أهمية الوكيل العقاري في بيع وشراء العقارات

بقلم: الأستاذ/ شهاب الدين محمد 

انتشرت في  جمهورية مصر العربية بالأونة الأخيرة ظاهرة الكحول، وهو بإختصار شخص  يقوم المقاول الفعلى بالبناء وينسب  كل الأفعال المخالفة للقانون لهذا الكحول فيشتري الشخص العادى الشقة من الكحول ويتم ترخيص المبنى باسم الكحول؛ فالكحول هو الشخص الظاهر في كل المعاملات ويكون المقاول هو الشخص الحقيقي بما يسمى عقد الضد  فهو الذي بنى مخالف وباع بشكل مخالف للقانون .

وهذا الأمر أدى إلى أزمة غير قانونية حيث أن المسكن الذى أقره الدستور ومدى قدسيته بالنسبة للأشخاص لأنه الأمان لهم فى حق السكنة يكون مهدد إما بالهدم  الكلى أو الإزالة للمخالفة وظهرت بعد ذلك ظاهرة  البناء المخالف الذى سبب الضغط على البنية التحتية للمحافظة وأثر على الخدمات  زى الكهرباء والمياة والغاز الطبيعى وأعاق المشاريع القومية للدولة ليه لأن من الممكن فى مكان البناء المخالف يتم بناء كوبرى يحل أزمة أو توسعة طريق . وزاد من وجود العشوئية وعدم النظام وكل هذا من الأمور التى تسبب عدم إستقرار الحياة الأسرية فى المجتمع.

ومن هنا يجب أن نوضح مهنة غابت عن المجتمع المصرى  ويجب أن تعود وبقوة حتى يكون الوضع فيه الكثير من النظام والأمن والإستقرار وهى مهنة الوكيل العقارى  .

الوكيل العقارى

أصدر المشرع قانون التمويل العقاري رقم 148 لسنة 2001 . وصدر القرار الجمهوري رقم 277 لسنة 2001 بإنشاء الهيئة العامة لشئون التمويل العقاري , وكذلك صدرت اللائحة التنفيذية لقانون التمويل العقاري والمنشورة بالوقائع المصرية في ديسمبر 2001. وهذه هي الأدوات التشريعية لمنظومة التمويل العقاري في مصر.

وقد جاء هذا القانون بأربعة أعمال جديدة لم تكن موجودة بمصر وهي المورق وخبير التقييم العقاري والوكيل العقاري والوسيط العقاري , وهذه الاعمال تعد مرتعا خصبا للمحامين وخاصة في السنوات المقبلة , فعضوا عليها بالنواجز , ومن لن يلحق بالركب لن يمكنه تدارك الامر فيما بعد , لان الهيئة العامة للتمويل العقاري تجدد كل يوم في شروط القيد وتعدد المستويات في المهنة الواحدة .

لكن الملاحظة المهمة ان أكثر المهتمين بهذه المهن هم المهندسون وغياب شبه كامل من المحامين , بالرغم من أن معظم هذه المهن أقرب للمحامي من غيره , إلا أنه يجب ان يؤهل لممارسة المهنة التي يختارها إذا توافرت فيه الشروط , بالاضافة الي ضرورة إجادة احدي اللغتين الانجليزية أو الفرنسية , وذلك لان شركات التمويل العقاري الاجنبية ستحتاج الي محامين وخبراء تقييم عقاري ووكلاء عقاريين ووسطاء عقاريين , وذلك اذا ما وصل تفعيل القانون الي ذروته في مصر . والتأهيل لكل مهنه يكون باجتياز الدورة التدريبية والاختبارات الخاصة بكل مهنه ثم بعد ذلك القيد في الجمعية الخاصة به مثل الجمعية المصرية لخبراء التقييم العقاري , ثم بعد ذلك القيد في الهيئة العامة لشئون التمويل العقاري , وتقوم الهئية بدورها باخطار البنك المركزي وشركات التمويل العقاري والمحاكم . ويمكن الاستعلام عن مواعيد الدورات من الهيئة الكائن مقرها بأبراج المنسترلي – شارع البحر الاعظم – الجيزه .

وقد يكون فى طرق التدريب والإلتحاق أمر تم تغيره نظرا ً للتغير المستمر من قبل الهيئة فأرجو من القارئ الرجوع إلى الهيئة لمتابعة شروط التدريب والرخصة .

ونرى نحن أيضا ً أن مع تفعيل وإستخدام القانون المذكور سوف نرى إنهاء مهنة السمسار وظهرت مهنة الوسيط العقارى المرخص بالعمل طبقاً  للقانون .

الوكيل العقارى هو الشخص المدرب على مراجعة كافة المستندات القانونية الخاصة بالعقار حتى يتم بيع وشراء العقار بطريقة قانونية سليمة ونرى أيضا ً أن دوره مهم وخاصا فى حق السكنة للأفراد و المعاملات التجارية للشركات .

ومن هنا نرجو أن يتم تفعيل هذا القانون سالف الذكر بشكل أقوى حتى نستطيع أن نرى المعاملات القانونية العقارية بشكل قانونى سليم وعدم إهدار حق مشترى أو بائع  .

وتعد هذه المهنة من المهن المهمة للمواطن لأهمية الثروة العقارية وحتى نقضى على ظاهرة  الكحول الغير قانونية التى وجدت بطريقة أدت لإهدار الحقوق وعدم محاسبة الشخص الحقيقى مرتكب الجرائم والمخالفات القانونية فى ظاهرة البناء المخالف .

وأرى الشكل المقترح لتطوير مهنة الوكيل العقارى مع بعض التعديلات فى القانون .

تقوم نقابة المحامين المصرية بعمل إتفاق أو تعديل قانون بالتقدم من خلال سجلاتها لمهنة الوكيل العقارى بعد عقد الدوارات القانونية اللازمة وتحقيق الشروط يكون هذا السجل داخل النقابة  ولدى الجهات  الإدارية المختصة أيضا ً بعد الحصول على الرخصة يحق للمحامى مزاولة مهنة الوكيل العقارى ولا يجوز لأى مواطن أن يبيع أو يشترى أى عقار إلا من خلال وكيل عقارى معتمد لدى الجهات يقوم بدوره إلى تسجيل وصياغة العقود لدى الجهات المعنية حتى تكون المعلومات موجودة داخل الجهة الإدارية ويحق لأى مواطن أن يستطيع الكشف على العقار من خلال الوكيل العقارى أو الجهة الإدارية  وتنشأ لجنة مشكلة من مجلس نقابة المحامين والجهة الإدارية لحل أى نزاع يحدث بين الوكيل العقارى والمواطن  بقواعد ينظمها القانون .

ومن عمل الوكيل العقارى هو مراجعة بيانات العقار من حيث السلامة الإنشائية والتراخيص  وعدم مخالفة العقار للقانون ويستحق أتعاب عن أفعاله بموجب القانون أيضا ً . ويكون الوكيل العقارى هو المنوط له التعامل مع كافة الجهات الإدارية بشأن ذلك العقار وتسهيل مهمته لديها حتى يتثنى خروج عملية بيع أوشراء عقار مطابق للقانون والقضاء على عملية البناء المخالف .

وتتم جميع العمليات من خلال منظومة إلكترونية يكون للوكيل العقارى والجهة الإدارية حسابات إلكترونية من خلالها يقدم الوكيل العقارى الطلبات القانونية وتراجع الجهة وترد إذ يوجد أوراق أو بيانات ناقصة  ويكملها الوكيل العقارى ويستطيع الوكيل العقارى إنهاء كافة الأعمال من خلال المنظومة دون الذهاب إلى الجهات الإدارية تقليلا للوقت والجهد وأرى أيضاً ً أنه إذا تم تطبيق المنظومة بشكل قانونى سليم سوف نقضى بأقل جهد على كافة العمليات العقارية غير الرسمية حيث أن القانون يلزم كافة الأشخاص بتسجيل عمليات البيع والشراء من خلال وكيل عقارى وتسجيل العقار .

العقار ثروة آمانة فيجب الحفاظ عليها والرجوع للمختصين لحل مثل هذه المشاكل بشكل قانونى سليم الوكيل العقارى ليس سمسار أو بائع عقارات ولكنه مسئول عن عمليات البيع والشراء عن هذا العقار منذ نشأته وحتى إنهاء التعاقد معه والذهاب لوكيل  عقارى آخر حسب رغبة البائع أو المشترى . أيضا ً لا يلزم القانون إتيان وكيلين عقارين لكل من المشترى والبائع حيث أن وكيل عقارى واحد يكفى حيث أنه يراجع كافة الإجراءات ويتبع الشروط القانونية وإذا رغب أحدهم المشترى أو البائع  اللجوء إلى محام أووكيل عقارى لمراجعة أى أمر قانونى يحق له طبعا ً وإذا تبين أى مخالفات قانونية من الوكيل العقارى يخضع للمساءلة القانونية بكافة أنواعها .

ويجب أيضا ً بعد مهلة محددة يضعها القانون أن يتم إدراج أى عمليه بيع أو شراء عن طريق الوكلاء المعتمدين حتى نضمن تطبيق القانون ويحق للجهة الإدارية التفتيش ومراجعة كافة العمليات وتوقيع العقوبة على المخالف إذا قام ببيع أى عقار دون تسجيل من خلال الوكلاء .

نرى أن إذا تم تعديل القانون وسمح بمثل هذه المقترحات سوف نرى ثورة فى عالم العقارات ويصبح عمليات البيع والشراء مثل أى أمر آخر بل أسهل كمان .