فلسفة التحسين

بقلم: محمود حسن المحامي

التحسين لغويًا يقصد به التغيير للأحسن فهو التطوير إلى الأفضل من خلال تحسين صغير أو تطوير كبير في الأعمال ذات المنفعة العامة التي تعود بالنفع العام ويتم الالتزام بتحصيل مقابل التحسين على العقارات والأراضي التي يطرأ عليها تحسين بسبب أعمال المنفعة العامة، ومقابل التحسين هو عبء مالي فرضه القانون رقم ٢٢٢ لسنة ١٩٥٥ على أصحاب العقارات الذين يستفيدون من المشروعات العامة ويعتبر مستحقاً عليهم بمجرد اعتماد قرار الجهة الإدارية بفرضه.

وبتاريخ 7 ديسمبر سنة 2020 صدر قرار محافظ القاهرة رقم 4745 لسنة 2020 بالالتزام بتحصيل مقابل التحسين على جميع العقارات والأراضي الواقعة بنطاق أحياء محافظة القاهرة التي نفذ بها مشروعات منفعة عامة سواء كانت شوارع رئيسية أو فرعية أو مزلقانات أو مشروعات صرف صحي أو كباري وغيرها من مشروعات النفع العام.

على أن يتم تحديد مقابل التحسين وفقاً لتقدير اللجان المختصة طبقاً للضوابط والإجراءات والاشتراطات المعمول بها في هذا الشأن.

فالتحسين يزيد من قيمة الأراضي والعقارات في محيط تلك المشروعات بعد تنفيذها في ظل إنفاق الدولة لمبالغ لتنفيذ تلك المشاريع الهامة والضخمة والمفيدة، ويكون مقابل التحسين مساوياً نصف الفرق بين تقدير اللجنة لقيمة العقار قبل التحسين وبعده.

حيث تنص المادة (2) من القانون رقم 222 لسنة 1955 بشأن فرض مقابل التحسين على العقارات التي يطرأ عليها التحسين بسبب أعمال المنفعة العامة:

تعتبر من أعمال المنفعة العامة في تطبيق هذا القانون الأعمال الآتية:

(أولاً) إنشاء الطرق والميادين أو توسيعها أو تعديلها.

(ثانياً) مشروعات المجاري.

(ثالثاً) إنشاء الكباري والمجازات السطحية (المزلقانات) والممرات السفلية أو تعديلها.

ويجوز بقرار من مجلس الوزراء إضافة أعمال أخرى ذات منفعة عامة إلى الأعمال المذكورة على أن يتضمن القرار تحديد المناطق التي يطرأ عليها التحسين بسبب هذه الأعمال.

وتنص المادة (6) تقدِّر قيمة العقار الداخل في حدود منطقة التحسين قبل التحسين وبعده لجنة تؤلف من:

1- مدير أعمال يندبه مراقب المراقبة الإقليمية بوزارة الشئون البلدية والقروية الواقع في دائرتها العقار. (رئيسًا)

2- المهندس الذي يرأس قسم التنظيم في المجلس البلدي المختص أو من ينوب عنه. (عضوًا)

3- عضو من أعضاء المجلس البلدي المختص يختاره رئيس المجلس من غير الأعضاء المعينين بحكم وظائفهم. (عضوًا)

4- مندوب عن تفتيش المساحة المختص. (عضوًا)

وتصدر اللجنة قرارها بالتقدير خلال شهرين من تاريخ ورود الأوراق إليها وتبلغ القرار إلى المجلس البلدي المختص لاعتماده في موعد لا يجاوز خمسة عشر يوما فإذا لم يعتمده أعاده إلى اللجنة مشفوعاً بأسباب اعتراضه وعلى اللجنة إعادة النظر اتخاذ قرار في الموضوع في موعد لا يجاوز خمسة عشر يوما من تاريخ إعادة الأوراق إليها.

ويعلن المجلس البلدي إلى ذي الشأن قرارات اللجنة التي يعتمدها، وكذلك القرارات التي تصدر منها في حالة إعادة التقديرات إليها.

وتنص المادة ( 7 ) لذوي الشأن الطعن في قرارات اللجان خلال ثلاثين يوما من تاريخ إعلانهم بها، ويؤدي الطاعن رسماً قدره 1% من القدر المتنازع عليه من مقابل التحسين بحيث لا يقل هذا الرسم عن جنيه واحد ولا يزيد على عشرين جنيها – ويجب أن يرفق الإيصال الدال على أداء الرسم بصحيفة الطعن، ويرد الرسم كله أو بعضه بنسبة ما يقضى به من طلبات الطاعن.

كما تنص المادة ( 8 )

على أن تفصل في الطعون لجنة تؤلف في كل مديرية أو محافظة من:

1 – رئيس المحكمة الابتدائية الكائن في دائرتها العقار أو وكيلها. (رئيسًا)

2- مراقب المراقبة الإقليمية بوزارة الشئون البلدية الواقع في دائرتها العقار. (عضوًا)

3 – مفتش المساحة أو من ينوب عنه. (عضوًا)

4 – مفتش المالية أو ما ينوب عنه. (عضوًا)

5 – عضوين من أعضاء المجلس البلدي من غير الأعضاء المعينين وبحكم وظائفهم. (أعضاء)

ولا يجوز أن يشترك في عضوية اللجنة من تكون له أو لزوجته أو لأحد أقاربه أو أصهاره إلى الدرجة الرابعة أو لمن يكون وكيلا عنه أو وصيا أو قيما عليه مصلحة في التقدير، وكذلك من يكون قد سبق له الاشتراك في أعمال لجنة التقدير.

وتفصل هذه اللجنة في الطعون في ميعاد لا يتجاوز شهرًا من تاريخ ورودها إليها وتكون قراراتها نهائية.

كما تنص المادة (9) من ذات القانون على أن:

يعلن الطاعن بموعد الجلسة بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول قبل الجلسة بثمانية أيام على الأقل وله أن يحضر بنفسه أو أن يستعين بمحام على أن يتقدم بدفاعه مكتوبًا.

وللجنة أن تطلب إلى ذوي الشأن ما تراه لازمًا من إيضاحات ويصدر القرار مسببًا.

ومن هنا يتضح أن المشرع إذ ناط باللجنة المنصوص عليها في المادة الثامنة منه اختصاص الفصل في الطعن في قرارات تقدير مقابل التحسين فقد راعى في تشكيل هذه اللجنة أن تكون برئاسة رئيس المحكمة الابتدائية، وحرص على تقرير ضمانات التقاضي و إجراءاته أمامها من إعلان ذوى الشأن و سماع دفاعهم، و عدم اشتراك من تكون له أو لذويه مصلحة في النزاع، و صدور القرار مسبباً.

وبتاريخ 14أبريل سنة 2002 قضت المحكمة الدستورية في القضية رقم 198 لسنة 20 قضائية المحكمة الدستورية العليا حكمت المحكمة بعدم دستورية نص الفقرة الأخيرة من المادة الثامنة من القانون رقم 222 لسنة 1955 بشأن فرض مقابل تحسين على العقارات التي يطرأ عليها تحسين بسبب أعمال المنفعة العامة فيما تضمنه من نهائية قرار لجان الطعن.

لما كان ما تقدم ، فقرارات لجان تقدير مقابل التحسين نهائية، إلا أنه تطلب في ذات الوقت وأن تكون هذه القرارات مسببة كإجراء شكلي لازم لإصدارها ليكون لمحاكم مجلس الدولة المختصة إمكانية بسط رقابتها ومشروعيتها وفقاً لأحكام الدستور والقانون باعتبارها لجنة إدارية ذات اختصاص قضائي يختص مجلس الدولة بهيئة قضاء إداري بالطعن في قراراتها طبقاً لصريح البند ثامناً من المادة العاشرة من القانون رقم 47 لسنة 1972 سالف الذكر فالقرار النهائي هو الذي لا يحتاج لنفاذه إلى تصديق أو موافقة من سلطة رئاسية أعلى أو من جهة إدارية أخرى ويكون بالتالي نتيجة لهذا النفاذ الجبري على الأفراد صالحاً للطعن عليه قضائياً أمام محاكم مجلس الدولة المختصة فالقرار الإداري النهائي هو القابل للطعن بالإلغاء قضائياً وليس القرار الحصين من الإلغاء أو الذي لا تختص محاكم مجلس الدولة برقابة مشروعيته.

وطريقة سداد مقابل التحسين تكون خلال ستين يومًا من تاريخ إعلان المالك بالتقدير النهائي لقيمة العقار وعليه أن يختار إحدى الطرق الآتية لأداء مقابل التحسين وهى كالآتي:

(1) أداء المقابل فوراً.

(2) أداؤه على عشرة أقساط سنوية متساوية على أن تحل جميع الأقساط في حالة التصرف في المقدار. (3) أداء المقابل كله أو بعضه عينا إذا كان العقد أرضا فضاء وذلك بالشروط والأوضاع التي تبينها اللائحة التنفيذية.

وقد نص المشرع على اعتبار دين مقابل التحسين ديناً ممتازاً على العقار ويأتي في المرتبة بعد المصروفات القضائية والضرائب ويكون تحصيله بطريق الحجز الإداري.

وأخيرًا فمقابل التحسين هو تقدير ما زاد في قيمة تلك العقارات بسبب أعمال المنفعة العامة التي تطرأ على العقارات في ظل إنفاق الدولة على تلك المشروعات، وذلك بهدف التحسين المستمر والدائم الذي يترك التأثير الواضح بنطاق تلك الأحياء.