تقدير المحكمة في دعوى تكرار التأخير في سداد الأجرة

كتب أشرف الزهوي

تكرار التأخير في سداد الأجرة، من الأسباب التي تبيح الحكم بالإخلاء، ويشترط لتوافر واقعة التكرار في الامتناع عن سداد الأجرة؛ أن يكون قد سبق امتناع المستأجر عن الوفاء بها في دعوى سابقة؛ ثم تحقق تخلفه عن السداد مرة أخرى قبل رفع دعوى الإخلاء للتكرار، وأصر على عدم الوفاء بها بغير مبررات مقبولة.

وللمحكمة تقدير المبررات التي يقدمها المستأجر الذي تخلف عن الوفاء بالأجرة وتلك التقديرات من مسائل الواقع التي تستقل بها محكمة الموضوع. ومن المقرر في قضاء النقض، انه وان كان تقدير هذا المبرر من مسائل الواقع التي تستقل بها محكمة الموضوع، إلا أن الأعذار التي يبديها المستأجر تعتبر من أوجه الدفاع الجوهرية التي يتوقف عليها الفصل في الدعوى باعتبارها المدار الذي ينبغي أن تقبل أو تطرح المبررات في خصوصها.

فإذا قبلت المحكمة عذر المستأجر، اعتبر مبررا للتأخير في سداد الأجرة، فلا يحكم بالإخلاء، وإذا رفضت المحكمة العذر، انتفي المبرر في التأخير، ووجب الحكم بالإخلاء للتكرار، رغم سداد المستأجر الأجرة، وعلى ذلك يجب على المحكمة أن تبين الدليل الذي استندت عليه واقتنعت به، والا كان حكمها مجهل الأساس، معيبا بالقصور في التسبيب.

ومن المبررات التي قد يقدمها المستأجر حالت بينه وبين سداد الأجرة؛ ظروف المرض، والشهادات الطبية المؤيدة لذلك، وهي من المبررات التي يجب على المحكمة أن تتعرض لها وتمحصها وترد عليها، لأنه دفاع جوهري قد يتغير به وجه الرأي في الدعوى.

وإذا التفتت المحكمة عن هذا الدفاع فإنها حكمها يكون معيبا بالقصور في التسبيب، والإخلال بحق الدفاع بما يوجب نقضه؛ كذلك من الأمثلة للمبررات التي يتمسك بها المستأجر في بعض الدعاوى، أن المؤجر قد دأب على تغيير محل إقامته، وعدم استطاعته للانتقال شهريا من محل إقامته إلى حيث يقيم المؤجر لسداد الأجرة، وهو دفاع – إن صح – يعد دليلا كافيا على انتفاء قصد التسويف والمماطلة.

إن تكرار التأخير في سداد الأجرة الموجب للحكم بالإخلاء لا يتحقق، الا اذا كان المستأجر سبق له استعمال حقه في توقي الحكم بالإخلاء بالسداد، ويمكن القول بأن قرار شطب الدعوى بالإخلاء، يتحقق به تكرار التأخير رغم أنه من قرارات المحكمة وليس من قبيل الأحكام القضائية بشرط أن تسجل المحكمة قبل إصدارها القرار بشطب الدعوى؛ ما يفيد أن هناك أجرة مستحقة على المستأجر، ولم ينازع فيها، وأنه توقي الحكم بالإخلاء أو الطرد بسداد الأجرة والمصاريف والاتعاب.

كذلك من الدفاع الجوهري الذي يمكن أن يتمسك به المستأجر، وجود اتفاق بينه وبين المؤجر، على تحصيل الأجرة المستحقة على العين محل النزاع كل ثلاثة أشهر، وأن المؤجر رفع الدعوى قبل هذا الأجل. وعلى وجه العموم، إذا قام المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة قبل انعقاد الخصومة في دعوى الإخلاء لتكرار التأخير فإنه بذلك يخرج من حالات التكرار الموجبة للإخلاء.