قانون البناء الموحد (1 ـ 2).. (اختصاصات الهيئة العامة والمجلس الأعلى للتخطيط ـ البناء خارج الأحوزة العمرانية ـ الشروط البنائية واختصاصات الوحدات المحلية ـ تقسيم الأراضي وتحديد الرسوم)
تقرير: علي عبدالجواد
تطبيق قانون البناء الموحد رقم 119 لسنة 2008 على المباني المخالفة بعد 8 أبريل 2019، يعني إزالتها حتى لو كان المبنى سليم، كما أكدت لجنة الرد على استفسارات قانون التصالح، ونسلط الضوء في هذا التقرير على قانون البناء الموحد، ونتناول في الجزء الأول اختصاصات الهيئة العامة للتخطيط العمراني والمجلس الأعلى للتخطيط والتنمية العمرانية، وموقف القانون من البناء خارج الأحوزة العمرانية المعتمدة، والشروط البنائية واختصاصات الوحدات المحلية، وشروط الإعلان عن مشروعات تقسيم الأراضي، وأخيرًا تحديد الرسوم.
- الهيئة العامة للتخطيط العمراني واختصاصاتها
تحدثت المواد الخامسة والسادسة والسابعة من قانون البناء الموحد رقم 119 لسنة 2008، وتعديلاته عن الهيئة العامة للتخطيط العمراني، واختصاصاتها، فعرفتا الهيئة بأنها؛ هي جهاز الدولة المسئول عن رسم السياسة العامة للتخطيط والتنمية العمرانية المستدامة، وإعداد مخططات وبرامج هذه التنمية على المستوي القومي والإقليمي والمحافظة، ومراجعة وإقرار المخططات العمرانية على المستوي المحلي في إطار الأهداف والسياسات القومية والإقليمية والمحلية للتخطيط والتنمية العمرانية المستدامة.
وجاء في المادتان أن الهيئة العامة للتخطيط العمراني تباشر الاختصاصات المنوطة بها طبقًا لأحكام هذا القانون ولائحته التنفيذية، ولها على الأخص ما يأتي:
١ – وضع البرنامج القومي لإعداد المخططات الاستراتيجية للتنمية العمرانية بمختلف مستوياتها.
٢ – إعداد المخططات الاستراتيجية للتنمية العمرانية على المستوي القومي والإقليمي والمحافظة والمخططات الاستراتيجية العامة للمدن والقري.
٣ – مراجعة وإقرار ومتابعة تنفيذ المخططات الاستراتيجية العامة للمدن والقري وأحوزتها العمرانية.
٤ – إعداد البحوث والدراسات القطاعية المتخصصة لأعمال التخطيط والتنمية العمرانية.
٥ – إعداد دلائل الأعمال للمخططات العمرانية ومراقبة تطبيقاتها.
٦ – تنظيم ممارسة أعمال التخطيط والتنمية العمرانية.
٧ – تطوير وتنمية قدرات إدارات التخطيط العمراني بالوحدات المحلية.
٨ – تطوير آليات تنفيذ المخططات الاستراتيجية بمستوياتها المختلفة والمخططات التفصيلية.
٩ – تقييم وتحديث المعلومات والمؤشرات العمرانية بالتنسيق مع مراكز المعلومات على المستويات المختلفة.
١٠ – اقتراح وإبداء الرأي في القوانين واللوائح والقرارات المنظمة للتخطيط والتنمية العمرانية.
يكون بكل إقليم اقتصادي مركز إقليمي للتخطيط والتنمية العمرانية يتبع الهيئة العامة للتخطيط العمراني، ويباشر اختصاصات هذه الهيئة بالإقليم، كما يتولى الدعم الفني للإدارات العامة للتخطيط والتنمية العمرانية بمحافظات الإقليم، ومتابعة إعداد وتنفيذ مخططات مدن وقري تلك المحافظات، ويصدر بتنظيم هذه المراكز واختصاصاتها قرار من الوزير المختص.
- المجلس الأعلى للتخطيط والتنمية العمرانية واختصاصاته
تحدثت المادتان الثالثة والرابعة من القانون عن المجلس الأعلى للتخطيط والتنمية العمرانية، واختصاصاته، وذكرتا أنه ينشأ مجلس أعلى للتخطيط والتنمية العمرانية تكون له الشخصية الاعتبارية العامة، ويكون مقره مدينة القاهرة، ويشكل برئاسة رئيس مجلس الوزراء، وعضوية الوزراء المختصين، ورؤساء الجهات المعنية بالتنمية العمرانية واستخدامات أراضي الدولة، وعشرة من الخبراء المتخصصين في المسائل ذات الصلة نصفهم على الأقل من غير العاملين في الحكومة ووحدات الإدارة المحلية يرشحهم الوزير المختص، ويصدر بتشكيل المجلس وبنظامه الأساسي قرار من رئيس الجمهورية.
يباشر المجلس الأعلى للتخطيط والتنمية العمرانية الاختصاصات المنصوص عليها في هذا القانون ولائحته التنفيذية، وله على الأخص ما يأتي:
إقرار الأهداف والسياسات العامة للتخطيط والتنمية العمرانية والتنسيق الحضاري على المستوي القومي.
التنسيق بين الوزارات والجهات المعنية بالتنمية العمرانية واستخدامات أراضي الدولة لوضع وتنفيذ المخطط الاستراتيجي القومي.
إقرار تحديد المناطق ذات القيمة المتميزة، واعتماد الضوابط والمعايير المتبعة في تحديدها وبرامج الحفاظ عليها وأولويات وآليات التنفيذ ومصادر التمويل بناء على عرض الوزير المختص بشئون الثقافة.
اقتراح وإبداء الرأي في مشروعات القوانين ذات الصلة بالتنمية العمرانية.
تقويم النتائج العامة لتنفيذ المخطط الاستراتيجي القومي والمخططات الاستراتيجية الإقليمية، وتمكين شركاء التنمية من تنفيذ أدوارهم ومسئولياتهم نحو تحقيق الأهداف القومية.
اعتماد الأسس والمعايير والدلائل الإرشادية التي يضعها الجهاز القومي للتنسيق الحضاري.
إقرار تحديد مناطق إعادة التخطيط، واعتماد مخططاتها وبرامج وأولويات وآليات تنفيذها ومصادر التمويل بناء على عرض المحافظ المعني.
إقرار واعتماد مخططات وبرامج وأولويات وآليات التنفيذ ومصادر التمويل لمشروعات التنمية العمرانية الجديدة التي يتم إنشاؤها خارج حدود الحيز العمراني المعتمد للمدينة أو القرية طبقًا للمخططات الاستراتيجية للمحافظات والأقاليم التخطيطية والمعتمدة بالمخطط الاستراتيجي القومي، ويتخذ الإجراءات اللازمة لإصدار قرار إنشائها من رئيس الجمهورية.
تجميع الاشتراطات الخاصة بالموافقات على التراخيص المنصوص عليها في القوانين والقرارات ذات الصلة من الجهات المختصة بإصدار هذه الموافقات، وإصدار قرار بها لتكون ضمن الاشتراطات الواجب الالتزام بها لإصدار بيان صلاحية الموقع للبناء وإصدار التراخيص، بالإضافة إلي الاشتراطات المنصوص عليها في هذا القانون ولائحته التنفيذية والقرارات ذات الصلة وذلك دون الحاجة إلي الحصول على الموافقات المشار إليها من تلك الجهات عند إصدار التراخيص.
وللمجلس في سبيل تنفيذ اختصاصاته ومهامه اتخاذ الإجراءات اللازمة على النحو الذي تبينه اللائحة التنفيذية لهذا القانون.
- موقف البناء خارج الأحوزة العمرانية المعتمدة
جاء في المادة الثانية أنه تحظر إقامة أي مبان أو منشآت خارج حدود الأحوزة العمرانية المعتمدة للقري والمدن أو المناطق التي ليس لها مخطط استراتيجي عام معتمد، أو اتخاذ أي إجراءات في شأن تقسيم هذه الأراضي، ويستثني من هذا الحظر:
( أ ) الأراضي التي تقام عليها مشروعات تخدم الإنتاج الزراعي أو الحيواني في إطار الخطة التي يصدر بها قرار من مجلس الوزراء، بناء على عرض الوزير المختص بالزراعة.
(ب) الأراضي الزراعية الواقعة خارج أحوزة القري والمدن التي يقام عليها مسكن خاص أو مبني خدمي، وذلك طبقًا للضوابط التي يصدر بها قرار من الوزير المختص بالزراعة.
ويشترط في الحالات الاستثنائية المشار إليها في البندين ( أ ) و(ب) صدور ترخيص طبقًا لأحكام هذا القانون.
- الاشتراطات الواردة بالمخططات الاستراتيجية العامة والتفصيلية للمدن والقري شروط بنائية
تحدثت المادة 17 من القانون عن الاشتراطات الواردة بالمخططات الاستراتيجية العامة والتفصيلية للمدن والقري، وقالت إنها شروطًا بنائية يجب الالتزام بها، ضمن الاشتراطات المقررة قانونًا في شأن تنظيم أعمال البناء.
وقالت إنه على الوحدات المحلية مراقبة تطبيق الاشتراطات الواردة بجميع المخططات والالتزام بها في مواجهة ذوي الشأن، واتخاذ جميع القرارات والإجراءات التي تكفل وضعها موضع التنفيذ، ووقف تنفيذ كافة الأعمال المخالفة لها.
وفي جميع الأحوال لا يجوز للوحدات المحلية إصدار بيان بصلاحية الموقع للبناء وإصدار الترخيص بالبناء دون وجود مخطط تفصيلي معتمد وذلك دون الإخلال بأحكام (المادة ١٥) من هذا الباب.
وللمجلس الأعلى للتخطيط والتنمية العمرانية بقرار مسبب تحقيقًا لغرض قومي، تقييد مدينة أو منطقة أو جزء منها أو مبني بذاته بكل أو بعض الاشتراطات البنائية الواردة في المخطط الاستراتيجي العام أو إعفاؤه منها أو بعضها، وللمجلس بناء على عرض المحافظ المختص الموافقة على تغيير استخدام الأراضي لمنطقة أو جزء منها أو مبني بذاته، وتحدد اللائحة التنفيذية لهذا القانون الشروط والإجراءات الواجب اتباعها في هذا الشأن وقواعد تحديد ما قد يستحق من تعويض، أو مقابل ما يطرأ على العقارات من تحسين وفقًا لأحكام القانون رقم ٢٢٢ لسنة ١٩٥٥ بشأن فرض مقابل تحسين على العقارات التي يطرأ عليها تحسين بسبب المنفعة العامة.
- شروط الإعلان عن مشروعات تقسيم الأراضي
فيما تحدثت المادة 18 من القانون عن شروط الإعلان عن أي من مشروعات تقسيم الأراضي، فقالت: “يحظر الإعلان عن أي من مشروعات تقسيم الأراضي أو التعامل على قطعة أرض من أراضي المشروع أو جزء منه إلا بعد أن يودع صاحب الشأن بمديرية المساحة ومكتب الشهر العقاري المختص صورة مصدقًا عليها من القرار الصادر باعتماد المشروع ومرفقاته من الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم”.
ولا يجوز للجهات الحكومية الإعلان عن أي من مشروعات تقسيم الأراضي أو التعامل على قطعة أرض من أراضي المشروع أو جزء منه إلا بعد صدور قرار باعتماد التقسيم موضوع الإعلان.
ولا يجوز للمسئول في الجهة التي تتولى الإعلان القيام بالإعلان إلا بعد الحصول من صاحب الشأن على ما يثبت الإيداع المشار إليه، أو من الجهة الحكومية على صورة مصدق عليها من القرار الصادر باعتماد المشروع ومرفقاته، وذلك طبقًا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون من إجراءات في هذا الشأن، مع مراعاة القواعد الخاصة بالمحافظات الحدودية.
- تحديد الرسوم
فيما تحدثت المادة 19، عن أنه يصدر المحافظ المختص بعد موافقة المجلس الشعبي المحلي للمحافظة قرارًا بتحديد الرسوم على الوجه التالي:
( أ ) مقابل طلب الموافقة على الموقع من الناحية التخطيطية، وعلى إعطاء البيانات والاشتراطات اللازمة لإعداد مشروعات البناء أو الإنشاء أو التقسيم بما لا يجاوز مائتي جنيه.
(ب) رسوم عن الفحص والاعتماد وغير ذلك من الخدمات ذات الصلة بمشروعات التقسيم بما لا يجاوز جنيهًا واحدًا عن كل متر عن مساحة الأرض المخصصة للمشروع على ألا تجاوز مائتي ألف جنيه.
ويتم زيادة الرسوم المشار إليها بما لا يزيد على٣% (ثلاثة في المائة) سنويًا.
وتأول حصيلة هذه الرسوم إلي حساب الخدمات والتنمية المحلية بالوحدة المحلية المختصة، وتحدد اللائحة التنفيذية لهذا القانون أوجه صرف تلك الحصيلة، بما في ذلك إثابة العاملين بالإدارات المختصة بتنفيذ هذا القانون.
- تقسيم الأراضي
ذكرت المادة ٢٠ من القانون أن المحافظ المختص يصدر بناءً على عرض الإدارة العامة للتخطيط والتنمية العمرانية قرارًا باعتماد مشروعات تقسيم الأراضي وقائمة الشروط الخاصة بها، بما في ذلك الالتزام بتنفيذ المرافق العامة الداخلية، أو بتعديل هذه المشروعات أو تلك القائمة داخل نطاق الحيز العمراني للمدينة أو القرية، وذلك بما لا يجاوز الاشتراطات التخطيطية والبنائية المعتمدة في المخطط الاستراتيجي العام والمخطط التفصيلي وذلك مع عدم الإخلال بالفقرة الثانية من المادة (١٥) من هذا القانون، ويترتب على صدور هذا القرار اعتبار المساحات المخصصة للطرق والشوارع والميادين والحدائق والمتنزهات والمنشآت الخدمية من المنافع العامة.
وتحدد اللائحة التنفيذية لهذا القانون الحالات التي تعتبر تقسيمًا، والإجراءات الخاصة باعتماد مشروع التقسيم، والمعدلات التخطيطية، والقواعد والشروط والأوضاع الواجب مراعاتها في التقسيم، وكيفية التعامل على أراضي التقسيم أو أي شطر منها.
وتعتبر قائمة الشروط المشار إليها في هذه المادة جزءًا لا يتجزأ من قرار التقسيم.