من الألف إلى الياء.. كل ما تريد معرفته عن عقد الإيجار «شروطه – خصائصه- أنواعه»

تقرير: عبدالعال فتحي

تعتبر العلاقة بين الملاك والمستأجرين من أكثر العلاقات تعقيدا، فهي تقع في مكان ما بين الصداقة والمهنية، ومثل أي علاقة أخرى، دائما ما تتعرض علاقة المالك والمستأجر للمشاكل التي قد تكون بسيطة في بعض الأحيان، أو قد تؤدي إلى انقطاع العلاقة إذا تفاقمت المشاكل بين الطرفين ومن أكثر هذه المشكلات هى مشكلة «عقد الإيجار» وفقا للخبير القانوني أحمد مهران.
1- تعريف عقد الإيجار :-
عرفت المادة 558 من القانون المدني عقد الإيجار بأنه عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم
2- خصائصه :-
عقد الإيجار عقد مسمى يرد على المنفعة فهو من العقود المسماة التي نظمها المشرع ويقع على الانتفاع بالشيء المؤجر ولا يخول المستأجر أي حق على الشيء نفسه يمكنه من التصرف فيه لأنه ليس حق عيني على الشيء وأنما هو حق شخص للمستأجر بمقتضاه الزم المؤجر بتمكينه من الانتفاع بالمال محل الإيجار وهو لا يرد إلا على الاشياء غير القابلة للاستهلاك لأن المؤجر يلتزم برد الشيء المؤجر بعينه بعد مدة معينة.

عقد الإيجار عقد رضائي:- ينعقد بمجرد التراضي بين المؤجر والمستأجر ولا يشترط القانون لانعقاد أي شكل خاص فقد ينعقد شفاهة أو كتابة بعقد عرفي او رسمي.

عقد الإيجار عقد معاوضة : حيث ان كل من طرفى العقد يحصل على مقابل لما يلزم به فالمؤجر ينشئ للمستأجر حق الانتفاع بالعين المؤجرة ويحصل منه على الحق في اقتضاء الأجرة المقابلة لهذا الانتفاع.

عقد الإيجار عقد ملزم للجانبين : فالمؤجر يلتزم بتمكين المستاجر من الانتفاع وبما يتصل به من التزام بالتسليم أو بالضمان والمستأجر يلتزم بأداء الاجرة ورد العين بعد انتهاء الإيجار وباقي الالتزامات التي يرتبها العقد على عاتقه ويترتب على اعتباره ملزما للجانبين ان تطبق فيه أحكام الفسخ والدفع بعدم التنفيذ.

عقد الإيجار من عقود المدة:- التي يعتبر الزمن فيها عنصرا جوهريا ويرتبط بكل من المنفعة والأجرة فالتزام المؤجر بتمكين المستاجر من الانتفاع بالعين المؤجرة والتزام المستأجر بالوفاء بالأجرة لا يمكن تحديد كم كل منهما إلا مقيسا بالزمن فالمنفعة تقل أو تكثر بحسب ما إذا قصر امد الإيجار أو طال والأجرة تحسب نظير المنفعة التي تتحقق في مدة معينة .

3- تمييز الإيجار عن غيره من العقود

الإيجار والوديعة :- الوديعة عقد يلتزم به شخص المودع لديه ان يتسلم شيئا من شخص آخر المودع ليحفظه بأجر او بغير أجر ثم يرد الشيء نفسه عند انتهاء الوديعة ومن الواضح أن المقصود من هذا العقد يختلف اختلافا اساسيا عن المقصود بالإيجار وهوة تخويل الانتفاع بمقابل مما يستبعد كل خلط أو اشتباه بينهما في الصورة المعتادة لكل منهما ولكن بعض صور الودية تسمح بالأشتباه أو الخلط منهما :-

أول هذه العقود : العقد الذي بمقتضاه يتعهد البنك لأحد عملائه بان يضع تحت تصرفه إحدى خزائنه ليحفظ فيها الأشياء الثمينة وهو ما يسمى إيجار الخزائن فهل يعتبر العميل مستأجرا للخزانة وتكون الأجرة هي ما يدفعه للبنك أم يعتبر مودعا للأشياء لدى البنك ويكون ما يدفعه مقابلا للحفظ.

تردد الفقه والقضاء بين الرأيين وكان الراجح إلى عهد قريب ان العقد إيجار للخزانة وذلك على اساس أن البنك يمكن العميل من الانتفاع بالخزانة ويقوم العميل بدفع أجره هذا الانتفاع للبنك وهذه هي مقومات الإيجار ومن ناحية اخرى لا تتوافر فيه عناصر الوديعة فالبنك لا يسلم ما يشعه العميل في الخزانة ولا يتعهد برده وقد لا يعلم عن محتوياتها شيئا، فهو يترك الخزانة تحت تصرف العميل فيسلمه مفتاحها ليضع فيه ما يشاء ويسترده كما يرد مما يعني أنه ليس هناك التزام بحفظ المحتويات على عاتق البنك.

ولكن البعض يرى وهذا ما نرجحه ان تكييف العقد لا أهمية له فيما يتعلق بمعرفة نوع الحجز الذي يوقعه الدائن إذ يجب الاهتداء بالقواعد الخاصة بحجز ما للمدين لدى الغير لمعرفة ما إذا كانت علاقة البنك بعميله تسمح للدائن بتوقيع هذا الحجز أم لا أما الغرض من التكييف فهو الوصول إلى تطبيق القواعد التي وضعها المشرع لتحكم احد العقدين.

أما حفظ السيارات في حظيرة عامة جراج فقد ثار التساؤل عما إذا كان عقد إيجار لجزء من الحظيرة أو هو اتفاق على وديعة السيارة فيه والصورة المعتادة لهذا الاتفاق التي تجعل على صاحب الجراج ايواء السيارة وحفظها تكشف عن أن القصد الاساسي منه هو حفظ السيارة ولذلك يكون عقد وديعة او عقد حفظ ولو خصص للسيارة مكان معين توضح فيه ما دام صاحب الجراج يتحمل مسئولية حراستها .

الإيجار والوكالة :- الوكالة عقد بمقتضاه يلتزم الوكيل بأن يقوم بعمل قانوني لحساب الموكل وقد تكون بأجر او بغير أجر ومن هذا يتضح أنها تختلف تماما من الإيجار الذي يقصد به أن يمكن احد المتعاقدين الآخر من الانتفاع بشيء ولكن مع ذلك من الممكن ان يقع الاشتباه في صورة قليلة كما في حالة ما إذا اتفق شخص مع آخر على ان يعهد اليه بأملاكه جملة ليقوم بتأجيرها ثم يقتسم الأجرة مع المالك او يحصل منها على نسبة معينة.
الإيجار والعمل :- إذا تعاقدت شركة مركبات مع سائق على ان تعطيه مركبة يستغلها للنقل على أن يعطي للشركة جعلا معينا ويأخذ باقي الأرباح لنفسه فهل يعتبر هذا الاتفاق عقد عمل ويكون السائق عاملا لدى الشركة أو عقد إيجار يكون السائق مستأجر للمركبة؟

يذهب القضاء الفرنسي إلى ان الاتفاق عقد عمل لأن صلة السائق بالشركة هي صلة التابع بالمتبوع ، وأجر السائق هو الفرق بين ايراد المركبة وما يدفعه السائق للشركة فهو أجر متغير وهذا جائز في عقد العمل ويترتب على أن الاتفاق عقد عمل أن القانون الخاص بمسئولية رب العمل عن إصابات العمل يسري في هذه الحالة فإذا اصيب السائق في اثناء عمله كان له الرجوع بتعويض على الشركة دون حاجة إلى أثبات تقصير في جانبها.

وإذا أستأجر شخص مركبة بسائقها من صاحب مركبات لنقل امتعته فهل يعتبر العقد واقعا على عملية النقل أو على الانتفاع بالمركبة.

الظاهر أن العبرة بعملية النقل إذا كان السائق لا يزال في خدمة صاحب المركبات يتقاضى منه أجره فيكون العقد عقد مقاولة للنقل ويترتب على ذلك أنه إذا اصاب المركبة عطب في اثناء النقل لم يطالب مالكها من تعاقد معه بتعويض عن ذلك إلا إذا اثبت أن التلف كان بفعل هذا الأخير أما إذا بقيت المركبة والسائق عند المستأجر فترة من الزمن وأصبح السائق تابعا له يأخذ منه أجره فالاتفاق عقد عمل مع السائق وعقد إيجار بالنسبة إلى المركبة .