم تمهيدي في الموضوع، لا يستحق على الدعوى إلا نصف الرسوم الثابتة أو النسبية.
وفي اجراءات التسجيل العقارى تطبق هذه المادة على الآتي : ـ
۱ ـ حضور المدعى بالجلسة الأولى وتعديل طلباته من صحة ونفاذ إلى صحة توقيع يعتبر ذلك مرافعة وفي حالة الصلح يطبق نص المادة ۲۰ رسوم ( نصف الرسم النسبي المسدد).
۲ ـ دعاوى صحة ونفاذ القعود العقارية التي يقدم فيها محاضر صلح في الجلسة الأولى وتؤجل لتقديم الشهادة العقارية من السجل العيني.
يطبق نص المادة ۲۰ رسوم ( باستحقاق نصف الرسوم).
رأى وكالة الوزارة في ۸۳/۱۲/۱۸ لمحكمة بنها الابتدائية .
۳ ـ التأجيل ليقدم المدعى عليه سند ملكيته للعقار المبيع موضوع الدعوى هو تأجيل بفعل المدعى، حيث أن المدعى بعدما قرر في العقد أنه تسلم كافة مستندات الملكية من المدعى عليه ( البائع له ) فإنه مسئول، عن تقديم مستنداته عند تقديم صحيفة الدعوى .
(يطبق نص المادة ۲۰ ) نصف الرسم النسبي المسدد. رأى الإدارة في الدعوى رقم ۹۱۱۳ سنة ۸۹ م ك جنوب القاهرة .
٤ ـ الدعاوى التي يصدر فيها أحكام بوقفها ثم تنتهى صلحًا بعد صدور هذه الأحكام يطبق نص المادة ۲۰ رسوم . (نصف الرسم النسبي المسدد ) مع مراعات ألا يكون صدر في الدعاوى المذكورة أي حكم آخر خلاف أحكام الإيقاف.
(كتاب دوري ٦ لسنة ۸٤)
۵ ـ تأجيل الدعوى لإشهار محضر الصلح بدلًا من إشهار صحيفة الدعوى أو التأجيل لإشهار عريضة الدعوى بعد انعقاد الخصومة قانونًا، يطبق نص المادة ۲۰ رسوم( نصف الرسم النسبي المسدد ).
رأى الإدارة في الدعوى رقم ۸۳۷۹ سنة ۹۱ م ك شمال القاهرة .
٦ ـ التأجيل لتقديم ما يفيد موافقة النيابة الحسبية على البيع، يطبق نص المادة ۲۰ رسوم ( نصف الرسم النسبي المسدد) حيث أن التأجيل لسبب راجع إلى رافع الدعوى.
رأى الإدارة في الدعوى ۲۹۲ سنة ۸۹ م ك الإسكندرية .
مادة ۲۰ مكرر من قانون الرسوم (إذا ترك المدعى الخصومة أو تصالح مع خصمه في الجلسة الأولى لنظر الدعوى وقبل بدء المرافعة فلا يستحق على الدعوى إلا ربع الرسم المسدد).
ويشترط لتطبق هذه المادة في اجراءات التسجيل العقارى الآتي :
۱ ـ أن يتم الصلح في الجلسة الأولى لنظر الدعوى ـ والمقصود بالجلسة الأولى هي أول جلسة يحصل فيها نظر الدعوى بحضور طرفيها أو بحضور أحدهما بعد استكمال الشكل القانوني .
۲ ـ وأن يتم أيضًا قبل بدء المرافعة، والمقصود من عبارة قبل بدء المرافعة هو مرافعة المدعى لا مرافعة المدعى عليه.
كما أن المرافعة هي الشرح الشفوي من الخصم أو محاميه لإبداء أوجه الدفاع أمام المحكمة.
۳ ـ إن التأجيل لتقديم شهادة بالضريبة الأصلية على العقار المبيع يدخل في نطاق دور المحكمة الإداري وعملها الولائي ولا مواجهة فيه بين الخصوم فلا يؤثر على حق المدعى في تطبيق نص المادة ۲۰ مكرر رسوم.( رأى الإدارة في الدعوى رقم ۲۷۸۲ سنة ۸۷ م ك شمال القاهرة ).
٤ ـ إن حضور الخصوم بالجلسة الأولى وتقديم عقد الصلح ـ تأجيل المحكمة من تلقاء نفسها للمذكرات دون أي طلب من الخصوم يطبق نص المادة ۲۰ مكرر رسوم .
(رأى الإدارة في الدعوى ٦۸۳ سنة ۸۹ م ك جنوب القاهرة).
۵ ـ أنه طالما حضرا طرفا الدعوى بأولى الجلسات، وقدما محضر الصلح المحرر بينهما وطلبا إلحاقه بمحضر الجلسة وتم التأجيل لتقديم شهادة التقسيم ـ
فإن هذا التأجيل من جانب المحكمة لا ينال من أن الصلح قد تم في أول جلسة وقبل بدء المرافعة فيها حتى ولو كان إلحاق الصلح بين الخصوم تم في الجلسة التالية . ( كتاب دوري ٤ سنة ۸۵).
٦ ـ لو تم تصحيح اسم أحد الخصوم في الدعوى لأن هذا الإجراء لا يعتبر من قبيل المرافعة . ( رأى وكالة الوزارة لشئون المحاكم في ۸۹/۱/۱۸ لمحكمة أسيوط كتاب دوري ۸ سنة ۹۰ ).
۷ ـ إذا تم تأجيل الدعوى لإعادة الإعلان وقدم الخصوم صلحًا يطبق نص المادة ۲۰ مكرر.
۸ ـ في دعاوى صحة ونفاذ بشق مستعجل وشق عادى وبالجلسة الأولى تنازل الخصم عن الشق المستعجل وتصالح في الشق العادي ومن ثم يستحق رسم الشق المستعجل للخزينة.
ويطبق نص المادة ۲۰ مكرر في الشق العادي متى توافرت شروطها . (رأى الجهاز المركزي بالتقرير رقم ۳۱ سنة ۸٦ محكمة فاقوس الجزئية).
عزيزي المواطن، هل تعلم أنك إذا اشتريت عقار (شقة أو قطعة أرض) فأنك لا تكون مالك لها إلا بعد تسجيل عقد البيع وأن الجهة المختصة بالتسجيل هي مصلحة الشهر العقاري والتوثيق ممثلة في مأمورياتها ومكاتبها.
بعض الإرشادات والنصائح في اجراءات التسجيل العقارى الخاصة بالتسجيل العقارى للأرض أو البناء:
تسجيل الأرض أو البناء يتم في مأمورية الشهر العقاري التابع لها الأرض أو البناء وعليه:
عند الرغبة في بيع أرضاً أو بناء يجب التوجه إلى المأمورية المختصة بالطلب المتعلق بذلك والذي يشمل البيانات الآتية:
نوع التعامل، عقار التعامل، قطعة أرض زراعية أو فضاء أو رملية صحراوية، اسم الناحية، البلد، المحافظة، المسطح، الحوض، القطعة، الحدود أو عن عقار مبني ناحية كذا محافظة.
الصادر لصالحه التعامل المشتري كما هو الحال في البيع: (السن، الجنسية، الديانة، محل الإقامة، المهنة.
الصادر ضده التعامل (البائع ) كما هو الحال في البيع: السن، الجنسية، الديانة، محل الإقامة، المهنة.
المقابل : الثمن كما هو الحال في البيع.
التكليف في اجراءات التسجيل العقارى يذكر فيه اسم المكلف باسمه العقار ويستمد هذا البيان من الكشف الرسمي الذي يستخرج من مأموريات الضرائب العقارية.
حقوق الغير: يذكر فيه الحقوق العقارية المقررة للغير على العقار إن وجدت.
