هل الطعن في تقدير لجان الأجرة يوقف دعوى الإخلاء؟ تحليل قانون 164 لسنة 2025
بقلم: الدكتور فرج محمد علي – المحامي بالنقض والإدارية العليا ومدرس قانون المرافعات
المقدمة:
مع صدور القانون رقم 164 لسنة 2025 الذي نظم رفع الأجرة للأماكن المؤجرة لغرض السكنى، وألزم بتقسيم المناطق إلى متميزة ومتوسطة واقتصادية وفقًا لمعايير محددة، ثار جدل قانوني حول مدى تأثير الطعن على تقديرات لجان الحصر في وقف دعاوى الإخلاء لعدم سداد الأجرة المعدلة.
نص القانون 164 لسنة 2025 في مادته (3) على تشكيل لجان حصر بالمحافظات لتقسيم المناطق التي تضم أماكن مؤجرة لغرض السكنى إلى:
مناطق متميزة
مناطق متوسطة
مناطق اقتصادية
وحدد المعايير التي تراعيها اللجان، مثل: الموقع الجغرافي، مستوى البناء، المرافق المتصلة بالعقارات، الخدمات الصحية والتعليمية، والقيمة الإيجارية السنوية للعقارات المبنية الخاضعة لقانون الضريبة على العقارات المبنية. ويصدر قرار المحافظ بما تنتهي إليه هذه اللجان بعد اعتماده ونشره.
ونصت المادة (4) على أن القيمة الإيجارية القانونية تصبح:
عشرين مثل الأجرة القانونية للأماكن بالمناطق المتميزة، بحد أدنى 1000 جنيه.
عشرة أمثال الأجرة القانونية للمناطق المتوسطة والاقتصادية، بحد أدنى 400 جنيه للمتوسطة و250 جنيهًا للاقتصادية.
ورغم وضوح الزيادة، يلاحظ الآتي:
غياب النص على طريق للطعن:
القانون لم ينص صراحة على كيفية الطعن في قرارات اللجان أو مدته.
غياب النص على أثر الطعن:
لم يحدد القانون أثر المنازعة في التقدير الجديد على سير دعوى الإخلاء لعدم سداد الزيادة.
الاستناد إلى قانون المرافعات:
يوضح الدكتور فرج أن المادة 129 من قانون المرافعات يمكن أن تُطبَّق في هذا السياق، إذ تنص على أن للمحكمة وقف الدعوى إذا كان الفصل فيها متوقفًا على مسألة أخرى. وبذلك فإن المنازعة في تقدير الأجرة تعد سببًا لوقف دعوى الإخلاء.
ويعزز هذا الرأي قضاء محكمة النقض، مثل حكمها في الطعن رقم 3527 لسنة 76 ق – جلسة 21/12/2017، الذي اعتبر أن الحكم الابتدائي أخطأ حين تجاهل النزاع حول حقيقة الأجرة القانونية، ما أدى إلى قصور في التسبيب وخطأ في تطبيق القانون.
كما أكدت محكمة النقض في الطعن رقم 12609 لسنة 85 ق – جلسة 21/6/2021 أن الحكم بوقف الدعوى هو حكم قطعي يمنع المحكمة من نظر الموضوع حتى يقدم الخصوم دليلًا على تنفيذ مقتضى الوقف.
النتيجة القانونية:
يرى الدكتور فرج محمد علي أن الطعن في تقدير لجان الأجرة يعد سببًا كافيًا لوقف دعوى الإخلاء، رغم عدم وجود نص صريح بذلك في القانون 164 لسنة 2025، اعتمادًا على المادة 129 من قانون المرافعات وأحكام محكمة النقض. وبذلك، فإن أي نزاع جدي حول قيمة الأجرة المقدرة يوقف السير في دعوى الإخلاء لحين الفصل في هذا النزاع.