متى تكون الأحكام الصادرة بصحة ونفاذ عقود البيوع غير قابلة للشهر؟

بقلم الأستاذ/ مجدي أحمد عزام

في ظل التعديلات الأخيرة لقانون الشهر العقاري ولائحته التنفيذية والخاصة بطلبات شهر الأحكام النهائية المثبتة لإنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية، أو نقله، أو تقريره، أو تغييره، أو زواله, فأوجب المشرع على أمين المكتب إعطاء الطلب رقما وقتيا شهرا في سجل خاص يعد لذلك بعد سداد الرسم المقرر، ويتحول الرقم الوقتي إلى رقم نهائي، ويترتب عليه الآثار المترتبة على شهر المحرر وذلك عند عدم الاعتراض عليه أو رفض الاعتراض متى استوفى طالب الشهر باقي الشروط المطلوبة.

إلا أن اللائحة التنفيذية للقانون اشترطت في تلك الأحكام ثلاثة شروط في غاية الأهمية لقبول شهرها وهي : –

1- ألا تكون تلك الأحكام مبنية على الإقرار بأصل الحق
2- وألا تكون صادرة بناء على تسليم بالطلبات
3- وألا تكون موثقة للصلح بين الخصوم

وبالتالي أصبحت جميع أحكام صحة ونفاذ التصرفات المتعلقة بحق عينى أصلى، وعلى رأسها البيوع الابتدائية لنقل ملكية عقارية، وغالبا ما يلجأ فيها الخصوم  ـ من باب تخفيض الرسوم القضائية – إلى الإقرار بالحق أو بتسليم الطلبات أو إرفاق محضر صلح وجعله في قوة السند التنفيذي، فمثل تلك الأحكام لن يكون مقبول شهرها وفقًا لتعديلات اللائحة التنفيذية الصادرة مؤخرًا تنفيذًا للقانون 186 لسنة 2020، بل يتعين في الحكم المطلوب شهره بجانب ثبوت نهائيته أن يكون الحكم قد صدر بعد بحث تسلسل الملكية وأساسها.

وأرى أن ذلك ما هو إلا تطبيقًا لنص المادة 23 من قانون الشهر العقاري 114 لسنة 1946 التي نصت على اشتراط عدم تعارض المحرر المطلوب شهره مع مستندات المالك الحقيقي أو صاحب الحق.

حيث نصت المادة 23 والمعدلة بالقانون 25 لسنة 1976 : – (لا يقبل من المحررات فيما يتعلق بإثبات أصل الملكية أو الحق العيني وفقا لأحكام المادة السابقة إلا: 1- المحررات التي سبق شهرها، 2…….3…. 4…. وذلك كله بشرط عدم تعارض هذه المحررات مع مستندات المالك الحقيقي)، وهي الخاصة بكيفية إثبات أصل الملكية عند تسجيل التصرف اشترطت الفقرة الأخيرة – المضافة بالقانون 25/1976 – الا يتعارض المحرر المطلوب شهره مع مستندات المالك الحقيقس حيث جاء بالمذكرة الإيضاحية أن التعديل نظرًا لأن البعض كان يحصل على أحكام بصحة ونفاذ على تصرف ويقر المدعى عليه دون أن يكون قد تطرق الأمر لأصل الملكية، ومن هنا أوجب النص الا يتعارض الحكم مع مستندات المالك الحقيقي.

وهناك شروط إضافية آخرى أساسية : –

1- ألا يكون العقار الصادر بشأنه حكم صحة ونفاذ التصرف الوارد عليه به مخالفة لأحكام القانون البناء الموحد رقم 119 /2008 ووجوب إحضار شهادة بذلك من الجهة المختصة.
2- أن يقوم مكتب الشهر العقارى – على نفقه طالب الشهر – بنشر الحكم وبياناته واسماء المدعى والمدعى عليه وبيانات العقار و دعوة من له اعتراض ان يتقدم باعتراضه – وذلك بإحدى الصحف اليومية واسعة الانتشار .
ويجب التأشير على هامش الصحيفة المشهرة بمنطوق الحكم الصادر بالصحة والنفاذ خلال خمس سنوات من تاريخ صيرورته نهائياً حتى يكون نافذا فى حق الغير.

وجوب تسجيل الحكم والتأشير به خلال خمس سنوات
والفرق بين التسجيل للحكم والتأشير الهامشي
على الصحيفة المشهرة

هناك خطأ يقع فيه البعض حيث يتم الخلط بين شهر صحيفة دعوى صحة ونفاذ التصرف وبين تسجيل الحكم الصادر فيها، وهناك اختلاف بين الأمرين حيث شهر الصحيفة فقط لا يغنى عن تسجيل الحكم ولا يكون له أثر فى مواجهة الغير إلا بتسجيل الحكم الصادر بشأن التصرف.

فمثلا حكم صحة ونفاذ عقد بيع وحدة عقارية؛ يقوم المشترى بشهر الصحيفة ثم يحصل على حكم بصحة ونفاذ عقد شراء الوحدة فيكتفى بشهر الصحيفة ولا يقوم بتسجيل الحكم الصادر بصحة ونفاذ البيع، مكتفيًا بشهر الصحيفة فقط- فهنا لا يكون للحكم أى اثر فى مواجهة الغير – كمشترى ثان – أو مستأجر للعين بعقد ايجار مسجل او ثابت التاريخ أو .. – غلا بعد تسجيل الحكم ولكن يرجع تاريخ نفاذ الحكم في مواجهة الغير من يوم شهر الصحيفة إذا تم التسجيل للحكم والتأشير بمنطوق الحكم على الصحيفة المشهرة خلال خمس سنوات من تاريخ نهائية الحكم.

حيث قررت المادة 10 ومن قبلها المادة 9 من قانون الشهر على وجوب تسجيل الأحكام النهائية المقررة لحق من الحقوق العينية العقارية الأصلية ويترتب على عدم تسجيلها لا تكون حجة على الغير.

كما أن المادة 16 من القانون نصت على:-

((يؤشر بمنطوق الحكم النهائي في الدعاوى المبينة بالمادة السابقة في ذيل التأشير بالدعوى أو في هامش تسجيلها.ويتم التأشير بالنسبة للأحكام الواجب تسجيلها عقب تسجيل هذه الاحكام ))والفقرة الأخيرة مضافة بالقانون 25 لسنة 1976
وكان قد جاء فى المذكرة الإيضاحية للقانون 25 لسنة 1976 أن التأشير الهامشي على الصحيفة لا يغنى عن وجوب تسجيل الحكم عملا بالمادة 9 و10 من القانون.

بينما نصت المادة 17 : من ذات القانون: (يترتب على تسجيل الدعاوى المذكورة بالمادة 15 أو التأشير بها أن حق المدعى إذا ما تقرر بحكم مؤشر به طبقا للقانون يكون حجة على من ترتبت لهم حقوق عينية ابتداء من تاريخ تسجيل الدعاوى أو التأشير بها. ولا يكون هذا الحق حجة على الغير الذى كسب حقه بحسن نية قبل التأشير أو التسجيل المنصوص عليهما فى الفقرة السابقة).

ولا يسرى حكم الفقرة الأولى من هذه المادة على الأحكام التى يتم التأشير بها بعد مضى خمس سنوات من تاريخ صيرورتها نهائية أو من تاريخ العمل بهذا القانون أيهما أطول.

وكان غاية التأشير على هامش الصحيفة المشهرة وفقا لنص المادة 17 هو الأثر الرجعى للشهر – في مواجهة الغير- بجعله من يوم تاريخ شهر الصحيفة أما إذا تم التأشير بعد خمس سنوات من تاريخ نهائية الحكم فلا يستفيد من هذا الأثر وهو ما نصت عليه الفقرة الأخيرة من المادة 17 من القانون.

والأصل أن شهر وتسجيل البيوع الابتدائية لحق من الحقوق العينية الأصلية يتم عن طريق التقدم بطلب إلى الشهر العقاري المختص لشهر عقد البيع أو الحق العيني الأصلي وحتما لإتمام التسجيل لابد من حضور الطرف المتصرف كالبائع للتوقيع أمام الشهر العقاري.

إلا أن أحيانا – يلجأ طرفي التصرف إلى التسجيل عن طريق دعاوى صحة ونفاذ التصرف وقد يكون جبرا في حالة امتناع البائع عن التسجيل وقد يكون اتفاقا بين طرفي التصرف – من باب تخفيض الرسوم.

ولكن في ظل التعديلات الأخيرة لقانون الشهر العقاري بموجب القانون 186 لسنة 2020 و تعديلات لائحته التنفيذية قرار وزير العدل رقم 9310 لسنة 2020 بإضافة المواد 21 مكرر و21 مكرر “ا” و21 مكرر “ب”، إلى الباب الثالث من اللائحة التنفيذية للقانون.

اشترط القانون وفقًا لنص المادة 35 مكررًا المستحدثة مؤخرًا : –

1- أنه إذا كان سند الطلب حكما نهائيا.
2- وكان هذا الحكم يثبت إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية، أو نقله، أو تقريره، أو تغييره، أو زواله.
3- فيجب على أمين المكتب إعطاء الطلب رقما وقتيا شهرا أو قيدا في سجل خاص لكل منهما يعد لذلك بعد سداد الرسم المقرر.
4- ويتحول الرقم الوقتي إلى رقم نهائي، ويترتب عليه الآثار المترتبة على شهر المحرر أو قيده، وذلك عند عدم الاعتراض عليه أو رفض الاعتراض.

5- ويكون الاعتراض على صدور الرقم الوقتي أمام قاضي الأمور الوقتية:-

– يكون الاعتراض خلال شهر من تاريخ نشره بإحدى الصحف اليومية واسعة الانتشار على نفقة صاحب الشأن
– ويصدر القاضي قراره مسببا بقبول الاعتراض وإلغاء الرقم أو برفض الاعتراض
– وذلك خلال سبعة أيام من تاريخ رفع الاعتراض إليه مقرونا بالمستندات المؤيدة له
– ويكون القرار الصادر في هذا الشأن نهائيا.

فالمادة تتكلم عن وجود سجل خاص يقيد فيه بأرقام وقتيه الأحكام التى تثبت إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية، أو نقله، أو تقريره، أو تغييره، أو زواله وتحول الرقم الوقتى لدائم وطرق الاعتراض على ذلك.

ثم جاءت تعديلات اللائحة واشترطت فى الحكم المطلوب شهره:

1- ألا تكون الاحكام مبنية على الاقرار بأصل الحق
2- وألا تكون صادرة بناء على تسليم بالطلبات
3- وألا تكون موثقة للصلح بين الخصوم .

هذا بخلاف الشروط الإدارية الأخرى الأخرى التي اشترطتها اللائحة ومن بينها:-

– وجوب التأكد من مطابقة وصف العقار لوصفه الوارد بالصحيفة المشهرة
– واذا كان الشهر يحتاج موافقة من أى جهة ادارية – او جهاز تنمية شبه جزيرة سيناء او عرضه على مكتب تملك غير المصريين فلا يحصل على الرقم الا بعد الحصول على الموافقة
– الا يكون هناك مخالفة على العقار لاحكام قانون البناء وضرورة تقديم شهادة من المحافظ او من يفوضة او رئيس الهيئة المختص.

شروط الاعتراض:

1- خلال شهر من تاريخ النشر.
2- أمام قاضى الامور الوقتية.
3- يكون الاعتراض خلال شهر من تاريخ نشره بإحدى الصحف اليومية واسعة الانتشار على نفقة صاحب الشأن
وفى حالة عدم الاعتراض يصبح الرقم الوقتى رقم دائم ويؤشر فى السجل بذلك ودفاتر الفهارس بشرط ارفاق شهادة بعدم وجود اعتراض او رفض الاعتراض ان وجد.

تطبيقات قضائية لمحكمة النقض مرتبطه بالموضوع

استحقاق ربع الرسم إذ تصالح المدعى مع خصمه في الجلسة الأولى قبل المرافعة . مؤداه . تحقيق مراد الشارع من حث المتقاضين على إنهاء خصوماتهم و تخفيف العبء عن المحاكم . الصلح بعد الجلسة الأولى أو بعد المرافعة وقبل صدور الحكم . مؤداه . استحقاق نصف الرسوم الثابتة و النسبية . إثبات المحكمة إتفاق الطرفين في محضر الجلسة أو الأمر بإلحاقه بعد صدور حكم قطعى . أثره . استحقاق الرسم كاملاً .

الطعن رقم ٨٩٩٩ لسنة ٨١ قضائية الصادر بجلسة ٢٠١٨/١١/٠٨

المقرر – في قضاء محكمة النقض – بأن مؤدى نص المادتين الأولى من القانون رقم ١٨ لسنة ١٩٢٣ الصادر بشأن تعديل نصوص القانون المدنى للمحاكم الأهلية فيما يتعلق بالتسجيل والمادة ٥٦ من القرار بقانون رقم ١١٤ لسنة ١٩٤٦ بتنظيم الشهر العقارى يدل على أن جميع المحررات المنشئة لحق ملكية أو التى تتضمن حق عينى عقارى أخر أو نقله أو تغيره أو زواله وكذلك الأحكام التى يترتب عليها شيء من ذلك يجب أشهارها وذلك بتسجيلها في قلم كتاب المحكمة الابتدائية الكائن بدائرتها العقار أو في المحكمة الشرعية ومتى استوفت إجراءات شهرها على النحو المتقدم تكون لها حجة على الكافة فيما تضمنه من حقوق.

الطعن رقم ٢١٨٤ لسنة ٨١ قضائية الصادر بجلسة ٢٠١٦/٠٣/٠٧

المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن مؤدى نص المادة ٩ من قانون الشهر العقارى رقم ١١٤ لسنة ١٩٤٦ يدل على أن جميع التصرفات التى من شأنها إنشاء حق الملكية أو حق عينى آخر أو نقله أو تغييره أو زواله يجب تسجيلها ، وأن عدم تسجيلها يترتب عليه ألا تنشأ هذه الحقوق ولا تنتقل ولا تزول سواء بين المتعاقدين أنفسهم أو الغير . وأن العقود غير المسجلة ليس لها من أثر سوى التزامات شخصية ، ومادام التسجيل لم يتم فإن الملكية تبقى على ذمة المتصرف ، فإذا هو تصرف فيها لشخص آخر وبادر هذا الأخير إلى تسجيل عقده خلصت له الملكية بمجرد التسجيل ، ولا محل للتحدى بسبق علم المتصرف إليه الأخير بحصول تصرف البائع لشخص آخر عن ذات العقار أو سوء نيتة أو تواطئه على البائع على حرمان المتصرف إليه الأول من الصفقة لأن المناط في نقل الملكية هو التسجيل بمجرده .

الطعن رقم ١٥٣٣٣ لسنة ٨١ قضائيةالصادر بجلسة ٢٠١٥/٠٢/٠٢

وجوب تسجيل صحيفة الدعوى بصحة التعاقد على كل حق عينى عقارى مع وجوب التأشير بمنطوق الحكم النهائى الصادر فيها في هامش تسجيل صحيفتها . أثره . حجية حق المشترى رافع الدعوى على كل من ترتبت لهم حقوق عينية على العقار المبيع ابتداءً من تاريخ تسجيل الصحيفة . شرطه . التأشير بمنطوق الحكم الصادر بالصحة والنفاذ خلال خمس سنوات من تاريخ صيرورته نهائياً أو من يوم ١ / ٥ / ١٩٧٩ أيهما أطول . علة ذلك . زوال الأسبقية التى كانت قد تقررت لذلك المشترى من تاريخ تسجيل صحيفة دعواه بقوة القانون فلا يُحاج بها من ترتبت لهم حقوق عينية على العقار المبيع في تاريخ لاحق لتسجيل الصحيفة . المواد ١٥ / ٢ ، ١٦ ، ٧ / ١ ، ٣ ق ١١٤ لسنة ١٩٤٦ بتنظيم الشهر العقاري.

الطعن رقم ١٣٥٩٠ لسنة ٨١ قضائيةالصادر بجلسة ٢٠١٦/٠٢/٠٨

وجوب تسجيل صحيفة الدعوى بصحة التعاقد على كل حق عينى مع وجوب التأشير بمنطوق الحكم النهائى الصادر فيها في هامش تسجيل صحيفتها . أثره . المشترى رافع الدعوى . حجية حقه على كل من ترتبت لهم حقوق عينية على العقار المبيع ابتداءً من تاريخ تسجيل الصحيفة . شرطه . التأشير بمنطوق الحكم الصادر بالصحة والنفاذ خلال خمس سنوات من تاريخ صيرورته نهائياً أو من تاريخ ١ / ٥ / ١٩٧٦ أيهما أطول . علة ذلك . تخلف ذلك الشرط . أثره . زوال الأسبقية التى كانت قد تقررت لذلك المشترى من تاريخ تسجيل صحيفة دعواه بقوة القانون فلا يحاج بها من ترتبت لهم حقوق عينية على العقار المبيع في تاريخ لاحق لتسجيل الصحيفة . المواد ١٥ / ١ ، ١٦ ، ١٧ / ١ ق ١١٤ لسنة ١٩٤٦ بتنظيم الشهر العقارى ، ١٧ / ٣ من القانون ذاته المضافة بق ٢٥ لسنة ١٩٧٦.

طعن رقم ٨٤٩٣ لسنة ٨٣ قضائيةالصادر بجلسة ٢٠١٥/٠٢/٠٨