التطوير العقاري بالعاصمة الإدارية من وجهة نظر قانونية

بقلم/ أسامة بدر المحامي
مصر اليوم تختلف عن الأمس بخصوص الثروة العقارية الهائلة فطبقا لمخططات الدولة تتركز بشكل هائل وأساسي في العاصمة الإدارية الجديدة وذلك لإنشاء مدينة ذكية.
والمطورون العقاريون كباقي دول العالم جزء أساسي ومهم في منظومة التطوير هذه، ولكن مع تزايد الشكاوى من تأخر شركات التطوير العقارى فى تسليم المشروعات بات صدور قانون ينظم أعمال المطورون العقاريون في مصر أمر في غاية الأهمية .
ووجّه الرئيس عبدالفتاح السيسي بعدم الإعلان عن تسويق أي مشروعات عقارية إلا بعد الانتهاء من بناء 30% من المشروع، وذلك لضمان حقوق الحاجزين وجدية المطورين.

ويلزم القرار المطورين العقاريين بتنفيذ نسبة الـ30% قبل طرح مشروعاتهم للجمهور، وعدم الإعتماد فى البيع على الماكيت الخاص بالمشروع، مما يهدف لضبط السوق وحماية العملاء من الشركات غير الملتزمة، وفى الوقت نفسه يوفر للمطور قدراً أعلى من الحماية ضد التقلبات العنيفة فى عناصر التكلفة، نظراً لأن الخطط السعرية مرتبطة بالتكاليف الحقيقية للإنشاءات.

و ألزمت شركة العاصمة الإدارية للتنمية العمرانية جميع المطورين بحظر طرح أي وحدات للبيع إلا بعد تنفيذ 30% من المشروع ، وكان ذلك بداية من سبتمبر الماضي وطبق القرار على الشركات القائمة والتعاقدات الجديدة المقرر طرحها.
وبداية القانون دائما ما تكون بقرارات وهو ما يطمئن السوق العقاري في مصر أنه سيتم إصدار قانون للتطوير العقاري يستهدف التنمية العقارية والمحافظة علي الإستثمار العقاري وأموال العملاء وان كان هناك مشروع لهذا القانون فأصبح الأمر في غاية الأهمية لصدوره.
وبالنظر لدول العالم في شأن قوانينها بخصوص تنظيم التطوير العقاري فيأتي على رأس هذه المرتبة دولة الإمارات الشقيقة:
“قانون حسابات ضمان التطوير العقاري في إمارة دبي رقـم (8) لسنة 2007″:
وهذا القانون لم يخل بالجزاء المترتب على مخالفات المطور العقاري فقد أورد في المادة رقم 16 الفصل الرابع منه على الآتي:
مع عدم الإخلال بأية عقوبات منصوص عليها في أي تشريع آخر, يعاقب بالحبس وبغرامة لا تقل عن 100,000 درهم, أو بإحدى هاتين العقوبتين:

1- كل من زاول نشاط التطوير العقاري بالإمارة بدون ترخيص.
2- كل من قدم إلى السلطات المختصة مستندات أو بيانات غير صحيحة للحصول على ترخيص لمزاولة نشاط التطوير العقاري.
3- كل من عرض للبيع وحدات في مشروعات عقارية وهمية مع علمه بذلك.
4- كل من اختلس أو استعمل بدون وجه حق أو بدد دفعات مالية سلمت له لأغراض إقامة المشروعات العقارية.
5- كل مدقق حسابات تعمد وضع تقرير كاذب عن نتيجة مراجعته للمركز المالي للمطور, أو أخفى عمداً وقائع جوهرية في تقريره.
6- كل استشاري صادقَ على مستندات كاذبة تخص المشروع العقاري مع علمه بذلك.
7- كل مطور تعامل مع وسيط دون أن يكون مسجلاً في سجل الوسطاء العقاريين لدى الدائرة وفقاً لأحكام اللائحة رقم (85) لسنة 2006 بشأن سجل الوسطاء العقاريين بإمارة دبي.

وإن كانت مصر أخذت خطوات في شأن ضبط سوق التطوير العقاري في مصر وفقا لقانون حماية المستهلك رقم 181 لسنة 2018 فقد نصت المادة 15 منه على الآتي:
” لا يجوز الإعلان عن حجز وحدات عقارية أو التعاقد علي بيعها ، أو بيع الأراضي المعدة للبناء، أو تقسيمها، إلا بعد الحصول على ترخيص بالبناء وفقا لأحكام قانون البناء رقم 119 لسنة 2008.
” ولا يجوز أن يتضمن التعاقد أي شرط بتقاضي البائع أو خلفه نسبة أو رسوما أو عمولة من ثمن تصرف المشتري في الوحدة العقارية، أو مقابل هذا التصرف، ويقع باطلا كل شرط يخالف ذلك”.
فهذه المادة الهدف من تشريعها وهو حماية المواطنين من جشع وطمع الكثير من المطورين العقاريين التي أصبحت عقود بيع وحداتهم عقود إذعان أى عقود غير قابلة للنقاش أما أن تقبلها كما هى أو ترفضها كما هى فحق النقاش فى بنود العقد وتعديله إنما هى من المنكرات .

والمادة 23 من القانون 136 لسنة 1981 وإن كانت بها الكثير من التفاصيل والتوجهات والتي هي ليست محل نقاشنا الأن قد نصت على الآتي:
يعاقب بعقوبة جريمة النصب المنصوص عليها في قانون العقوبات المالك الذى يتقاضى بأية صورة من الصور بذاته أو بالوساطة أكثر من مقدم عن ذات الوحدة أو يؤجرها لأكثر من مستأجر أو يبيعها لغير من تعاقد معه على شرائها ويبطل كل تصرف بالبيع لاحق لهذا التاريخ ولو كان مسجلا . ويعاقب بذات العقوبة الذى يتخلف دون مقتض عن تسليم الوحدة فى الموعد المحدد فضلا عن إلزامه بأن يؤدى الى الطرف الاخر مثلى مقدار المقدم وذلك دون إخلال بالتعاقد وبحق المستأجر فى استكمال الاعمال الناقصة لحكم الفقرة الاخيرة من المادة 13 من القانون رقم 49 لسنة 1977 . ويكون ممثل الشخص الاعتباري مسئولا عما يقع منه من مخالفات لأحكام هذه المادة

ولذلك يجب أخذ الحيطة والرجوع إلى محام متخصص بشأن العقارات قبل الشراء وأوضح 10 خطوات مهمة قبل الشراء لوحدة عقارية بالعاصمة الإدارية:-
1- السؤال عن الشركة المطورة شركة العاصمة الإدارية بواسطة محامي مختص.
2- الإطلاع على السجل التجاري للشركة المطورة.
3- الإطلاع على إخطار التخصيص لقطعة الأرض.
4- الإطلاع على محضر التسليم لقطعة الأرض.
5- الإطلاع على الرسومات الهندسية للوحدة المراد شراء ومعاينة الأرض محل المشروع.
6- الإطلاع على العقد المحرر بين شركة العاصمة الإدارية والشركة المطورة.
7- الإطلاع على بيان الصلاحية.
8- الإطلاع على التراخيص.
9- الإطلاع على عقد الشركة المطورة بواسطة محامي مختص والتفاوض بشأنه.
10- في حالة إتمام التعاقد لا بد من إرفاق الرسومات الهندسية للوحدة وإخطار التخصيص ومحضر التسليم والسجل التجاري وبطاقة صاحب الشركة المطورة بالعقد.